万科曾经的偶像，全球资管的头部公司黑石创始人，一位姓苏的老外写过这么一本书
这本书里，有句我做决策时一定会重复提醒自己的“创业定律”：
做大事和做小事的难易程度是一样的。所以要选择一个值得追求的宏伟目标，让回报与你的努力相匹配。
这句话的确帮我在创业的路上少走了很多弯路。
最近做了一些商业地产、租赁生意的内容，评论区、私信有不少讨论。这些讨论让我对这句话有了更深的认识。
同样做二房东，花同样的力气，选择不同，回报大不相同。
比如，我分享厦门公寓二房东那期视频，有一位公寓二房东朋友提出了质疑：
他自己做的是小区的二房东，主要做的是商品房和安置房改造”群租房”的生意。
商品房安置房小区的群租房，需要一套套地谈，搞定一个房东，能出 3-5 间出租单元。
这个生意的弊端是：无法集中大面积开工，施工时间有限制，还得搞定物业，且分散管理效率太低。
这套群租房的生意模型，对比城中村二房东，有几个劣势：
城中村谈一个村民房东，一份合同能产出几十间甚至上百间出租单元，谈判的难度是一样的，但获取的货源数量规模是不一样的。
城中村分割群租天经地义，商品房分割群租是违规的，有不少安全隐患，是会被邻居举报的。
一样是组织一个标的的施工，做几十间房和做三五间房的采购成本、施工班组的单位成本也是不一样的，成本上城中村优势更大。
一百套房源和五套房源，对中介的吸引力是不一样的，项目的热度也不一样，营销成本上，城中村完胜。
城中村村民不会考虑卖掉自己的祖产，而商品房小区会存在装修好了业主想卖房的风险。虽然合同上一定会有装修赔偿约束，但碰上不愿意履约的业主难免会有一些劳心劳力的诉讼流程。
况且，商品房的群租，本就不合法。
你看，一样是谈房东拿货-开工装修-多渠道招租的生意，做大事和做小事花的力气差不多，但回报完全不在一个数量级。
这时候，可能有人会说：城中村二房东也有亏钱的啊。
是，做任何行业都有亏钱的，但也有人赚到钱。这里面有太多要素，比如产品、团队架构、绩效设计、融资渠道，每个环节都关系到项目的成败。
亏钱的，一定是在某个环节出了问题。
投融管退都做对的，格局大犯错少的，亏损的概率，不高的。
同样干地产开发，选择不同，回报也大不相同。
有些开发商，暴雷了。公司虽然资金信用出了问题，但能力还在。
投、融、管、退、建、销、服的能力都在。
暴雷后，少了融资端的助力，地产开发显然是不能再干下去的。这时候，暴雷团队面临着接下来干什么的问题。
大多数的朋友的第一反应，是干代建。
简单说，就是地方城投或地主有地，但在产品设计、开发、销售等环节没有什么经验，我来帮你一条龙服务，赚几个点的服务费。
这看起来是个好生意，十个亿的总销，赚三千万服务费。还有销售佣金和一系列零碎收入。
但代建代销这个活，看着挺大，其实很难接。
一方面，没暴雷的国有企业开发商也在做代建代销，甚至还可以做品牌输出。
另一方面，大家都挤进代建赛道，仗还没开打，在投标环节就卷的不行。
此外，楼市还在加个下行通道，地主问：那找你们代建代销，能实现什么流速和价格目标？
这种问题，是天问，没法回答的。
那既然找你干和我自己干，风险都一样未知。
这个天，就聊死了。
忙活一两年，目前接得到代建项目的暴雷房企，不多的。
但是世茂和万达不太一样。世茂去卷资产盘活，万达去卷轻资产商业运营。
世茂联系得少，万达这几年的发展，大家还是有目共睹的。
莆田也有不少小型开发商，并没有把精力放在持续开发地产，而是干了不少运营的好项目。
有轻资产运营商业和酒店的，有轻资产做产业办公打通上下游供应链梳理的。本质上还是和地产相关，算的是固定资产和现金投资回报率的大账，但现在都有了一定的积累，走出了二次创业的第一步，起码都开始看见了回头钱。
以前房价涨得快、利息高，干开发的瞧不上收租的。现在利息低，资产价格低，其实收租一年净收入上千万，抵得上不少项目一年卖几个亿。
一年几个亿销售的项目难找，一年收租净收入上千万的项目，还是比较容易达成的。
同样是找项目，用同样的能力，花同样的时间，大家的结果，也不一样。
