房产民宿装修项目经理学习记录整理
深圳的甘甜：两三年前从外贸soho转行到旧房改造的这种行业当中来，在深圳长住市场刚刚兴起的这么一个好时机，也很幸运的遇到了季老师的旧房改造团队。在季老师和其他小伙伴的帮助下，在深圳几个比较高端的片区，用两年的时间完成了自己的一些包租项目，也实现了被动现金流的一些布局。同时也发现靠着自己的这么一股仙气摸爬滚打，还有整个团队小伙伴的不离不弃，全力扶持跌跌撞撞总结出来的这么一些踩坑的经验，提炼出的渠道还有供应链，能够为跟我一样对装修改造毫无经验的各类委托人们服务最高纪录同时是操作委托项目18个，对于两三年前作为小白的甘甜来说，其实是一个不可以想象的事情。
让甘甜用一句话去总结什么是项目经理，我可能会比较简单粗暴的去回答。项目经理在我看来就是整个团队的一个脑老黄牛，他负责把团队成员前期的产品定位，还有设计方案落地，以及我们对委托人的承诺去兑现的这么一个非常重要的一个角色。甘甜用去年的一个代运营的项目，尝试着给大家说说项目经理是干什么的，他的工作要求工作流程和职责。这是我们17年8月底接的一个旧房改造的项目，前期的实勘视频照片还有资料收集是项目经理的第一步。现场需要拆除和保留的部分，也需要有项目经理根据经验去判断，以帮助产品经理还有设计团队对整个现场有一个比较深入的了解，辅助产品经理还有设计师去做出精准的市场定位，以及根据定位形成的设计方案。大家可以从图片上看到，这是一个九几年的老破小，位于蛇口，是一个94平的小复式！因为之前自己的一些成功的包租经历，所以这个产品我们对它的长租市场还是比较肯定的，接下来就是预算把控，要求我们对产品定位还有设计的理解极度到位，那么对主材的价格还有供应链的把控熟练到位，才可以给出这个产品经理和委托人较为准确的总体估价，便于团队人员员理解和调整，同时也帮助委托人做到心里有底。
然后施工人员的施工进场，项目经理需要配合深化设计和施工方的衔接工作，配合施工方去理解整个设计方案以及工期的把控。在重要的时间节点，比如线路改造，还有防水这一块需要上图上视频，让委托人了解到整个工程的一个进度。随之而来的还有配合硬装师傅进行的物料采购，为了帮助委托人实现成本可控，主材的采购是由项目经理完成的！
只有不断的贴近市场，才能提炼出靠谱稳定的供应渠道，最终的目的是帮助委托人节约成本。当然在施工的过程中还要尽到提示的义务，比如说对于出租来讲，空调的质量关乎未来几年的维修成本，那么我们会建议客户选择格力的冷暖的空调，因为这样可以大概率减少维修损耗。根据我们大量的客户的反馈，以前我们都会选择单冷的空调，因为会觉得深圳天气可能冷的也就那么几天的时间，那么以前我们都会选择单冷的空调，但是随着大量的客户的反馈，我们会建议客户和委托人去购买这种冷暖的空调，因为毕竟还有那么一两个月的时间！
深圳的冬天是非常的冷的，选择质量靠谱的空调，也会大概率的减少这种维修的损耗！
另外，比如一些瓷砖这些主材，还有施工过程中出现的一些琐碎的旧房改造的琐碎的开支，在不影响到使用和设计意图的前提下，尽量节省，这样才可以平衡总体的成本，让它达到质感和投资收益的可控，在银辉公寓这个案例当中，因为委托人其实对整个工程的把控，还有对一些琐碎细节的这种成本的控制是没有特别大的概念的。这个时候项目经理需要起到一个提示的一个作用。我给大家上一些我们在这个案例当中跟委托人沟通的一些图片，因为委托人对于单项和总体成本它的控制其实是没有项目经理有经验的，所以如果你不帮委托人去节省这笔开支的话，那么这里几百那里几百到最后成本是不可控的。等到硬装做到油漆进场的时候，我们可以开始软装的配置。由于软装的物品选配特别的多和琐碎，为了帮助委托人完全甩手，项目经理的职责还有根据方案进行软装的物料下单。接下来就是拓荒保洁，软装摆场，职业摄影和交房验收。项目经理是设计师的眼睛，也是现场方方案的一个调整员，更是美的传递者，对于现场成品的理解，对于美好生活的理解，成品效果落地实现要注入项目经理的感情，需要情怀，更需要为委托人着想的利他心和服务心态。
这套房子在改造之前，委托人的心理价位是在11350！
因为我们根据市场调调整了一下它的设计，之前我们成功的案例是11000，那么是两房两卫，这一套房子我们根据市场的反馈有调整了一下，加多了一个楼下的卫生间，因此我们报出了13000的价格。如上图所看到的，最终我们成交的价格也是13000元。那么他这个房子收回的成本大概是在5500左右，历史上正常的没有改造的房子，成交的最高价格是6500，我们最开始的两套房子是做到了1万和11000的历史最高价，这一套房子是又创了历史新高，目前依然是历史的最高价13000元，限于时间的关系，我没有办法跟大家一一分享整个项目当中发生的一些很曲折的小故事，只能简单跟大家说一下。整个项目的一些数据，蛇口太子路银辉公寓205，预算19万，包含服务费拿房成本，软硬装及家具家电，拿房成本5500，厨房价格13000，开工到出租共计历时三个月。如何做好项目经理，除了专业和努力，更重要的可能是热爱走心和思考。大部分人做工作可能都是表面功夫，以为做过了就是会了。我做第一套委托人的房子时，以为下一套不会出问题，做到第十套的时候，还是以为下一套会更好，直到现在做了上百套，依然越做越敬畏，越做越感恩。敬畏的是，这些无论刮风下雨，烈日当空，依然为生计努力奋战在一线的工人们，在跟他们打交道的过程当中学会了做人，也感恩这些甚至只是网友，有的甚至委托付款之前连面都没有见过，只是日复一日关注我们就放手托付的这些委托人。
