民法，是规定并调整平等主体的自然人、法人间及非法人组织之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称，与人们的生活密切相关。
意思自治是民法的最高指导原则，指经济生活和家庭生活中的一切民事权利义务关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预。如继承法上的遗嘱自由，指个人在生前可以订立遗嘱，决定其身后遗产的处分；合同法上的合同自由，指当事人自己决定是否订立合同，与谁订立合同，以什么形式订立合同及决定合同内容。
为了更好的阐释意思自治这一民法基本原理，诸君请一起走进本人新近经办的一起房屋租赁合同纠纷案件。
2019 年 3 月 5 日陈某与叶某签订《房屋租赁合约》，约定：陈某将案涉房屋出租给叶某居住使用；租期自 2019 年 5 月 16 日起至 2024 年 5 月 15 日止；租金为 4,500元/月，每两个月付一次租金；押金 4,500 元。租赁期满退租时，经验收房屋、设施等无人为损坏，结清所有费用，陈某应如数退回押金；叶某逾期五天未交租金，陈某有权收回案涉房屋，另行处理，房内存物作为遗弃物处理，本协议作废（特殊情况下征得叶某同意的除外）；水、电、煤气、温泉、闭路、电话、卫生、治安、物业管理等住户费用由叶某自理；租赁期内要求提早结束租赁期的违约方需赔偿对方 50,000 元违约金。
合同签订后，叶某向陈某支付4,500 元押金，并支付自 2019 年 5 月 16 日起至 2022 年 9 月 15 日止的租金。2022年 10 月 22 日，陈某缴纳案涉房屋自 2022 年 4 月起至同年 12 月止的物业管理服务费和公共电费分摊费共计 1,501.20元。
另外补充说明的是:叶某自 2022 年 9 月起莫名玩消失。半年多来，陈某都无法与叶某取得联系。
案情并不复杂，但却能很好地阐释什么是“意思自治”。
首先，陈某是否有权解除《房屋租赁合约》？根据《房屋租赁合约》约定：叶某逾期五天未交租金，陈某有权收回案涉房屋。因此，陈某有权解除《房屋租赁合约》。相应的，叶某结欠的租金，物业费用只能计算至陈某解除《房屋租赁合约》的通知送达叶某之日止。合同解除后可能产生的房屋占用费，陈某需另行主张。
其次，陈某是否有权没收叶某的押金？根据《房屋租赁合约》约定：租赁期满退租时，经验收房屋、设施等无人为损坏，结清所有费用，陈某应如数退回押金。因此，陈某无权没收叶某的押金。理由是《房屋租赁合约》并未约定叶某存在逾期支付租金、物业费用或者其他违约行为时陈某有权不予退还押金。
最后，叶某是否应当赔偿陈某50,000 元违约金？这也是本案最大的焦点。根据《房屋租赁合约》约定：租赁期内要求提早结束租赁期的违约方需赔偿对方 50,000 元违约金。因此，叶某无需赔偿陈某 50,000 元违约金。理由是叶某并未向陈某提出提早结束租赁期的意思表示，其突然消失的行为也不能表明叶某是在提早结束租赁期即提前解除《房屋租赁合约》（补充说明：谁都无法意料叶某何时又突然出现）。
再有，难免让人困惑和担心的是：陈某提前解除双方租赁合同关系后，叶某反向陈某主张赔偿50,000 元违约金能否成立。答案是：否。理由是：陈某以叶某拖欠租金、物业服务费用为由主张提前解除双方的租赁合同关系符合《房屋租赁合约》的约定。并且，按照整体解释的原则，《房屋租赁合约》的约定的“租赁期内要求提早结束租赁期的违约方需赔偿对方 50,000 元违约金”系指任何一方无正当理由提前解除《房屋租赁合约》的情形。
话说
没有小案件，只有小律师
作为律师，对代理的每个案件都应该如同高考般审慎对待！
