01
不出所料，如梅花间竹般，杭州IFC和小河云庄陆续领证，向8月的杭州楼市掷下超级“
双王炸” 。
其中，杭州IFC前晚领出最后357套住宅。昨天上午，小河云庄的137套房源也悉数出证，最小约165㎡、最大约340㎡。
不用怀疑，小河云庄的任务就是为IFC分流。
或者说，小河云庄的热度已高到需要“11位A类人才认证”的杭州IFC掩护，才可避免过热而引发重大新闻的状况。
它也从另一方面证明：在多数人眼中，小河云庄是与IFC同一段位的“元始天尊级”红盘。
的确，小河云庄之前光环无数：桥西最后一宗宅地、三河交汇一线河景、1.7容积率、七层洋房、超大转角厅户型、楼下的小河油库公园……
但我认为小河云庄诸多光环中，最无可复制的还是“无敌一线河景”。
只是在它和小河油库公园之间，突然出现了24米高的商业规划后，南面的“三河交汇”（大运河、小河、西塘河）风景几乎全被遮挡。
加上东面沿运河一侧，多数楼层都被浓密乔木遮挡，意味着仅极少房源有单面河景。
对小河云庄的“绝对稀缺性”，必须重新评估。
02
2021年底，德信从24家房企中脱颖而出，顺利拿下桥西罕见的一线运河宅地，也就是如今的小河云庄。
一年半过去，规划的8幢建筑已封顶，绿色的外衣尚未褪去。进进出出的工程车，围墙上方的喷淋系统，都昭示着它的进度条。
正南面，上个月被收储的商业用地，尚未有动静；东面沿运河一面，大树已长到四层高。
未来小河云庄看得见一线河景的，只有1、4、5、6号楼的五层以上房源。
但这并不影响大众的热情。“附近一大堆改善客户，就等着小河云庄领证。”桥西一带资深经纪人小李说。
小河云庄精装限价51440元/㎡，而普遍客户对它的预期，是交付卖到10万/㎡。毕竟，非一线沿河的九龙仓碧玺，洋房挂牌价也要10万/㎡。
可与之对标的河景楼盘，还有几个。
正北面的凯德龙湾，“性价比”最高。非一线沿运河楼幢，200㎡出头的四房，挂牌单价6万5；沿一线运河楼幢的西边套，相同面积房东挂牌单价7万4。
北面的大河宸章，主力的200多㎡大户型，挂牌单价多在8-9万之间；运河宸园略贵一些，大户型挂牌单价在9万上下，部分急卖或低楼层房源，价格会略降一点。
最贵的是碧玺的洋房，挂牌单价要10万上下；高层便宜些，180多㎡的四房，单价7万出头现在也有房东肯卖。
当然，挂牌价并不等于成交价。
今年桥西的二手成交量一般，照如今买家“大杀四方”的砍价模式，想成交的话，比挂价低一两万是难免的。
那么将来小河云庄交付后，二手房价能比这几个河景改善盘高出多少？
03
一旦进入二手市场，每一套房都会像洋葱般被一层层剥开，细细地比较着。小河云庄让人怦然心动，但这几个河景次新房也并非全无优势。
最近的凯德龙湾，2014年交付，主力户型约138-200㎡。
外立面：干挂石材，西方古典三段式设计；
装标：部分大户型带精装修，比如厨房，用了SMEG三件套，嵌入式冰箱、烤箱、洗碗机，卫浴是唯宝等品牌，餐客厅铺了石材等；
园区：配备独立会所，内设恒温泳池、健身房；
学区：京杭育才小学。
远洋大河宸章，2014年8月交付，主力户型约170-300㎡。
外立面：干挂石材，欧式古典三段式设计；
装标：使用了汉斯格雅龙头、杜拉维特洁具、高帕特橱柜、西门子电器等，全屋采暖、户内直饮系统、户内热水系统等；
园区：配有室外泳池；
学区：文澜实验学校。
九龙仓碧玺，2016年中交付，东区为高层、西区为洋房，洋房户型约155-320㎡，含底跃、标准层、顶层大平层等。
外立面：干挂石材，法式古典风格设计；
装标：使用了唯宝、高仪、弗兰卡、西门子等国际品牌；
园区：配备小区会所，内自带恒温泳池、健身房等设施；
学区：文澜实验小学。
运河宸园，2016年底交付，西区为高层，东区为中式排屋，高层户型约90-190㎡。
外立面：干挂石材，高层为绿城经典法式二代建筑；
装标：6000元/㎡，像是厨房用了柏丽橱柜、博世厨电；卫浴是当代、劳芬、卡德维，以及伊奈智能马桶；硬件上用了东芝的中央空调等；
园区：配有露天的无边镜面泳池；
学区：文澜实验学校。
小河云庄，预计2026年1月交付，主力户型约220-340㎡。
外立面：铝板+大面落地玻璃；
装标：4500元/㎡；
园区：集中景观水系、底层局部架空，配有健身、文化活动等设施；
学区：最近的是京杭育才小学，但期房不承诺学区，具体要等交付后再定。
04
一番对比下来，让我们捋一捋小河云庄的评分。
铝板+大面落地玻璃的外立面，颜值应该是十分值得期待的。不过，并不足以跟其他几盘拉开质的差距。
毕竟，周边几盘用的是干挂石材，就成本而言，可能还是石材更贵，并且在限价时代早已绝迹。当然，铝板在风格的潮流感上会占不少便宜。
要论河景，本来小河云庄是独一份的；但现在和凯德龙湾说不上多大区别。
要论学区，小河云庄大概率分到的京杭育才小学，目前在大众中的认知度不如文澜实验学校。
但小河云庄7层洋房+纯大户型的规划，居住舒适度最优。放眼整个桥西，如此纯粹的超大户型住区都难得一见。
能与之能媲美的，也就碧玺的洋房。
碧玺到运河边，直线还有450米，小河云庄近多了。小区东侧的人行出口直通运河边。以后想去河边喝个咖啡晒个太阳，下楼就到，近得跟在自家小区一样。
因小区之间挨得十分近，生活配套大家都差不多。像是商场，天阳D32、乐堤港等，也就差个几百米。
不过，小河云庄到地铁5号线大运河站是几个盘里最远的，步行约1.3公里。
还有很重要一点，小河云庄占地只有23339㎡，而大河宸章、运河宸园和碧玺等都是占地4万-5万多㎡的大园区，它们有的会所、泳池和大花园，小河云庄都没有，仅部分楼幢架空层做些了配套。
综合来看，考虑到杭州人的“新房癖”，以及近年来对超大户型的追捧，小河云庄将来二手房价略高过这几个改善盘，不会有问题。
加之周边地缘改善客户储备极丰厚，又没有同期竞品，交付后有望卖到8万-10万。
也就是说，3万左右的倒挂是很稳的。
但如果作为一种保值增值的资产，考虑到小河云庄套数少、热度高，大概率限售，这理论上3万的倒挂顿时不那么香了。
05
小河云庄只有137套房源，而桥西改善需求饥渴已久。“周边一大堆想摇的，没有顶格社保就别去当炮灰了。”附近中介说。
虽有IFC分流，但二者总价门槛相差300万，客户并非完全重叠。
若小河云庄最终限售，不妨再算一笔账。
以一套全款1100万的214㎡房源为例，2026年1月30日交房，加上5年限售，2031年1月30日才能上市交易。
7年多持有时间，资金成本按年化6%算，持有成本1562万，折合单价7万3。
成本价已接近周边二手房价。即便那时直接能卖到10万，也属于“惨胜”；赚钱是能赚，但与仁恒滨江园、杭州壹号院这种“赚钱神话”不是一个段位。
一旦小河云庄二手卖上10万+，也将极大考验市场承接力。
据统计，今年以来，周边五大小区160㎡以上户型共成交7套，实际成交单价在6-8万不等。这固然有大户型挂牌不多的原因，但也说明，桥西的二手大户型流通性一般。
其实，如果按现有倒挂，限售后的杭州IFC一样有点食之无味。
今年以来，江河汇二手房价下跌了不少，即便按旁边大都会79号顶峰时12万的价格锚算，5万的倒挂既很安全，但在“2031年可售”面前又显得很虚弱。
但杭州IFC仍然要比小河云庄高几个段位。
因为小河云庄终究只属于一个地缘市场，而杭州IFC可以吸引全省乃至长三角的接盘侠。
还因为小河云庄的利好已经尽出，周边十年后不会有大变化；但杭州IFC还只是个大工地，无论重奢盈门的便利、摩天轮的绚丽还是城市封面的荣耀，还只能靠想象。
虽然杭州IFC现在倒挂有限，但未来有暴击的机会，有人甚至在畅想二手卖到20万-30万（个别大户型）的那一天。
你可以当它只是一个白日梦，但没人敢说一定不会实现。
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所以结论是：论房子收益的安全性，IFC和小河云庄都是当下全杭州最稳的两个；但论二手房价的想象空间，IFC要远胜于小河云庄。
两大红盘给房东带来的红利，下限相似，但上限天差地别。
这也是为何即便IFC的“铁限售”让无数人百爪挠心，仍不顾一切地找房票找资金，没条件创造条件也要去试一把手气。
而小河云庄的限售，会让投资客有些为难；希望也因此，这个盘可以迎来更多真正的自住客。
