多年前，一句 “决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”被很多人奉为圭臬。如今投资房产考量因素，也总是把位置作为第一位，排在后面的可能依次是交通/配套/学区/环境景观/价格等，户型排在第几位，可能有很多种看法。

​小编发现很多人买房是不看户型的；我身边有几位已经买了房的朋友根本不会看户型图的，有的甚至不知道何为朝向；有的人要买学区房，无论户型，价格合适就入手了；有的人早早就确定了楼盘，不管户型如何，不是北向房就可以了。

但小编认为户型是住房产品力最重要的一部分。土地本身具有稀缺属性。特别是占据好地段的土地，平地起高楼后再要推倒重来是不可能的。有时看到一些奇葩户型，总是有种浪费资源的感觉。

由于市中心土地稀缺，城市规划时为提高土地利用率，会设置较高的容积率，昆明过去的建筑规范中也明确表示不准建板式住宅。时移事异，随着城区扩大，二环外土地供应增加，如今南北通透的板楼越来越多了，好的户型也越来越多了。今天会分享几款小编发现的好户型。为避免纠纷，本文使用的户型图均不会注明楼盘名称。

户型选择首先看外部环境：包括楼盘周边的道路/工厂/学校/公共配套/景观等和其他楼盘同本楼盘的相互影响等。

以上图为例。此楼盘大部分楼栋“坐北朝南”，从南至北分别为洋房/小高层/高层住宅；高层不会遮挡低矮住宅。四周都是道路，对住房有噪音和粉尘的不良影响，无论高层住房户型如何，靠近北侧房源价值均有所降低，除此之外，整个小区内部的户型有均好性。

此小区北侧为湖景，南侧为高架桥，靠近北侧的房源优于南侧。所有楼栋均为高层，北侧房屋容易被遮挡阳光，因此南侧无遮挡的高楼层最佳，其次为南侧较低楼层，最后为靠近高架的北侧楼栋。

总之，在查看户型时，高架桥/道路/垃圾房/灯光广告牌/其他或遮挡采光的建筑物等均为不利因素；水景/公园/绿地/小区主景观等为加分项。

看户型的第二步是看户型所在楼栋的采阳。

有条件的应查看楼盘日照图，或者模拟日光环境查看沙盘实景（有些楼盘会将非在售的楼栋或其他小区楼栋采用水晶体代替，无法查看真实效果）；也可以到工地现场通过已完工的建筑查看采阳情况。

现场虽未完工，但楼梯之间相互关系可以看出。如果施工现场早上中午午后会有投影在其他建筑上，那么建成后也可能会遮挡相应户型的采光。

第三步应通过楼层平面图来看相应户型通风采光。

以上图1、2号房为例，单独看户型南北通透，虽然客厅为北向，但有两个卧室朝南，也是较舒适的。但实际上，1、 2号房被3、4号房遮挡，东侧房早上/西侧房下午有至少 3-4个小时是没有阳光的。

同楼栋互相遮挡更典型的是一些点式楼，单看户型图都是名厨明卫，但看楼层平面会发现很多窗户是在采光井内的，无论朝向何方，都是没有阳光的，甚至采光也较弱，仅能起到通风作用。

如下图，东北侧住房的客厅/书房虽然朝南，但基本无阳光；南侧2个户型的厨房朝东/西，但只能通过阳台间接采光，基本无阳光，如果阳台尺度较窄，白天也需要灯光照明。

好户型的几个通用标准

1、南向，大开间小进深 

住过南向房的应该有亲身体验：南向房冬暖夏凉。冬天阳光长时间照进室内，增加温度；夏天阳光只在早晚有一点阳光，中午时只能照在阳台外侧；非常舒适节能。南向的大开间能保证更多的主要功能区朝南；进深小，房间更通透明亮。

2、南北通透，户型方正 

南北通透有利于房子通风，夏天更凉爽；冬天空气流动可以将南侧的热量分布到整套房子。流动的空气带走污浊和湿气，利于身体健康，就连盆栽绿植都能养得更好。户型方正不仅利于房间通风，也利于装修和布置家具。

3、名厨明卫，整屋无暗房，主要居室和客厅南向 

一般点式楼只有一面或者两面朝向外侧，所以厨房和卫生间等功能区很可能会形成暗房间。无通风的厨房和卫生间容易滋生细菌，不利于健康。南北通透的房子厨房和卫生间等可以布置在北侧，可以通风采光，无需阳光直射。

4、尺度合适，公摊少，无浪费面积 

尺度过大浪费面积；尺度过小，狭窄拥挤，好的户型既要保证客厅和卧室的空间足够，也不能有较长的过道或过大的厨卫空间等；一般小户型客厅开间在3.6m以上；舒适户型客厅可在3.8m—4.2m，大户型设计7m左右的横厅都是合适的。其他根据户型整体面积分区，要保证家具家电摆放后足够通行，使用方便。

5、动静分区 

家中有老人或者孩子等，大家作息时间有差别；好的户型在厨卫（公卫）和客厅使用时的噪音尽量不影响卧室内老人或孩子休息。

6、人性化 

人性化的设计有时考虑到客户的年龄身份社交等各种场景，进行针对性的设计。例如有的户型设计上针对热爱社交，爱饮茶或读书的客群的除了设计尺度感很大的横厅外，增加开放的茶室书房等设计。有的大户型会有两道入户门，将主人和保姆等区隔。还有一些智能家居等的设计，使人生活更便捷！