笔者金融行业二十多年，身边不乏寻找投资渠道的金主。经济下行，信心不足，实体经济不敢投；股市行情不稳，基金理财回报太低。那么房子呢？现在房价已经很贵了，经济增速又在下行，未来房价还会涨吗？能涨多少？

近期听了北京大学徐远教授关于中国房价未来趋势的一节课，现分享给各位金主。

在这节课中，徐远教授先是分析过去世界各国房价上涨的因素，以及中国房价是否泡沫太多；进而得出房价上涨的基本规律，预判中国未来房价趋势会怎样？

房价增速=收入增速+物价增速+城市化速度

第一个重要因素：收入增长，收入增长为什么会导致房价上涨呢？经济学上有个恩格尔定律，说的是随着收入的增加，人们在食品、服装等基本品的支出比例是下降的，在居住、旅行、文化娱乐等方面的支出比例是上升的。

第二个重要因素：通货膨胀，也就是物价水平的上涨。长期看，在过去六七十年的时间里，全球范围内都存在比较严重的通货膨胀。特别是1970年代，发达国家普遍经历了严重的通胀，而且经济增长停滞，滞胀这个词就是这么来的。

物价上涨，房租和房价也是要上涨的，即便是实际收入不涨房租也要涨，因为这是印票子导致的物价水平的普遍上升。

第三个重要因素：城市化，这一条对发展中国家尤其重要。

比如说中国，从1998年住房商品化改革到2018年，城市化率从33%上升到60%，每年提高1.3个百分点。我国有十几亿人，相当于每年有2000万新增城市人口，这个新增人口比世界上很多国家的总人口还多。

这是什么意思呢？简单说，就是更多的人进了城，需要房子住。这些人对于本来就上涨的房价，是一个额外的推力。而房子短期内供应是相对固定的，增加很慢，所以房价就会进一步上涨。当然每年都盖新房子，但是新房子往往在郊区，不能替代核心区的房子，所以核心区还是涨。核心区涨了，带动郊区也涨。

这个公式是理论推导出来的，实际效果怎么样？徐远教授举个例子。

第二次世界大战以后，世界经历了70多年的繁荣和平岁月，各国房价都快速上涨。有一份这样的研究，发表在最顶尖的学术期刊上，系统梳理了包括美国、日本、英国等14个主要发达国家的房价增长情况。

研究发现，从1946-2012年这66年间，每年物价上涨4.3%，收入增长2.5%，每年城市化率增加0.2%。这三个数加起来，是7%。那么每年房价上涨多少呢？上涨6.6%，和7%相差不远。总体上看，这个公式可以很好解释二战以来发达国家的房价上涨。

那么，这个公式可以解释我国过去这20年的房价上涨吗？可以的。过去20年，我国年均GDP增速9.5%左右，通货膨胀2.5%左右，城市化率每年增加1.5%，加起来13.5%。房价每年增长13.5%的话，5年半翻一番，20年增长12倍左右，这恰好和过去20年我国的房价增长幅度差不多。

过往中国房价的上涨并没有违反一般市场规律

所以，这个公式完全可以解释过去20年我国的城市房价上涨。

这也就说明，我国的房价上涨并没有过头，而是符合一般的规律。既然没有涨过头，也就没有透支未来涨速，房价回调的问题，更没有泡沫的问题。你看2016年以来房地产调控这么厉害，房价还是很坚挺，其实已经说明问题了。

现在房价很贵，很多人担心有泡沫，担心泡沫破灭。但是数据上看，中国房价上涨并不特殊，而是符合一般规律。

只不过呢，房价增长太快，购房压力大，房价就成了一个社会问题，引起了广泛的关注，也有很大的争议。关注归关注，争议归争议，对于房价的客观规律，还是要有一个清醒的认识，不能用情绪替代规律。

中国未来房价增速的预判

中国未来的房价增速应该有多少？关于这一点，分析难度比刚才大，因为涉及到未来的预测，这个预测未来总是比分析过去更难。尤其是，现在经济增速下行，未来会下到哪里，也并不清楚。

怎么办呢？徐远教授给了一个最保守的估计。

2019年的增速是6.1%。假设10年后经济增速下降到现在美国、欧洲、日本的情况，假设每年增长2%。也就是说，经济增速逐步下行，从6%一直下降到2%，你算一下10年的平均增速是多少？4%。假设10年后继续下行，下降到1%。那么未来15年的平均增速是多少？是3%。所以，每年3%是一个非常保守的估计。

那么通货膨胀呢？我们用过去的平均值，参考发达国家，大约是2%。中国是发展中国家，有可能更高。城市化率呢？现在是60%，未来要到80%以上，假设每年增加1%。这样以来，3+2+1=6%。

未来15年的时间范围内，房价每年涨幅在6%左右，12年翻一番。十几年后回头看，你会发现今天的房价很便宜，就像现在看10年前的房价很便宜一样。

这是对未来房价的一个保守预判，从这个角度讲，房产依然有投资价值。