大家翘首以待的“春节房地产特辑”，我特地请了北京大学的徐远教授来讲授我们春节的房地产特辑。
徐教授在宏观金融，资产定价，和城市化方面造诣很深，曾逆势准确预测了2015年到2017年的房地产价格，2016年到2017年的汇率价格和宏观经济趋势。
这一周，他会从刚需，改善，养老，租房几个维度详细给你解读中国房地产投资策略——怎么判断房价是否有泡沫？怎么选择城市？怎么安排首付？怎么计算股票、债券、和房地产的收益率？怎么算租售比这笔帐？
不管你处于是青年、中年还是老年，我相信，这一周的课程对你的家庭资产配置会产生深远的影响。 好了，下面请你和家人一起“得到”这份春节的财富知识大礼包。
你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。我是北京大学的徐远教授。本周应香帅的邀请，我给你讲一周房地产的专题课。
买房的问题，总结一下，你可能有如下几个方面的问题。第一，中国房地产有泡沫吗？现在还能不能买，买了会不会成为接盘侠呢？第二，是买房划算，还是买股票理财划算，这几种资产的优缺点各是什么？第三，除了北上广深，其余城市还值得买吗？到底要怎样判断一个城市的房产是否有升值潜力呢？第四，中国房子的租售比那么高，房价是租金的好几十倍，是不是租房比买房还要合算呢？
本周我将用四天的时间，对这些问题逐一进行回答，我相信说清这些问题之后，你会对自己的买房决策作出明智的选择。那么在此基础上，我会对如何选房，如何安排首付、月供等问题提供一些操作性的建议。
好，今天是第一天，我从刚需买房入手，给你进行分析，买刚需首套房的时候，你一定会关心这么两个问题：
第一，现在的中国房地产到底有没有泡沫，现在买会不会买在高位，成为接盘侠？
第二，决定买的话，有什么原则是需要特别注意的？
一、现在的中国房地产有泡沫吗？
现在，中国房价已经很贵了，很多人会拿1990年的日本来说事，说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况，就处在泡沫破灭的前夜了。为了说清楚这个问题，我们用东京1990年的房价和北京2017年的房价作一个简单的对比。可是这么多年过去了，不好直接比较，所以我们用美国作为一个标尺来比较。
美国这些年一直是全球最大经济体，相对比较稳定，是一个比较好的标尺。
1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，当时的纽约是什么价格呢？纽约好一点的房子大概是不到1万美金，所以1990年的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。
我们再来看，2017年北京和纽约的房价。2017年，纽约的均价是2万美金多一点，北京的均价是1万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。换句话说，以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2，一里一外，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。
这就说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。
对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题，我和我的博士生进行过系统的研究，基本的结论可以用三句话来概括。
第一句，这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。你看，在很多国家经济较快增长的过程当中，都发生过房价的较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨，房价也都较快上涨，速度也不比我们慢，幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。
只不过，这鞭子不打在自己身上是不疼的，别国房价上涨的时候，我们虽然也看到了，但是并不注意，感受并不深。但是我国房价快速上涨的时候，我们面临着购房的压力，面临着很多的焦虑，那个切肤之痛的感受是很深的。
第二句话，我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的，你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。
那么随着经济的进一步增长，城市化的进一步推进，房价还会有大幅的上升。我给你打个比方，你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。
第三句话，我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。注意，我再强调一下，是“过快增速”。为什么呢？房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。
二、房价上涨的一些似是而非的原因
说到这里，你可能还是有很多的疑惑，因为现在社会上有很多关于中国房价的分析，很多分析听上去都挺有道理的。比如说，是不是货币超发导致房价上涨？是不是土地供应不足导致房价上涨？或者是过度的投机炒作导致房价上涨？这些问题都非常地好，说明你对房地产问题有很多的关注，有很深入的思考。下面，我来一个一个给你分析这些其他的因素。
第一个问题：是不是货币超发导致房价上涨？
这个说法，听起来很有道理，但是其实是个伪命题。我给你举个例子，从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到 8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。你想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人，它是不在现场的，你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢？
更何况，说我国货币超发的观点，其实是没有数据支持的。从2000年到2016年，这17年间，我国平均的通货膨胀率是多少呢？是2.7%，同期世界平均通胀率是3.8%，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢？可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。
所以，如果你听见有人跟你说，中国房价上涨是因为货币超发，其实说明这个人的宏观经济学基础可能不太扎实。
刚才的这些数据表明，房价上涨这个锅不能让货币超发来背，中国房价涨得这么凶，根源还是在我们的城市化推进得比较快。
第二个问题：供地不足导致房价上涨？
这里，我给你举两个例子。
你看很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多。
你看巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常地高，比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗？这是因为决定房价的并不是土地，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。你增加供地的话，只能是城外的地、城乡接合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。
其实，对于房子位置的重要性，买过房子的人都知道，有一句话是这么讲的，选房子的时候有三个因素是特别重要的，分别是位置，位置，还是位置。
第三个问题，房价是炒作起来的吗？
这个问题其实不难回答，如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。
三、买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”
说到这里，你已经明白了，我国大部分城市的房价并没有泡沫，而你也已经准备好买你的第一套刚需房了。
这时候，你就面临着怎么选房的问题，每个家庭的情况不太一样，需求也有所不同，但是在买房的过程中，有两个原则是你需要记住的。
第一个原则是“先上车原则”。
也就是要先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。为什么这么讲呢？中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。
一个常见的误解是很多人以为，买房自住需要一步到位，房子要够大，位置要够好，那么挑来挑去，找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨，越来越买不起，后悔不迭。怎么办呢？其实就是先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。
第二个原则是稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。
买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择，一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。
这时候你应该怎么选呢？你就应该记住稀缺原则，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。那么远郊的房子，往往离这些稀缺资源比较远，房子的升值的空间可能会小一点。如果你有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。实在买不起的话，你也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。
我是北京大学的徐远教授，应香帅的邀请，本周我给大家讲一个房地产的专题课。
昨天，我给你讲了刚需买房的事，今天我接着给你讲改善买房的事。
改善的两层含义：改善居住条件，改善财务状况
说起改善买房，很多人会简单地以为，不就是买一个大一点的房子，或者是学区好一点的房子，改善居住吗？如果你这么想，就只对了一半。
改善买房的事，除了改善居住，更重要的是，改善你的财富状况。
怎么说呢？你看，房地产作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占有绝对的比重，这时候，你不仅要考虑它改善居住这个属性，更应该考虑它改善你家庭财富这个重要的属性。
你看，过去十几年，但凡买了几套房子的人，家庭的财产状况都得到了大幅的改善。
现实当中，还有少数人，只看到买房的负担，而没有看到房产的资产价值，那也是不对的。买房早期是有负担，有首付，有月供的压力。可是没过几年，这个房屋的租金就会超过你的月供，这时候你都不需要额外地付月供了，这个房子就是你纯粹的净资产了。所以，改善买房改善的不仅是居住，更重要的是改善你的财富状况。
好，到现在你已经完全理解了改善买房的两层含义。这个时候，你可能有几个问题急需回答。
第一个问题，现在买改善房晚不晚，还能不能进一步改善财富状况？
第二，买房和其它投资工具比，比如股票、债券、理财，哪个工具更好，更能够改善财务状况？
第三，决定买的话，这个首付和月供应该如何安排？下面，我就依次给你回答这三个问题。
结论一：现在买房不晚，还会进一步改善你的财富状况
我给你三条理由：
第一条理由，房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。根据统计，从1946年到2016年这70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。扣除物价水平之后，还涨了4倍多，所以房地产保值增值的属性是实至名归的。
到这里，你可能会有疑惑，房价上涨了这么多，可是在你的印象里，到处都是泡沫啊，危机啊，那么这个数字是不是搞错了呀？其实，不是的，这个数字没有错，但是我们人类对于现象的关注是有选择性的。
我给你举个例子，很多人都知道，2007年美国的房地产泡沫，可是很少有人知道现在的美国房价已经超过2007年的房价高点了。这是为什么呢？是因为泡沫和危机会引起很大的动荡、很多的关注，媒体都会反复地报道，给大家留下很深刻的印象，这样大家脑海里就形成了泡沫危机会经常发生的印象。
但是现实当中，泡沫和危机是偶尔的，缓慢的上涨才是常态。由于持续的时间长，房价上涨得反而已经很多了。
刚才是第一条理由，房价的长期趋势是上涨的。
第二条理由，就是我国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。
昨天我和你说过，目前我国的收入水平只有美国的1/7，只相当于日本上世纪70年代的水平，或者韩国上世纪80年代的水平，上涨的空间还很大。而且，昨天我已经告诉你了，经济增长是房价上涨的根本因素，世界范围内的经验已经证明了这一点。
我国目前的情况是什么样的呢？我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远远没有完成，人口基数还很大，老龄化还刚刚开始，那么经济增长红利、城市化红利、人口基数红利这三大红利就共同构成了我国房价上涨的坚实的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。
第三条理由，就是全球范围内的资产荒。
二战以来，全球经历了长期的经济繁荣和和平稳定，在这段时间里，全球积累了大量的财富，这些财富都是要寻找投资渠道的。可是，投资的机会就这么多，可买的资产越来越少，怎么办呢？房地产作为稳定的安全资产就越来越受到追捧，资产荒也是支持房地产持续繁荣的一个根本原因。在未来，只要不发生大规模的动乱，大城市的房子作为安全资产，还是还会继续受到追捧。
好，现在你已经明白了，从国际房价上涨的经验，我国的经济发展阶段，和全球范围内的资产荒这三个角度来看，我国的房产依然是可以配置的优质资产，仍然可以帮助你改善家庭财富状况。
结论二：改善房回报率高于股票等理财方式
那么下一个问题来了，房子能够改善财务状况，股权、债券也能改善财务状况，哪一种投资工具更好呢？这个答案很清楚，房子和股票、债券比，不仅收益率高，而且安全稳定，适合长期配置。
我们先来看一点数据。从2003年开始，到2017年这14年时间里，房价涨了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的杠杆的话，房子就涨了30多倍。房子的收益率是远远超过股票的，如果你买股票的话，股票的收益率，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你买了理财产品，或者是债券，它们的收益率就更低了，大概只有1倍。
而且更重要的是，房子不仅收益率高，而且安全、稳定。你买股票的话，可能买到了腾讯，也可能买到了中石油，它们很多时候是会赔钱的。你可能也听说了，在我国股票市场，很多散户其实是不挣钱的。
展望未来的话，我国的经济增长和城市化还有很大的空间，只要这个经济持续增长，房产的投资价值还会持续显现。
实用方法论：购买改善房，应该如何安排首付和贷款？
刚才说了购买改善房的好处。那么已经决定买之后，应该怎么买呢？这就有一个合理安排支付，合理安排贷款的问题。
这里，有几个基本的原则是你需要注意的。
第一，就是要尽量少付首付，多用贷款。一般情况下，付一个允许范围内的最低首付就可以了，这样的安排可以减轻你早期的支付压力，而且还可以帮助你对抗未来的通胀。
比如说通胀高的话，10年后付的100万只相当于现在的50万，这样子，你一下子就省了50万。
第二，不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长，这样也是可以帮助你减轻近期的支付压力，而且可以帮助你对抗通胀。简单说，就是要把支付尽量往后推迟。
第三，贷款的时候要尽量使用公积金贷款。为什么呢？因为公积金贷款的利率低，可以减少你的月供。比如说现在每100万20年期的贷款，公积金贷款的月供可以少1000多块。如果你还有住房公积金，一定不要忘了拿出来使用，因为这个公积金不好用，如果你不买房的话就只能躺在账上，变成了纸面财富。
首先，来说说什么是“养老买房”。说起养老房，很多人可能觉得就是买个房子给父母住。这样的理解，出发点很好，但是很不全面。你可能听说过一个词，叫做“百岁人生”。什么意思呢？就是人类已经全面进入了长寿时代，像我们这代人活到100岁是大概率事件，我们的父母活到90多岁也是大概率事件。你想，当我们60岁退休的时候，还有40年左右的生命。那么养老问题怎么解决呢？而且，随着物价的上涨，还是有一点资产放着比较好，多一层保险。那么养老买房，其实就是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题，买得好的话，不仅可以帮助父母养老，还可以帮助我们自己养老。
什么叫做“买得好”呢？就是要尽量挑选有增值潜力的房产。这时候，就有两个非常关键的问题。
第一个，在哪里买，如何挑选城市？
第二个，国外的房子要不要买？
下面，我给你逐一分析。
一、挑选城市的“八大要素”
第一个问题，在哪里买养老房？
很多人觉得，养老就是在老家县城买，房价还便宜。但是，既然是一份老有所依的资产，你就要考虑它保值增值的潜力。这时候，城市的发展潜力就是你首要的考量。
这个问题，我和我的博士生做过系统的研究，我给你简单地梳理一下，决定城市房价的八大要素，供你买房参考。为了便于你理解和记忆，我把这八大要素分为两类：第一类是“常见的已知要素”，第二类是“不常见的关键要素”。
先来看常见的已知要素，这四个要素分别是：第一，城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；第二，人口流入；第三，人均收入（用职工名义平均）；第四，土地供应。这些因素在有关房地产的讨论中，你会经常看到，代表着一个城市的发展水平，人口吸附能力，收入水平和住房供应，都是影响房屋价值的重要因素。
这些因素虽然常见，但是它们的重要性你不要低估。
比如说城市规模，是影响房价的最重要因素，这一条虽然简单，但是非常重要。为什么大城市房价高，小城市房价低呢？因为一个城市的规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。
再比如，人口流入这一条也非常重要，一个城市外来人口多，房价就高。北京、上海、广州、深圳这些大城市，就不多说了，房价很高，外来人口也很多。
除了这些人们熟知的大城市，还有一些中小城市的人口流入也很多。比如说，珠三角的东莞、佛山、中山这三个城市，虽然是中小城市，但是地处粤港澳的大湾区，区位条件非常好，工业基础也好，发展潜力大，那么就吸引了大量的人口流入，这些城市的发展潜力和房产保值增值的潜力都非常大。
刚才说的是四个常见的“已知因素”，我们来进一步说说四个不太常见的“关键因素”，了解这四个因素非常关键，可能会成为你选择城市的胜负手，这四个因素分别是：
第一，儿童数量的增速。数据分析发现，一个城市学龄儿童的增速越快，房价就越高，房价增速也越快。比如说这些年深圳的房价涨得非常快，除了刚才说的原因之外，还有一个重要的原因，就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。有多快呢？过去十几年，深圳的学龄人口增长超过300%，不仅是全国最快的，而且比第二名厦门多2倍，比第三名北京多3倍。这样一来，你就明白为什么深圳、厦门、北京这些城市的房价涨得那么快了。如果家里有个小孩要上学的话，买房就变成了刚需，你就不会再犹豫。而且买了之后，其实是一举两得，不仅解决了孩子的上学问题，房产还增值了，你绝对不会后悔的。
第二，上市公司的数量。这一点非常有意思，一个地区上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。你知道，我国的公司上市是非常困难的，要过五关斩六将，耗时好几年的时间，而且最后，还要过一个叫做发审委的那个会。你经常听说是“每5家公司过一个”，或者“每6家公司过一个”，上市之难由此可见一斑。一个地方，如果上市公司数量多的话，就说明这个地方的公司质量好，经济活力好。
数据显示，上市公司最多的省市分别是广东、浙江、江苏、上海，然后是北京、福建、山东、湖南，这8个省市也是经济比较活跃、房价上涨潜力比较好的地区。
第三个要素，财政收入。财政收入这一条也很重要。为什么呢？因为我国很多地方的经济统计数据不一定很准确，但是财政收支的数据是很靠谱的，经济真正好的城市，它的财政状况也比较好。数据显示，我国有7个省市的财政状况是比较好的，分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建，而其它省市的财政状况都处于赤字的状态，也就是入不敷出。一旦入不敷出，地方政府就很容易大量卖地，对房价形成压力。
第四个要素就是服务业占比，也就是一个城市经济当中第三产业的比重。我们的研究表明，服务业主导的城市，发展潜力大，而且在经济下行的时候，能够对抗经济下行，比工业主导的城市表现要好，它的房价上升的潜力也比较大。在我国经济增速下行，经济转型这个大背景下，服务业的这一特性就尤为重要。
好了，刚才说的是决定房价的八大要素，也是我们挑选城市买养老房的八大因素。这八个因素放在一起，我们就完全可以理解，中国各个城市房价的高低。你买房的时候不妨列一个单子，一样一样地比对。在比对的时候，不仅要注意前面四个常见的“已知因素”，更要关注后面四个不常见的“关键因素”。
二、国外房产投资：看起来很美
下面我们来说说应该如何看待在国外买房养老这个问题。
很多人都听说，国外很多大城市的房子比国内还便宜，与其买国内这么贵的，为啥不买国外便宜的呢？那么对于这个问题，我恰好也做过系统研究，我把主要的发现给你概括一下，其实就是三点：
第一点，国外的房子其实不便宜，很多国外的城市一眼看去房价比国内的一线城市要便宜很多。可是这些大城市，其实只有几十万人口，相当于国内的地级市，和国内的地级市相比，还是很贵的。比如说亚特兰大是美国的一个大城市，但是人口只有50多万，房价是一平米2万多。如果和国内一个50多万人口的城市比，那还是很贵的。
第二，和国内可比的城市比，国外的房价其实更高。比如说纽约、洛杉矶这样的大城市，市区人口有好几百万，都市圈人口一两千万，和国内的一线城市是大致可比的。这样的城市，房价就比国内贵很多。纽约、洛杉矶的房价差不多是北京、上海的两倍。
第三，国外的房子投资收益率并不高。像纽约、东京等大城市的房产，不但价格贵，而且持有成本非常高，投资回报率并不高。比如说纽约，房价大约是北京的2倍，名义上的房租收益率有4%以上。但是，扣除了房产税、保险费、管理费等等之后，最后也就2%左右，和国内一线城市的房租收益率是差不多的。而且考虑到国内房价的增长潜力，其实国内房产的投资价值更大。
其实有一个简单的逻辑可以告诉我们，为什么国外买房投资不太靠谱。我们现在是处在一个资金富余的时代，国外的资金也在到处寻找投资机会。前两年，欧洲的国债收益率甚至是负的，就是比零还要低。那么如果国外的房产有很高的收益率的话，早就被专业机构、富豪们买走了，等我们去买的时候，可能又是“接盘侠”了。所以，普通家庭去国外买养老房，其实是不太靠谱的。
不过话说回来，少数高净值人群的资产很多，在国内已经有很多套房子了，那么在国外买房不是为了增值，而是为了投资组合的分散，是为了在全球分散持有资产。那就是另外一种考虑，另当别论了。
