2021年度房地产调控政策，前面我们已经讲过，引起热议的莫过于土地招拍挂市场的“两个集中”了。

“两个集中”是在“房住不炒”的房地产调控基调，以及“稳房价、稳地价和稳预期”的房地产调控政策目标背景下出台的，它的推出，对于稳房价、稳地价和稳预期应该影响很大。

在过去，房企基本上是通过高周转来完成规模扩张的。它的一个发展逻辑就是“投资-融资-再投资-再融资”循环往复，投资得越多、融资得也越多，融资得越多，反过来也推动投资的加速。在这个循环的过程中，需要土地、资金这两个要素不断地高速周转，它才能持续运转起来。

“两个集中”首先打破地就是土地环节的高速周转。土地招拍挂市场在22个重点城市中，一年分三次集中公告出让，集中组织出让活动，这让土地投资，起码在这22个重点城市中再也无法高速周转起来，它直接产生以下结果：因土地供应的集中，会导致商品房推出的集中，而商品房的集中推出会加大商品房销售的充分竞争，这对于房价的稳定是有益的。

我不知道大家有没有这样的经验，就是自己所在的城市，如果在土地招拍挂市场拍出一个地王，那么当地的房价就会应声而起，原因在于高地价会导致高房价，而高房价直接导致高预期，因此，房价应声而起也就不难理解了。

而现在“两个集中”的出台，有可能会大大减少地王的出现。因为，集中出让，会导致房企的资金压力剧增，进而为了拿好地，房企对城市和土地进行严苛的研判，因此，在这种资金压力和投资理性的驱动下，地王出现的频率也会不大，大概率土地价格会保持一个合理上涨的幅度，从而也会导致房价的上涨保持在一个合理上涨的幅度。

“两个集中”其次会倒逼房企从过去的杠杆驱动向经营驱动转型。因为投资节奏和融资节奏的被打乱，会导致房企为了重新适应土地招拍挂市场的供地节奏，从而改变过去的融资节奏和营销节奏，进而在投资可期、供货可期、商品房售价可期、一切逐渐走向透明化后，房企会自然会走向经营驱动，向经营要利润。

当然，“两个集中”目前还仅仅在22个重点城市试点，是否在全国铺开，以及它的效果如何，还有待时间检验。