01 项目建设阶段划分

共分为五个阶段

第一阶段，建设前期工作阶段。

又称为策划决策阶段，主要包括编报项目建议书和可行性研究报告两项工作内容。

第二阶段，勘察设计阶段。

 勘察过程：复杂工程分为初勘和详勘两个阶段。

设计过程：一般划分为两个阶段，即初步设计阶段和施工图设计阶段，对于大型复杂项目，可根据不同行业的特点和需要，在初步设计之后增加技术设计阶段。初步设计经主管部门审批后，建设项目被列入国家固定资产投资计划，方可进行下一步的施工图设计。

第三阶段：建设准备阶段。

建设准备阶段主要内容包括：组建项目法人、征地、拆迁、“三通一平”乃至“七通一平”；组织材料、设备订货；办理建设工程质量监督手续；委托工程监理；准备必要的施工图纸；组织施工招投标，择优选定施工单位；办理施工许可证等。按规定作好施工准备，具备开工条件后，建设单位申请开工，进入施工安装阶段。

第四阶段：建设阶段。 建设工程具备了开工条件并取得施工许可证后方可开工。项目新开工时间，按设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽时间而定。不需开槽的以正式打桩作为开工时间。铁路、公路、水库等以开始进行土石方工程作为正式开工时间；对于生产性建设项目，在其竣工投产前，建设单位应适时地组织专门班子或机构，有计划地做好生产准备工作，包括招收、培训生产人员；组织有关人员参加设备安装、调试、工程验收；落实原材料供应；组建生产管理机构，健全生产规章制度等。生产准备是由建设阶段转入经营的一项重要工作；工程竣工验收是全面考核建设成果、检验设计和施工质量的重要步骤，也是建设项目转入生产和使用的标志。验收合格后，建设单位编制竣工决算，项目正式投入使用。

第五阶段，考核评价阶段。

建设项目后评价是工程项目竣工投产、生产运营一段时间后，在对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术活动，是固定资产管理的一项重要内容，也是固定资产投资管理的最后一个环节。

02 报建项目前期需要办理哪些手续

先备案：备案以后，办理规划、土地、环评、节能审查、工程建设手续。

主要包括：一是项目规划选址；二是用地预审；三是环境影响评估；四是项目节能审查；五是社会稳定风险评估；六是职业卫生“三同时”；七是安全评价；八是水土保持方案；九是水平衡测试和水资源论证。

到住建局办理一书两证：

 《建设项目选址意见书》。办理建设项目选址意见书需要提供的资料：1、书面申请；2、拟选址地块勘测定界图或红线范围示意图（包括文本和电子版的）；3、相关文件复印件；4、项目可行性研究报告；5、法人身份证、组织机构代码证。

 《建设用地规划许可证》。办理建设用地规划许可证需要提供的资料：如果是出让土地的，1、书面申请2、建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同（包括规划设计条件及宗地图附件）复印件；3、主管部门、设计部门相关文件复印件（发改、商务、盟规委会会议纪要等）4、项目总平面图；5、企业资质证书复印件（建设部门颁发）；6、法人身份证、机构代码证复印件；7苏木镇的建设项目需要提供对照当地规划用地布局要求出具相应图纸，图纸上标明位置，并且在申请表附表中素描镇分管规划的领导签署意见及盖章。

 划拨：1、书面申请；2、主管部门、设计部门相关文件复印件（发改、商务、盟规委会会议纪要等）；3、项目总平面图；4、选址意见书复印件；5、法人身份证、机构代码证复印件；6、苏木镇的建设项目需要提供对照当地规划用地布局要求出具相应图纸，图纸上标明位置，并且在申请表附表中素描镇分管规划的领导签署意见及盖章。

《建设工程规划许可证》。办理建设工程规划许可证需要提供的资料:1、书面申请；2、建设用地批准书复印件、宗地图；3、相关文件复印件（发改立项文件、审批会议纪要等）4、项目总体平面图；5、项目效果图（整体鸟瞰图、单体效果图及白昼与夜晚的效果图）6、法人身份证、机构代码证复印件;7、企业资质证书复印件（建设部门颁发）8、针对住宅小区：无偿提供物业用房的承诺书；9、提供规划用地四线图（规划用地范围线、道路红线、建筑红线、绿线）10、项目环评或者能评报告。.备注：以上规划图设计图必须是具有规划、建筑设计资质单位设计。

 到国土局办理土地手续，主要是办理土地证。

建设用地手续：1、建设项目用地申请表。2建设项目用地预审意见；3、建设项目核准和备案文件；4、勘测定界报告；5、压覆矿产相关文件；6、地质灾害相关文件；7、林地审核同意书；8、选址意见或设计条件函（住建部门出具）；9、土地利用现状相关文件；10、苏木政府意见；11、农牧民安置补偿协议及会议纪要；12、用地单位组织机构代码证和法人复印件；13、被征地农牧民社会保障方案；14、草原部门出具的相关意见。

 如果是设施农用地：1设施建设方案；2国土所地籍调查表；3公告照片；4三方用地协议（苏木、农村集体经济组织和经营者）；5苏木备案请示文件；6地勘定界报告。在苏木、镇级别就可办理完成。

 到环保局办理《环境影响评估报告批复》，需要提供《环境影响评价报告》。

 到工信局办理《项目节能审查批复》，需要提供《节能评估报告》

 到政法委办理《社会稳定风险评估批复》

 到安监局办理职业卫生“三同时”和安全评价。职业卫生“三同时”。即职业病防护设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。《职业病危害预评价报告》；《职业病危害控制效果评价报告》； 《职业病防护设施设计专篇》

 到水务局办理《水资源平衡批复》， 需要提供水土保持方案、水平衡测试和水资源论证报告。

 我大概算了下，需要编制的报告主要有17个：一是项目总体规划；二是可行性研究报告；三是环境影响评价报告；四是建设用地勘测定界技术报告；五是压覆矿产资源报告；六是地质灾害危险性评估报告；七是社会稳定风险评估报告；八是水土保持方案；九是安全预评价报告；十是选址研究报告；十一是节能评估报告；十二是征占用林地可行性研究报告；十三是地质环境综合治理与土地复垦方案；十四是土地征收补偿安置协议；十五是水资源论证报告；十六是职业卫生“三同时”（同时设计、施工、投入使用）十七是水土保持监理报告和水土保持监测报告；所有的报告都有验收报告。农牧用地需要报批。有的报告还需要提供初步设计文件。

这些手续办理完成后，还有一个重要手续就是开工证。

办理程序，还是到住建局。

申领施工许可证所需的13项资料

 一、《建筑工程施工许可申请表》一式三份

获取方式：当地建委网上办事大厅填写下载；

二、建设工程规划许可证正本、附件、附图的原件及复印件

获取方式：规划管理部门；

三、用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）原件和复印件（原件核验后退回）

获取方式：土地管理部门；

四、建筑工程施工图设计文件审查合格书原件

获取方式：规划部门认定的施工图审查机构；

五、施工单位中标通知书及施工合同备案表；直接发包的工程项目需提交施工单位直接发包登记单及施工合同备案表

获取方式：招投标管理部门；

六、监理单位中标通知书及监理合同备案表；直接发包的工程项目需提交直接发包登记单及监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）

获取方式：招投标管理部门；

七、项目建设资金落实证明原件；

获取方式：资金证明单位；

 注意事项：证明出具时间距申请领取施工许可证之日不得超过三个月。建设工期不足一年的，到位资金不得少于工程合同价款的50%；建设工期超过一年的，到位资金不得少于工程合同价款的30%。属于政府投资项目的，应提供相关批复文件等资金证明材料。

八、人防施工图备案回执原件或复印件

获取方式：人防部门；

九、经办人的法人委托书原件（附受托人身份证复印件）

十、年度投资计划复印件

获取方式：建设主管部门；

十一、《建设工程消防设计审核意见书》或建设单位相应的书面承诺

获取方式：公安消防部门、建设单位；

注意事项：属于《建设工程消防监督管理规定》（中华人民共和国公安部令第119号）中第十三条、第十四条规定的建设工程，应提交《建设工程消防设计审核意见书》；属于第十三条、第十四条规定以外的，建设单位应提交承诺书。

十二、建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书B本原件及复印件

获取方式：施工单位；

注意事项：施工安全监督备案用，证书原件核验后退回申请人。

十三、建设单位、施工单位、监理单位的法定代表人授权书及各单位项目负责人工程质量终身责任承诺书原件

 获取方式：建设单位、监理单位、施工单位；

注意事项：工程质量监督注册用，出示原件后退回申请人。

办理建设工程规划许可证所需文件（普通项目）

 1、申请书；

2、环评批文（复印件）；

3、备案或核准证书（复印件）；

4、项目选址意见书及建设用地规划许可证（复印件）；

5、土地证（复印件）；

6、规划设计方案批准书（原件）；

7、审批通过的总平面蓝图（加盖规划审批章）；

8、投资计划批复文件（原件）；

9、建设项目公示证明（规划科办理）；

10、垃圾处置证（市政局办理）；

11、配套费、人防费收缴证明（审原件留复印件）；

12、人防证（审原件留复印件）；

13、住宅项目审核意见（住宅项目需房管局审核，原件）；

14社区用房保证金收缴证明（住宅项目需缴纳社区用房保证金，综合科办理）。

 

 办理国有土地使用证所需手续

 1、政府批准文件 
2、征地红线图 
3、土地测量宗地图 
4、法人代表身份证 
5、企业营业执照复印件 
6、土地使用合同(出让方式取得使用权) 
7、按批文中规定须提交的收费***复印件 
8、建设用地规划许可证 
9、发改委立项文件

办理环评需要手续

 1、去环保局管理科领取《建设项目环境保护审批咨询表》

2、 向环保局管理科提交申报材料：《建议项目环境保护审批咨询表》一式两份、名称核准通知单复印件、建设项目拟选位置周围情况地理图及房屋租赁合同复印件。

3、制作环评报告，建议由环保局推荐的环评公司出具报告

4、递交环评报告（由环评公司负责）。

 5、环保局管理科收到递交的环评报告后到现场进行勘察（车间厨房和食堂厨房需安装油烟处理设备）。

6、环评报告审批

7、配套环保设施建设完成后或在已落实有关环保措施的前提下，建议单位委托有资质的环境保护竣工验收监测单位进行验收监测（由环保局监测站进行验收）。

8、验收监测合格并拿到验收监测报告后，如填报材料：《建设项目竣工环境保护验收申请》，建设项目环境保护自查报告、本单位的环境保护规章制度、排污口规范化整治验收材料（不需要的除外）。并将上述资料电子版发至环保局邮箱，由环保局审核无误后进行打印正式文本。

办理项目备案所需手续

（1）《投资项目备案表》

（2）企业投资项目备案申请报告

1、企业基本情况、主要投资业绩

2、项目基本情况：

①项目名称；

②拟选地址；

③建设内容；

④建设规模（生产规模）；

⑤主要生产技术及产品名称；

⑥项目总投资额及投资计划。

3、项目投资来源及资本金筹措情况。  

（1）企业营业执照、税务登记证（复印件）

（2）生产经营场所证明复印件（土地证/租赁协议/房产证/投资协议等）

 (3) 需要进口设备的企业需提供进口设备清单(必须注明具体用汇额及台套数，)

可行性研究报告

水资源论证报告（生态系统需要）

办理项目选址意见书所需手续

 1、授权委托书以及委托代理人身份证复印件；

  2、申请报告（说明申请原因、项目基本情况、地块基本情况和其它需要特别说明的事项）、申请表（由规划建设环保局提供统一格式电子版表格）

 3、项目建议书批复或立项文件；

4、经土地部门审核的勘测定界技术报告；

5、法律法规规定的其他材料（项目选址论证报告）。

6、林业、交通部门出具的审查意见。

办理建设用地规划许可证手续

1、填写和签署意见的建设用地规划许可证申请表;

2、工商营业执照或组织机构代码证复印件，授权委托书、委托身份证明;

3、项目批准、核准、备案文件;

4、成交确认书(出让方式);

5、招拍挂文件(出让方式);

6、国有土地使用权出让合同(出让方式);

7、建设项目选址意见书、规划条件及规划选址红线(划拨方式);

8、法律、法规和规定的其它材料。

单独选址用地提交资料

申请表

建设项目用地预审意见

建设项目备案文件

初步设计文件

矿产压覆

地质灾害评估

林地审核（拟使用林地可行性研究报告）

土地使用权出让合同

公路或铁路用地审查

土地复垦

勘测定界

土地利用现状图

苏木政府意见

选址意见或设计条件函

农牧民安置补偿协议及票据、村会议纪要

被征地农牧民社会保障方案

草原部门出具意见

用地单位机构代码证及法人

北京市政府建设行政副中心试点：

“一会三函”。“一会”是指市政府召开会议集体审议决策，“三函”则包括前期工作函、设计方案审查意见以及施工意见登记书三份文件，项目单位无需办理施工许可证所需的13项前置要件，只需要满足基本的4项前置条件即可开工建设，与原先相比，审批流程简化了不少。