跟同事从食堂出来，忽然冒出来个想法，就是以一个城市每月的成交均价（比如链家的成交价）做房价指数交易，让投资的钱可以去买房价指数。这样，1、让买房的人都是有实际需求的，没实际需求的可以买跟房价一样的房价指数；2、买房投资的人资金有了跟房价涨幅一样的替代物，就不会费劲去买房子，买房子既有交易成本，又有政策限制。

还有衍生出来的作用：1、买房价指数的钱可以给当地用来搞建设，还能解决地方债和地方政府依赖卖地收入的问题，搞基建促进城市发展，从而提升房价，这是投资人的钱使用的正道。地方政府为了吸引人买他的指数，也有动力促进发展、改善基础设施和环境；2、通过这个指数变化还能清晰地看出城市发展状况，投资人用自己的真金白银做出的选择，不是嘴炮和空理论。相当于城市发展指数，它的锚是好量化的房价，也能解决地方政府间竞争的激励问题。搞成春秋战国时政府间的竞争局面，中央政府就搞搞制衡和协调。现在地方政府竞争的基准是gdp，其实人去这个地方居住工作的指标更根本，房价指标是直接的体现。

深证和上证分别有地产指数，但只是两个证券市场的，不是针对具体城市的。可能美国有房价期货或者房价指数期货，但是期货不如现价好。

然后指数的影响力和参与的人数是决定性的，人太少了没意义，得是有了一定比例和量才能起到作用。小地方这么搞有难度，但是从控制房价角度来说小地方也没必要控制，不能搞的地方就是没必要。一二三线也可以，弱地级市和县城不行。

但是发现这个想法细想会有很多问题。

一个根本性的问题，就是没有能交割的标的。现价指数没有对手盘，没法交割，所以美国只有有对手盘的期货和期货指数。房价指数1、要么不限量的发行，问题是房价涨了怎么赎回，谁出涨的钱？2、要么类似股票，限量，不赎回，发行了之后就在股民间循环，这个的问题是限量的话容量有限，多出来的钱还会买房子去。2的限量方法其实也没有类似股票的资产和分红标的，只是封闭运行让它在程序上可行。

所以问题的关键是，找到反映房价涨幅的实际标的，地方房价指数是虚的，没人能给你兑现，股指能兑现是因为股指也是一篮子实际股票。后续的人会买股票是因为：1、股票是有资产支撑的；2、数量有限，有人买的时候就有人接盘。如果房价指数无限量，就没人接盘；如果限量就有人接盘，但是容量也就有限，相当于把城市的房地产市场虚拟化扩容。

从现有的房地产市场分出一杯羹，是一个想法，可以用房产税分红做标的，相当于发行股票，房产税直接相关于房价。还是有限的方案，但是有了实际标的。实际标的不一定是房产税，但应该是这样的思路。限量股票方案可行，是因为一个城市的投资需求其实也是有限的，只要股票容量能容纳城市对应的投资需求。关键是要找到这样的标的物：1、必须能反映房价，2、规模能满足投资需求。

房地产市场根本的问题是：房子升值的源泉是政府的基础设施投资和城市里工作的人创造的价值，但是升值收益让房产的原持有者占有了，就是创造价值的人和享受收益的人脱开了。其实房价指数也只是个技术手段，最根本的是要用技术手段让创造价值的人享受收益，所以，政府的强拆是有道理的，原住户根本不创造价值，只是因为他占着那个地方就要享受政府投资改善基础设施的红利。所以能把创造价值变成享受价值的人，用金融或者其他手段实现就厉害了。现实世界的物质属性导致了问题，金融就是改造物质现实让它更理想化的手段。