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以下内容来自徐远的分享。
本节思维框架
- 前言
- 房价收入比：你可能算得并不对
- 政府为什么会调控房价
- 总结
前言
今天是课程的第二讲，我们来讨论两个非常流行的认识误区，一个是关于房价收入比，另一个是关于房地产调控。
现实中，很多人会有这样的疑问，说如果房价没泡沫，怎么解释中国的房价收入比那么高？还有，没有泡沫的话，政府为什么反复调控房价呢？
这两个问题都非常重要，今天我们就来仔细回答这两个问题。
房价收入比：你可能算得并不对
先来看房价收入比。在关于房价泡沫的讨论中，“房价收入比”是最常用到的概念，很多人都用中国的高房价收入比很高，一线城市达到60-70倍，作为房价泡沫的铁证。
比如说，市场上流行着这样的说法，说北京一个月平均工资是一万人民币，纽约平均工资是3万元人民币。纽约平均工资是北京的3倍，房价是北京的2倍，这么算起来是不是北京房价还是偏高呢。
这种说法的流行，说明房价收入比的概念是深入人心的。房价收入比这个概念无疑是重要的，毕竟有收入，才能买房。没有收入的支撑，高房价就是虚高。
可是，房价收入比的计算，很多人算错了一点点。错在哪一点点？错在“收入”的计算上。房价收入经中的收入，是“未来的中高收入”的比率，是现在的房价和未来的中高阶层的收入的比，不是现在的房价和现在的收入的比。
这里我敲一下黑板，提醒大家注意，收入前面，加一“未来”和“中高”两个限定语。为什么呢？
加“未来”
加“未来”，是因为目前房价是对未来收入的反应。举个例子。
你要看好一个股票，觉得这家公司未来盈利会大涨，你不会等到未来再买，而是现在就买。因为你不买别人会买，大家一起抢着买。就会把股价买上去。这样的股票的估值现在就会很高，不会等到未来盈利实现了再长高。这个现在的高估值，是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高。
房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行，人口大规模往城里走，未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，人们克服各种困难往城里聚集，特别是往大城市聚集。人都要住房子，房子需求还很大。
所以，中国的大城市，就像是盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个公司的股票，这个股票就是房子。
这个逻辑，很多人都看到了，早看到的，早就买了。早一天看到，早一天下决心。越来越多的人看清楚了，就把这个价格买上去了。
大城市房子贵，就是这个道理。所以，计算房价收入比，要用未来的收入，不是现在的收入。因为房价会对未来的收入提前反应。
加“中高收入”
第二个约束条件是“中高收入”。为什么是“中高”呢，因为未来不是所有有都买得起房子的，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。你要不想未来租房子住，就抓紧买。
比如说，纽约、东京、香港、首尔这几个国际大都市的租房率分别为：68%、54%、55%、60%。所以，超过一半的人是要租房住的，中高阶层住自己的房子，中低收入租别人房子，付房租。
所以，房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。
未来的中高收入多少呢？
那么未来的中高收入多少呢？我们来简单框算一下。
比如说北京，现在北京普通的家政阿姨、快递小哥的收入是六、七千，好一点的上万，有学位，有几年工作经验的年轻人，月收入多经常在2万以上，一年就是24万。
每年增速按照8%，10年后就是52万，夫妻两个就是104万。这是一年的家庭收入，现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说，现在的房价和10后中高收入比只有7倍多，并不算贵。现在想明白这个道理的人，就买了。
所以，加了“未来”“中高”这两条，你马上发现房价收入比并不高，也就是说，相对于未来的收入，今天的房子虽然贵，但是完全在合理的范围内。
此外，大家都知道，中国的收入统计不完善，很多人都有隐性收入，收入越高的人隐性收入越多。所以，刚才的收入框算是很保守的。
这样一来，你就理解为什么房价看起来这么高，还是有那么多人买，调控了也不下去，新盘一开盘就被买光。终究，就是因为这个房价背后是有坚实的收入的支撑的。
刚才的计算并不复杂，但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受。
说到这里，你可能还是有疑问。你可能会问，老师，为什么其他国家的房价收入比很低，而偏偏我们这么高呢？
这个呢，其实不难理解，就是我们目前的收入水平低，预期收入增速还是比较快，而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，所以收入增速就慢下来了。
一个城市如果预期收入快速增长，房价反应未来的高收入，这个房价收入比，就会很高。美国，日本已经进入稳态社会，未来的收入和现在差不多。高不了太多。因此房价收入比就不高了。
此外绝大多数的国外城市都有房产税，保险费等等持有成本，也压低了房价。关于房产税的问题，比较复杂，我们以后再专门讲。
总结一下，一个城市房价收入比高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低，不一定是房价跌，更可能是那个城市的增长潜力低。房价才不涨。简言之，房价是对未来收入的提前反应。
政府为什么会调控房价
既然没有泡沫，政府为什么会调控房价？
刚才我们分析了房价收入比。通过这个分析，结合昨天和东京、纽约的房价的比较，我们更加确信中国的房价其实是没有泡沫了。那么接下来，你可能还会问，如果房价没有泡沫，为什么我国政府会反复调控房价呢？
这个问题很重要，涉及到对房价的问题的更深层次的理解。其实你可以反问：没有泡沫，就不用调控房价了吗？你仔细想想，可能有很多原因政府要调控房价，其中最重要的一个原因就是财富分配问题。
中国经济增速太快，像一列疾驰的火车，买了房的人就像买了票。
很多因为各种机缘没有能上车的人就会被拉开差距，现在很多中低收入的人买不起房，还有刚入职场的年轻人买不起房，如果房价长得过快的话，财富差距越来越大。这样一来，没买房的人就越来越没有希望了。工作不安心了。心情也会很压抑。
其实，现在房价成为“国民话题”，引起全民热议，就已经反映了这个问题。
一个社会要稳定，最重靠的大家都要有盼头，人活着是要有希望的，没希望是个可怕的状态，会产生很多问题。从社会繁荣稳定的角度，我国政府一定要保证财富差距不要过于极端。
目前的差距已经太大了，所以要出台调控，让房价不要上涨过快，这样没买房的想办法买房，收入特别低的还有出台保障房政策，这样社会才能稳定。
总结
考虑到未来的收入增长，以及只有中高收入的人才能买房，其他的人要租房，目前我国大城市的房价收入比并不高。
虽然房价没有泡沫，但是政府还是要调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，是为了防止财富差距进一步快速拉大。
