来  源 | 正和岛（ID：zhenghedao）

乐视的风波还未完全平息，当围观者还在等乐视网会不会姓孙的大消息时，7月10日，却意外等到了“又一震惊世界的大动作”（注：万达集团官方微信文章标题）。万达商业、融创中国联合发布公告：融创中国以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店，交易总额达到631.7亿元，创造了内地房地产企业间并购的最高金额。

无论是保密工作做得好，还是“临时起意”，此番收购，将王、孙二人及其企业大开大合的行事风格暴露无遗，而背后的战略意图也在各方揣测中慢慢清晰。

这是一笔双赢的生意，只是路途未必平坦。

在万达商业、融创中国的联合公告中，双方同意，交割后，文旅城仍用万达品牌，其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后，管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。双方将在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

吃了多年的菜，王健林要换口味？

财新援引万达内部人士称，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

而据万达集团董事长王健林表示，此番转让项目将大幅度降低万达商业负债，让万达商业进一步实现轻资产化运营。

这不仅有助于万达商业尽快回归A股市场，更体现出王健林的杀伐决断，万达转型的令行禁止。

早在2015年，万达宣布了第四次转型战略，典型表现为由重资产向轻资产转变，从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发，只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务。

集团旗下目前有万达商业、万达文化、万达网络科技以及万达金融等四项业务，从其业绩组成来看，它似乎不再是一家房地产企业。这可以从两个指标看出来：一是整个集团的收入和净利润——服务业收入占比55%，历史上首次超过地产，服务业净利润占比超过60%，也大于地产开发利润；一是转型的核心主体万达商业，2016年开业的50个万达广场中，已有21个属于轻资产。

在最新半年报中，万达也有提到过类似运营方式。财报显示，万达2017年上半年新发展项目28个，万达广场26个，万达城2个。万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。

王健林曾在2016年工作报告中解释过这两种模式：

一是投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。

一是合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。轻资产化使得万达集团既减轻了资产负担，又获得了稳定的收入来源，从而获得了更多的主动性。

王健林奉上的，是孙宏斌爱吃的？

主要房企都看到了，商品房的天花板隐约可及。孙宏斌若想超越他前面的房企，必须找到其他新的增长点。如果不能加速公司的步伐，他是绝对不会出手的。因此，介入乐视，收购万达项目，可以视为融创新的战略增长极。

目前，“融创”系实际控制了乐视影业42.8%的股份。根据乐视网7月6日发布的公告，公司申请“公司股票自2017年7月18日起不超过3个月，即自停牌首日起累计不超过6个月。”也就是说，最迟到10月18日，乐视网的股票就要复牌。

在上述公告背景下，融创如何能不为“自己家的”乐视网多做考虑？

有市场人士分析，融创入主乐视之后，最首要的问题是解决与乐视影业之间的重大资产重组。而复牌前，如何给乐视网、乐视影业争取更多筹码，如何顺利推动重组交易，都关系到融创此次接手乐视网以后，乐视网的未来。

另外，融创作为近两年房地产市场投资规模较大且思路较为清晰的房企，其全产业链的业务经营模式正在搭建，尤其是在类似文化领域。此前，他投资150亿进入乐视网，一定程度上也就开始了融创的转型之路，此番和万达文旅的合作更是拓宽了顺驰的影视、体育、以及文化方面的空间。

一个值得注意的细节是，消息称融创此前已经拿下乐视影业的控制权，乐视影业此前和万达影业也有多个项目的合作，而在此次的公告内容中也透露，双方有意在电影等多个领域中的全面战略合作，或将完成内容、屏幕、院线、场景、地点的大娱乐布局。未来两家影业巨头的合作空间值得关注。

所以，并购才一拍即合，孙宏斌才会说出感谢王健林的格局、大度和对融创的支持和提携这样的语言，并且表达了一定努力不辜负这份信任的决心。

以孙宏斌的心高气傲能说出这样的话，足见王健林在他心中的分量和这次合作带给他的惊喜。

不差钱，就真能吃到嘴里？

作为重资产的代表，酒店业态是地产商唯恐避之不及的资产类别。但是，它们的存在，是万达对当地地方政府的承诺。

作为高周转的爱好者，孙宏斌历来并不喜欢酒店资产。但是，这恐怕是他接盘万达文旅城的必要代价，否则这个交易可能根本就不会发生。

只是交易前景能否真正推进？不要过于乐观。

据微信号“一勺言”分析称，融创的净资产不足400亿元，这次交易金额超过了他的净资产，占到了总资产2932亿元的21.5%，构成了重大资产交易，根据融创的公司章程与相关法律文件，貌似必须得过股东大会这一关。

而且，相当一些万达城刚刚签约，相关的土地手续、规划程序，按照惯例，都需要相当一些时间来推进，可能都还没有完全完成。

在这种情况下，融创花费近300亿元收购，会不会买到一些有法律“瑕疵”的资产，值得担心。

而且，这笔600多亿元的交易，需要在7月31日前完成详细协议，并尽快交割，完成支付，时间并不站在孙宏斌的一方面。

融创团队的尽职调查，时间够么？

融创目前停牌了，还不知道投资人对这笔交易的真实看法。如果大家担心过于激进，股东大会上会有很多反对票涌出。

而万达方面，也可能面临一个重大的资产交易障碍。

目前纳入交易清单的13个万达城，绝大多数还没有交付运营，即使交付的万达城中，还有相当体量仍处于建设状态。而且，像济南万达城、昆明万达城等，有的刚刚与政府签署投资协议，有的尚未开工。

与融创的交易，会不会触发与政府当初签订的投资协议中的违约责任条款，目前还不得而知，这要视具体的投资协议而定。

在交易中，万达用“四个不变”来打消地方政府的顾虑，也是为了安慰那些万达城的业主。

一些地方政府会不会公开站出来，反对这笔交易？大概率不会，因为地方政府一般不会如此风格行事。

但是，这样的交易，难免会损伤万达的商誉，以及在地方政府中的信心与信用。作为商人，买卖自由，但王健林应该对此有心理准备。

吃得下，消化得了吗？

此番交易，最让人震撼的是融创的魄力，但最让人担心的是这股魄力还能维持多久？

近几年来，这家地产公司完全停不下来“买买买”的节奏。

过去两年中，“并购王”孙宏斌在原有整体收购的思路上，增加收购部分项目的方式，主要诉求皆为曲线拿地。据融创年报披露，其2016年就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。在其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。

仅2017年以来，融创就投资了链家、乐视、天津星耀、华城富丽、大连润德乾城，以及今天公告的万达商业资产包。

初步计算，大约半年时间，融创中国在收购方面的计划支出近千亿元。而该公司在2016年的收购交易中，有一部分还会在2017年进行交割。如此大规模的支出，便带来一个问题，融创中国何以支撑如此庞大的收购盘子？

截至2016年末，融创中国的账面现金近700亿元，今年上半年，该公司的销售金额为1118.4亿元，其中权益合约销售金额770.6亿元。值得注意的是，融创中国近期一直处于高负债状态，2016年该公司的净负债率为121%。

从表面来看，融创中国此番收购万达商业的文旅项目，按照净资产来定价，十分划算，但值得关注的是，上述这些文旅项目大多处于很初期的状态，后期还需大量投入。由于这些项目将成为融创中国的并表范围，该公司长期负债结构令人捏一把汗。

资料来源：

孙宏斌出手335亿拿下76个酒店项目，万达离房地产又远了一步（36氪）

水皮：大开大合大手笔 王健林莫非未卜先知？（华夏时报）

去年王思聪痛骂的万达酒店，刚刚，被王健林打包卖掉了。（中国企业家杂志）

孙宏斌与王健林世纪大交易的八个悬念（一勺言）

王健林、孙宏斌谈631亿的大交易所为何来？（财新）

孙宏斌与王健林的大生意：总有一种诡异让你毛骨悚然（攸克地产）

孙宏斌632亿购万达资产创内地房市新纪录（中国证券报）