在深圳做城市更新项目的开发商有可能会遇到这样的疑惑：为什么不同项目的容积率竟可以相差7~10倍。虽然深圳的城市更新拥有完善的政策体系，关于容积率也有系统的规定与指引，但在政策的范围内，容积率依然有其操作空间。今天岁冰从容积率的三份政策来为大家找找答案。

一、容积率相关的政策依据

这几年来深圳城市更新的门槛越来越严，符合城市更新项目，也进一步减少。2018年，深圳市罗湖区发布了《深圳市罗湖区城市更新实施办法》，提高了纳入城市更新的标准，规定超2.5容积率城中村，原则上不进行拆除重建类城市更新转而以综合整治为主。

关于容积率的文件这几年也不断在完善，下面列出的这三份文件是最新的关于容积率的规定：

《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号）

《关于〈深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定〉第八条补充规定的通知（征求意见稿）》

《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕3号）

二、关于容积率的基础名词

容积率名词

涵义

概念

市更新单元规划容积，是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积

构成

基础容积、转移容积、奖励容积

城市更新单元

规划容积率

市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率

城市更新

单元基础

容积率

基础容积与开发建设用地面积的比率

表格中的基础容积、转移容积和奖励容积是需要注意的，我们再简单过一遍：

基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和；

转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积；

奖励容积是指为保障公共利益目的的实现，依据政策给予奖励的容积。比如配建的政策性住房、附建式公用设施、地面通道、地下通道、架空连廊、历史建筑等都囊括在可计入奖励容积情形里，开发商朋友可以重点关注一下可计入奖励容积情形，这很大部分就是“可操作空间”。

三、容积率相关的政策解析

对容积率的相关基础名词有了初步的了解后，我们可以一起来看看上文说的三份文件。

（1）《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号）

2019年2月2日，《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（以下简称《审查规定》）正式印发实施。

《审查规定》仍维持之前的测算体系，即——“基础+转移+奖励”，我们具体来说一下《审查规定》与之前相比有何亮点。

明确规划容积的概念

明确规划容积是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，并将地下规定建筑面积纳入规划容积统一管理，即：

规划容积=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积

地下规定建筑面积：地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。

混合用地的测算比例

对于城市更新中单一用地性质地块，按主导用途进行测算基础容积，兼容功能不能纳入测算。对居住、商业功能的混合用地，居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二主导功能的按40%取值。

鼓励落实紧缺性公共利益用地

这一条款主要是为了提高计划申报主体贡献特定的紧缺公共利益用地的积极性，因此对于一些类似落实了文化设施用地、落实高中、综合医院用地、保留已纳入市政府公布的深圳市历史风貌区等的，会酌情增加转移建筑面积和奖励建筑面积，这一块对于开发商来说是利好的改变。

取消转移建筑面积限制

《审查规定》明确了产业升级类城市更新项目实际土地移交率超过基准土地移交率即可核算转移容积。而之前的规定是“实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，方可按本条前款规定核算转移建筑面积。”

2）《〈深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定〉第八条补充规定的通知（征求意见稿）》

接下来承接上一部分，这份政策是对于《审查规定》的补充完善。

《审查规定》第八条：

对于2016年12月28日之前经市城市更新主管部门或区政府（新区管委会）审议通过更新计划（含调整计划），且现状容积率不低于2.5的城中村、旧屋村城市更新项目，可适用净拆建比参考值对规划容积进行校核。

由于按照《审查规定》确定的容积率经济可行性差，项目难以推动，所以在今年4月17日又出了关于第八条的一份补充规定的征求意见稿，主要的意思是，虽然现状容积率不足2.5，城中村、旧屋村合法用地占拆除范围用地的比例不低于70%，但是实在有改造必要的，经区政府（新区管委会）组织论证片区公共服务设施、交通设施、市政设施承载力满足要求的，还是可以进行改造的。

3）《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕3号）

完善处置方式

对于不改变土地用地容积率增加的用地，3号文规定，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地和贡献一定比例超出合约规定的建筑面积外，不再强制要求贡献用地。

细化用地变更分类

3号文将变更用途的处置方式采用更为细化的分类，具体分为：

由商业服务业、工业、物流仓储用地等变更为居住用地；

由居住、商业服务业、工业、物流仓储用地等变更为城市基础设施和公共服务设施用地；

由居住、工业、物流仓储用地等变更为商业服务业等等。

针对变更为居住用地的地块，视具体情况建设可销售人才住房。