独立经济学家：现有住房和土地储备量，相对于我们人口已严重过剩
专聊房君
百家号11-20 10:44
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11月15日，独立经济学家谢国忠在世界经济论坛上表示，明年房地产发展的大环境已经改变，房地产行业可能受到两个方面冲击：一是首付贷风险巨大，预计中国目前首付贷规模总额可能超2万亿元；二是房地产企业海外美元债务风险。他还表示，中国楼市的供应量非常巨大，土地储备量和现有住房，相对于我们的人口已经严重过剩。如果有需求的话，那也是城市之间的错配，未来房地产的主要需求来自人口的再分配。
独立经济学家谢国忠关于房地产言论梳理
2004年，谢国忠以一篇《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》开启了唱空中国“房市”和“股市”征程，他始终认为中国房地产泡沫巨大，十多年如一日，为降低“两市”泡沫尽心尽力。
2009年-2010年间，前后多达10次公开表明，2012年中国楼市神话将破灭，未来5年中国房地产市场将进入漫漫熊途，大城市房价或跌去一半；
2011年，预计中国房地产拐点将在2012年出现，并明确给出房价跌幅为25%，往后三年都是延续同样的下跌幅度；
2014年，对中国楼市进行三次预测，预计到年底房价下跌25%，未来三年，房价下跌幅度为40%-50%之间。他认为，中国房价将进入缓慢下跌态势，直到2017年底才会触底。
谢国忠作为唱空中国楼市的“一号专家”，自2004年就开始了他唱空中国楼市之旅。这位曾获得麻省理工经济学博士，曾任摩根士丹利董事总经理和亚太首席经济学家的传奇人物。应该说他在经济学上有比较深的造诣，事实上中国楼市走势并不如他预言的一般萧条。其实，我们更应该学习他对中国的楼市预测屡败屡战精神，或许他唱空楼市的出发点仅是提示大家不要忘记风险。
赞同他本次对房地产预判中的一句话，再补充两点
这几年关于谢国忠的言论不是很多，可能跟他现在比较低调有关。他这次在世界经济论坛上接受采访时提到的一句“中国未来住房需求还是有的，主要来自城市错配，未来住房需求主要来自人口再分配”。笔者认为有一定道理，但不全面。
1.住房总量数据难说清楚，但有的城市住房需求还会继续存在，但有的城市住房总量本身不缺。关于我们到底有多少房子？官方没有确切的说法，我们不去理会。但有一点必须承认，我们人口始终在流动，农村人往城市走，小城市人往大城市走，这就造成有的城市房子总量过剩，有的城市房子供不应求，这就是谢国忠所说的“城市错配”。大城市房产价值还是存在，而小城市并不是所有房子都保值，但也不是所有房子都不保值，因为人们对美好生活的向往始终不变，这些城市住房需求矛盾在未来应表现为“人们日益增长的物质水平与缺少好房子之间的矛盾”。
2.住房需求不仅仅来自人口流动，还有大量的改善需求和独居需求增加。我们说随着城市化逐步放缓，农村流入城市的人口数量逐步减少，加之生育率逐步降低，人口流动导致的住房需求不能像过去一样保持较高量。但城市内部本身内部需求还是一直存在，比如说在现有模式下，我们的很多房子寿命顶多30年，房子建了拆、拆了建的情况会周而复始，这本身就造就房地产需求。另外，随着生活水平提高，老人独居和年轻人独居是趋势，近年来以年均30%速度在增长。同样也因为人们对美好生活的向往，改善客群也会持续放量。所以，人口流入、改善需求和独居需求是我们未来房地产市场发展的三大支撑力量。
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