大家在购买新房时，常常会发现开发商提供的格式条款写着：“经验收合格”，开发商就可以交房，业主不得拒绝收房。
问题来了，合同也没明确说经过谁验收合格，是房地产主管机关还是开发商，还是其他机构？
司法实践中，各地法院对“验收合格”的理解和解释也有所不同，其中一种观点是，开发商组织的“五方验收”仅仅是交房的基础条件，而“竣工验收备案表”是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件！
理由如下：
1）《建筑法》第61条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
本条法律规定说明，法律没有明确工程验收的主体。
2）《建设工程质量管理条例》第43条第1款：“国家实行建设工程质量监督管理制度”；第3款规定：“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”。
《建设工程质量管理条例》第46条第1款：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。”
以上说明：《建设工程质量管理条例》属于行政法规，是《建筑法》的下位法，司法实践中二者都是法院可以据以确认合同无效的法律依据。
为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。
政府部门行使该项权力的方式是：可以自己管，也可以委托质检机构管，比如质量监督管理站。
3）重点！重点！重点！
《建设工程质量管理条例》第49条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”
因此，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收（俗称“五方验收”）并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。建设工程还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。
如果法院采用以上观点，那么开发商利用缔约优势将原备案合同的交房条件，由“备案证明”变更为“取得《竣工验收报告》”，该种变更可能要被认定为无效条款，开发商仅凭《竣工验收报告》是不符合交房条件的。
实践中，天津、广州、绍兴等地法院采纳的是上述观点，相对于竣工验收而言，这种交房条件对开发商方面提出了更高的要求，对购房者是比较利好的。
当然，开发商肯定不愿意看到这样的判决。为什么？下期细说下这事儿，敬请收看。
参考案例：（2021）津01民终2198号、（2020）浙0602民初2093号、（2021）粤01民终2561号判决书。
