我在一家房地产公司工作，由于每年都会招聘管理培训生进公司，集团都会要求各个公司、部门写一些文章，通过培训向管培生或者跨公司的员工介绍自己公司、部门所在情况。我这篇文章就是想用一些比较通俗易懂的语言，将房地产项目开发的基本情况向大家做一个介绍。
首先，我们根据时间的先后顺序，从房地产项目实施的过程来看看什么是房地产项目开发。
房子是一件特殊的商品，房地产项目开发其实就是一个产品开发、生产的过程，建好以后销售或者租给客户，我们以大家熟悉的苹果手机的生产与房地产开发做一个比较，房地产项目开发就像苹果手机的生产过程。
1．苹果公司并不直接生产手机，他们只是负责手机的设计和销售；大部分的开发商也不自己建造房子，除了一部分以前就是建造商出身的开发商，但随着开发量增大，这部分开发商也不自己建造房子了；
2．设计：产品生产之前要先有设计，苹果公司有自己强大的设计团队，核心部分由他们自己设计；开发商也有自己的设计团队，他们有的直接设计，很多时候是委托设计院完成，开发商对设计提出自己的要求，并跟踪设计的质量和进度，基本每个大的开发商都由自己内部的设计标准。
手机设计一般分为：外观设计和功能设计，要追求外观的靓丽，但也要内部零件的配合；如果在以前，外观设计师设计再漂亮，技术没办法实现也没用，现在技术进步了，手机才能越做越薄，功能越强大，。
同样的，房地产项目设计也分为不同的设计专业，建筑设计负责平面功能设计，外观设计；结构设计负责设计房子的骨架，即钢筋水泥等；机电设计负责给排水管道，供电、网络等；
3．生产商：产品设计好以后，需要生产出来，苹果手机由500多个零部件组成，分别由上游200多个供应商提供，最后委托富士康进行组装；例如蓝思科技——其董事长周群飞在2015年以466亿元身家成为中国女首富——就是给苹果手机提供玻璃供应的，
同样的，房地产开发商也会委托建造商，一般称之为总包单位进行工程建设，总包单位就相当于富士康工厂，负责将开发商指定品牌的材料用到房地产开发项目上，例如钢筋、水泥、瓷砖、卫浴洁具、橱柜等等各种建筑材料；
这么一解释，可能大家对房地产项目开发有了初步的了解，觉得盖房子就像工厂里生产一件产品一样，但房地产项目作为一件特殊的商品，与一般的产品相比，有其独特性：
1．固定性：一个地方只能建一座房子，就算隔了一条街或者就在隔壁，也是两个不一样产品；
2．不可复制性：就算同一套设计图纸拿到不同地点建设，也会因为地块不一样，地质情况以及周边的环境不一样，两个建筑产品也是必然不同的；同一个小区放在广州和北京完全是两个不同的概念，就算建筑外立面一样，里面的功能设置都会不一样，例如广州的树种拿到北京不一定合适；北京的房子有暖气，广州的没有。
以上沿着时间顺序了解了房地产开发的流程，我们接着从不同的角度，从房地产项目开发管理中包含的工作任务，来看看我们在房地产项目开发中所要做的工作。
房地产项目管理主要包含以下内容：
1．成本管理：一个房地产项目，从拍地之前开始，就要进行成本的预测，根据当地的销售水平，加上建设成本、财务成本等等，才能得出拍地的底价，从而；如果是商业项目，要估算出项目租金或者是经营收入，从而得出资金回收的周期，为投资者作出决策提供依据。
除了成本的预测以外，还要监督项目成本的支出和核算，对工程款的支付、工程结算等进行管理，使成本控制在预算范围之内。
2．进度管理：土地拍买下来以后，马上要缴清地价，从而开始产生利息；所以一般房地产商都会抓紧工程建设以及销售，加快资金回收速度，减少财务费用支出，为节约成本、加快资金周转率做好准备；最典型的就是碧桂园地产，拿地后要求4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。进度管理对于房地产开发非常关键，如果进度跟不上，会影响后续销售、验收、交房等一系列工作；
3．质量管理：产品的质量可以说是企业的生命；房地产开发也是一样，质量管理是重中之重；在同一地段中，万科的房子比其他开发商好卖、卖得要贵，就是因为它的质量口碑好。
4．现场管理：一般的商品是在工厂中生产出来，生产场所是固定的，而房地产开发主要是在现场进行生产建设，所以对于人员的安排、场地的使用、现场安全的管理都非常关键；
5．组织和信息管理：房地产开发前，要先建立项目管理的组织、搭建管理架构、制定各项规章制度；建立信息系统，对信息进行处理；协调各种关系，包括对外协调政府部门关系，对内协调各参建单位关系，公司内部关系等等。
6．合同管理：除了主要施工主体——总包单位以外，建设单位（开发商）会有一些单独分包的单位，例如专业的灯光施工，一些主要材料的采购等；所以存在很多的合同需要管理，包括合同起草、签订，合同的实施、索赔管理等。
7．风险管理：要分析出项目开发可能存在的风险，并且对风险进行控制，有防控措施；例如2012年，很多大房地产商看的鄂尔多斯房地产很火爆，很多都跑去开发，而且一次性开发的量很大，根本没考虑到其风险，后来销售情况很差，而且是整个楼盘都推出销售了，到最后，只能是将分散卖掉的房子集中在一个区域，其余区域建设全部停下来，集中建设完成一个区域就算了，这就是风险管理的意识不够所导致的。。
上面介绍的7点内容也只是一个框架，里面还包括很多细分的系统，从中可以看出来，房地产开发是一个非常复杂的系统，要取得项目的成功，要调动很多资源对开发项目进行全面管理，项目设计好、建设质量过关、物业管理到位，才能赢得市场，取得客户的信任，从而取得更大的市场份额。
以上从两个不同的维度对于房地产项目开发进行了分析，希望可以帮助大家对于房地产开发有一个初步的认识。
