近日碰到个咨询，“我朋友一家欠了银行的钱面临起诉，家里只有一幢四层楼的房屋会被法院强制拍卖么。”咨询者认为“唯一住房不可执行”，当我的答复不是他期待的答案他表示疑惑。我想可能还有很大一部分人也持有此观点。之所以会有这个观点，依据是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养的家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”基于这个规定，很多人在遇到法院强制执行时会极其抗拒。执行还是不执行？唯一住房什么条件下可以执行，且看下文：

什么是唯一住房？

“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活必需的唯一可居住房屋。

什么情况下可以执行唯一住房？

法释〔2015〕10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条；

金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

如何理解以上法律规定呢？

（一）这里的“有抚养义务的人”应当包含广义赡养、扶养以及抚养的人。

1、赡养义务的人：a.子女对父母有赡养义务b.有负担能力的孙子女、外孙子女对祖父母、外祖父母，有赡养的义务。（《婚姻法》28条）2、有扶养义务的人：a.夫妻间有相互扶养义务；b.兄弟姐妹之间的扶养义务（《婚姻法》29条）3、有抚养义务的人：a.父母对子女有抚养义务b.有负担能力的祖父母、外祖父母，对于父母已经死亡或父母无力抚养的未成年的孙子女、外孙子女，有抚养的义务（《婚姻法》28条）。

在遇到被执行人就一套住房的情况下，需调查对其负有抚养义务的人名下的房产情况。如果抚养人名下有住房，则可以据此执行唯一住房。

相关案例

邓云和黄英原本是一对闺蜜，邓云向黄英借款20万元用于购房，债务到期却无力还款。在金钱纠纷面前，友情变得不堪一击，黄英胜诉了依然没拿到钱，无奈之下向法院申请立案执行，公开拍卖邓云所有的房屋。

邓云觉得郁闷，她认为，将被拍卖的房产是她的唯一住房，而且她与父母、子女共同居住在这栋房屋内，是她及其扶养家属生活所必需的居住房屋。一旦法院拍卖成功，就会导致她和家人流落街头。

法院查明，邓云父母名下还有一套房屋，而且邓云与父母并非同一户籍，其还有其他兄弟姐妹，因此，并不只有她一人应承担赡养父母的义务，父母也未必要与她同住。邓云的儿子、女儿也都已成年，具备独立生活能力。所以，邓云的父母和子女均不属于邓云所说的扶养家属。而且，黄英表示同意在拍卖所得款中根据实际情况预留一定数额租金，用来保障邓云及其家属在合理期限内的基本居住房屋，所以法院实施拍卖涉案房产，仍可兼顾保障邓云的基本生活住房。

法院认为，当被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分。法院驳回了邓云的申请，依法拍卖了房屋。

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

这较容易理解，法律文书生效后，被执行人仍然转移名下其他房屋的。需要通过调查方可知道是否存在转移名下房屋的情况。

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

这个条款说明申请人在支付一定代价之后亦可以要求法院强制执行。通常情形是大房换小房，或者预先房款内扣除5-8年的租金。

浙江省规定：

在最高院作出解释之前，浙江省高院的浙高法执〔2014〕12号《关于执行唯一住房相关问题的解答》作出了更为详细的解答：

（一）执行程序中不能被认定为“一处住房”的情形有哪些？

人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：

1、一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；

2、被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的；

3、被执行人的一处住房用于出租、出借的；

4、被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；

5、一处住房系执行案件债务所指向的标的物的；

6、其他不宜认定为“一处住房”的情形。

解读：1-4较容易理解，不过多解释。第5项“一处住房系执行案件债务所指向的标的物的”，比如房屋买卖合同纠纷，作为买方已支付房款，而卖方拒不办理过户手续，则案件的标的物就是房屋而非金钱，这种情形就不能认定为唯一住房。

（二）如何认定“一处住房”是否“超过生活所必需”？

下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：

1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米、但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50%以上的；

2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50%以上的。

THE   END