这是观观咨询的第8个案例
从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地解决一个家庭的买房咨询问题。
这一期的提问又是关于单身女青年买入第一套房产。经济基础决定上层建筑。我始终认为，男女平等要从财务独立开始，财务独立要从自己买房子开始。我对女儿的要求是，她结婚前要有自己的房子。物欲横流时代，真正的爱情承载两个人的牺牲和经营，才是无比稀缺之物。我们能做的是让你爱的人选择你的时候，尽可能从容一些。
靠自己，买套房。
关键词：单身大龄女、首套
上周的问题是：
上海土著单身大龄女，月入1.5w体制内单位。目前和父母同住浦东内环老破小，市值400万。距离工作单位2公里(世纪大道地铁站附近)。另外和父母共有一套嘉兴房产，市值100万，无贷款。
目前手头现金100万。打算自己另外购买一套住房之后同父母分开住(不考虑置换原来得老房子，父母的房子让他们自己留着他们会比较安心)，有首房首贷资格。请观观就购房预算和选址给出建议。谢谢！
前几天看到观观微博上说了上海土著单身大龄女多数和父母同住无房产的现象，哈哈哈，我应该就属于此。谈了几次恋爱没能结婚，决定自己买个房子先把自己从父母身边独立出去再说吧。谢谢帮助。
以下是我的答复：
单身女到底怎么买入合适的房？我们先来盘点下提问者的需求背景情况。
关键要点
工作地点：浦东世纪大道2km。
购房资质：沪籍，单身，首房首贷。
启动资金：现金100w，家人共同持有嘉兴100w房产。
购房需求：自住，购房预算及板块有待确认。
背景信息：工作稳定，年轻女性，税后月入1.5w、公积金0.27w。
梳理思路
购房为独立自住，父母房产保留不动，嘉兴房产如卖出后加上现金启动资金可达200w，首付3.5成，可承受的月供在1.5w以内。根据速算，目前的启动资金可以买入500w+的房产，但月供1.5w内又只能承受400w的房子。
另外，对于单身青年上车首套，有三点原则切记把握。
首先，首房首贷非常宝贵，用足难得的杠杆机会撬动较优质贷款额度，可提高购房预算。
其次，月供承受力在预留现金流的前提下可以透支更多，可预留部分资金用于月供还款。
最后，满足自住同时结合上涨潜力考虑板块选择，价格相对洼地如能买入笋盘是最佳路径。
财务分析
从资产负债结构来看，归属于单身青年名下的可动用资金100万，另有嘉兴房产一套市值100万，可支配月收入1.5万，目前并无负债。
单身青年最大的优势是白户，人一辈子只有一次机会能做到7成负债（现在6.5成），就是现在。对于大多数普通人而言，买房是获取大额优质贷款的唯一通道。200万启动资金，一张首房首贷的房票，我们能做一些事情了。
操作策略
单身妹纸的需求是准备第一步把自己从父母身边独立出去，现金100w只能买入上海200w+的房子，可选择范围太小。
考虑到嘉兴房产近两年已经有较大涨幅透支预期，我不看好嘉兴房产后续发展，建议卖出用于上海购房启动资金。预计，一线城市2020到2021年应该会有一波涨幅，肯定涨的比嘉兴快。充分考虑单身妹纸的现状后，从自住及投资角度分别设置了两个方案供参考备选。
方案1
卖出嘉兴房产，上海新购400w房产，用于自住。
拟购入房产400万，下家契税、中介费和上家税费合计约为26万，拟购入房产的含税打包价为426万。税费支付可申请税费贷，以节省现金压力。
启动资金200万，其中支付首付款140万，留存60万。按揭贷款部分260万，每月还款1.38万，税费贷26万，每月还款0.51万。单身女预留每月5000元生活开销后，每月现金流支出缺口大约在0.62万。但考虑到尚有60万防身，无论是支撑月供97个月，还是有其他突发情况，也绰绰有余了。
这里有几点需要说明，一是单身女购房自住后，每月5000元生活开销着实紧张，这方面可能需要借助家里老人协助克服。二是实际每月现金流缺口仅有6200元，可通过节省开支，增加工作收入的方式来缓冲压力，再不济可动用60万存款还月供。三是税费贷还款周期是5年，撑过最开始5年，现金流就会宽裕许多。
方案2
卖出嘉兴房产，上海新购500w+房产，短期出租，未来自住。
拟购入房产500万，下家契税、中介费和上家税费合计约为33万，拟购入房产的含税打包价为533万。同样申请税费贷。
启动资金200万，其中支付首付款175万，留存25万。按揭贷款部分325万，每月还款1.73万，税费贷33万，每月还款0.64万。由于和父母同住，单身女仅预留每月2000元生活开销，再加上新购房产出租收入4200元，每月现金流支出缺口大约在0.38万。有25万防身，足够支撑月供65个月。
这里需要说明，内环内的普宅标准是440万，需要通过变通的方式来实现买入房产符合普宅标准，进而实现6.5万按揭。其他同方案1。
综合来看，方案1 稳健。方案2进取，适合老手。妹子是自住刚需，建议选择方案1。
买入时机
目前沪上房产仍在严控政策后的过渡期，2018年也不会有暴涨机会。现阶段就可以卖出嘉兴房产，然后开始上海看房，年底至2019年是不错的买入时机，有足够的时间踩盘挖笋，正好了解自己到底想住什么样的房。
记得使用魔都财观推送的excel键盘看房神器助攻，早作准备在2019年上半年之前买入笋盘。
板块选择
自住刚需应尽可能选择离单位和家通勤较为便捷的区域。以个人喜好为主，不用过多考虑笋度，可参考《怎么样买对人生的第一套房》。我再赠送2次选筹问答，以便于问主选定住房后，帮助确定是否值得买。
浦东其他值得一看的板块有：地铁9号及2号沿线的次新房，康桥、御桥、唐镇、曹路和孙桥都可以留意，通勤控制在1h内。如果兼顾投资，大虹桥辐射板块的徐泾、九亭、泗泾都值得考虑。低单价、大面积的外环次新房大概率涨幅会高于世纪大道单价高、面积小的老房子。但考虑外环外更低的普宅标准，需要找到合适的融资产品配合。
以上是咨询答复。
很高兴看到越来越多的单身青年咨询买房问题，我也很乐意提供帮助。从这份独立精神里，我看到了担当和突破。当你有勇气背负房贷，拥有自己的房，独立生活一个阶段后，你会更清楚想要过什么样的生活，选择什么样的爱人，构建什么样的家庭。
你的样子里，不只有看过的风景，读过的书，更有跨过的坎，滴下的汗。你努力的样子招人喜欢，喜欢你的人也有努力的样子，这才是最好的结局。
关于观观咨询的说明：
考虑到购房咨询除了方法论之外，还需要更多客户背景和市场产品尽调，从本期起咨询方案不再征求网友意见。感谢前期协助回答的热心粉丝，观观已经记住你们的名字，未来将优先邀请你们参与更多互动和交流。
目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次费用优惠的回答。在不涉及个人隐私的前提下，背景信息控制在200字以内，越详细越好，买入房产问题可以参考上周问题，提问方式通过个人微信（moducaiguan1）私聊。我精选问题的标准具有典型性并适合广大同学。
如果你觉得我答得好，欢迎向我提问。
