文/南城以南hong
PS：讲义来源于我所购买的中华考试网《经济法》讲师孙林老师的课程，侵删。
第二节 物权变动
一、物权变动的原因
【提示】
（1）法律文书包括直接变动物权的判决书、裁定书以及调解书。但不包括判令一方当事人向另一方当事人作出履行的给付判决。（买卖合同一方不履行义务，法院要求其限期履行的给付判决，判决生效时物权并未转移）
（2）非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提，但处分前要登记公示。
【例-案例分析题】张某和李某夫妻二人离婚，经法院判决将一套记在张某名下的房产判给了李某，但未到房屋登记机关办理产权变更登记。在未办理产权变更登记的情况下，李某是否取得了房屋的所有权？并说明理由。
网校答案：李某在未办理产权变更登记的情况下，仍取得了房屋的所有权。根据物权法律制度的规定，通过法院判决造成物权变动的，自法院或仲裁委的法律文书或政府的征收决定生效时发生物权变动，登记只起到对抗第三人的作用。
二、物权行为
【解释】物权变动与合同效力相分离，物权是否转移不影响合同效力。
【例-案例分析题】2014年4月2日，乙公司与丙银行签订借款合同，并以其自有房屋一套为丙银行设定抵押。双方签订了书面抵押合同，但未办理抵押登记。……9月16日，乙公司无法偿还丙银行到期贷款，丙银行要求实现在乙公司房屋上设定的抵押权。
要求：
根据上述内容，分别回答下列问题：
（1）乙公司与丙银行之间的抵押合同是否有效？并说明理由。
（2）丙银行要求实现抵押权的主张能否得到支持？并说明理由。
网校答案：
（1）乙公司与丙银行之间的抵押合同有效。
根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（2）丙银行要求实现抵押权的主张不能成立。
根据规定， 以不动产设定抵押的，抵押权自登记时设立。在本题中，乙公司以房屋抵押并未办理抵押登记，丙银行的抵押权未设立，无权要求实现抵押权。
【解释】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
【例-案例分析题】2013年3月18日，甲机械公司与乙融资租赁公司接洽融资租赁某型号数控机床事宜。2013年8月8日，甲在未告知乙的情况下，以所有权人身份将机床以市场价格出售给戊公司。戊不知甲只是机床承租人，收到机床后即付清约定价款。乙知悉上述情况后，以甲不是机床所有权人为由，主张甲与戊之间的买卖合同无效……
要求：根据上述内容，分别回答下列问题。
乙关于甲与戊之间的机床买卖合同无效的理由是否成立？并说明理由。
网校答案：乙关于甲与戊之间的买卖合同无效的理由不成立。
根据合同法律制度的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
【解释】出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
【例-案例分析题】甲、丁签订房屋买卖合同次日，戊从网上获知甲发布的售房信息，遂向甲表示愿意购买。经协商，双方以120万元成交，并订立了买卖合同。戊事后感觉甲的房屋售价偏高，心生悔意。在获悉此前甲已将该房卖给丁后，戊遂以此为由，主张自己与甲之间的房屋买卖合同无效。
问：戊能否以此前甲已将房屋卖给丁为由，主张自己与甲之间签订的房屋买卖合同无效？并说明理由。
网校答案：戊不能以此前甲已将房屋卖给丁为由，主张与甲之间签订的房屋买卖合同无效。
根据规定，签订合同属于债权行为，而债权行为仅负担义务，不涉及物权变动，故可以反复作出，在同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效。
三、物权变动的公示方式
1、动产物权变动——交付
（1）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。
【链接1】以动产设定质押的，质权自交付时设立。
【链接2】以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
【提示】转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
【例-案例分析题】2011年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款。10月12日，乙公司交付了20台货车；次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。
问：甲公司何时从乙公司处取得货车所有权？并说明理由。
网校答案：甲公司于2011年10月12日从乙公司处取得货车所有权。
根据物权法律制度的规定，动产物权的转让，一般自交付时发生效力，货车的转让登记只是产生对抗善意第三人的效力。
（2）交付类型
2、不动产物权变动的公示方式——登记
（1）登记规则
【例-多选题】根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（ ）。
A. 甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司
B. 甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权
C. 甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司
D. 自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下
网校答案：AD
网校解析：（1）选项A：登记是建设用地使用权的生效条件；
（2）选项B：地役权自地役权合同生效时设立，未经登记的， 不得对抗善意第三人；
（3）选项C：对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，没有办理登记，不能对抗善意第三人；
（4）选项D：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。
（2）登记类型
①首次登记
未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记。
②变更登记
不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需登记。如权利人的基本信息发生变更、不动产的基本信息变更、同一权利人分割或合并不动产的等。
③转移登记
不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。如买卖、互换、赠与不动产、共有人增加或减少以及共有不动产份额变化、不动产分割、合并导致权利发生转移等。
④注销登记
不动产权利消灭时，需要办理注销登记。如权利人放弃不动产权利、不动产被依法没收、征收或收回的等。
（3）更正登记与异议登记
【例-单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（ ）。
A. 更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人
B. 提起更正登记之前，须先提起异议登记
C. 异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效
D. 异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
网校答案：A
网校解析：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记（选项A正确）。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；即先更正登记，而后才是异议登记（选项B错误）。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效（选项C错误）。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（选项D错误）。
【例-单选题】甲公司与乙银行签订300万元的借款合同，以甲的房屋提供债权额为300万元的抵押担保，并已办理登记。其后，借款合同的借款金额增加为400万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为400万元。为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（ ）。
A. 更正登记 B. 预告登记
C. 变更登记 D. 转移登记
网校答案：C
网校解析：选项A：抵押担保的主债权数额发生变化的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。
（4）预告登记
【解释1】“处分不动产行为”包括转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。
【解释2】买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为“债权消灭”。
【例-多选题】甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款；甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。下列表述中，正确的有（ ）。
A. 乙已取得房屋所有权
B. 若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效
C. 若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力
D. 若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效
网校答案：CD
网校解析：
（1）选项A：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（2）选项B：预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响。
（3）选项C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
（4）选项D：预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。
【例-多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（ ）。
A. 预购商品房
B. 租赁商业用房
C. 房屋所有权转让
D. 房屋抵押
网校答案：ACD
网校解析：根据规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（1）预购商品房；
（2）以预购商品房设定抵押；
（3）房屋所有权转让、抵押；
（4）法律、法规规定的其他情形。
