01
涉及房产的诉讼，最难的不是获得一个案件的胜诉结果，而是胜诉结果之后的执行。
关于房产的执行包括以下几类：
第一、直接要求交付房屋；
第二、在房屋符合交付条件后交付；
第三、为购房者办理网签手续；
第四、为购房者办理房屋产权证；
以上四类基本就囊括了房产交付的全部事宜。
如果人民法院的法官本身具有高等素质，那么上面的执行事宜本身也并非难事，想要交付房屋就带购房者到售楼部办理房屋相关的交付手续，开发商或者物业公司不配合，就采取罚款或者强制措施，同时有权要求其他行政机关配合办理相关的事宜，例如限制其相应的开发建设资质、贷款资质等等。
当一家公司的经济命脉被锁住时，这家公司必然会采取合作和配合的态度；如果这种不配合需要付出巨大经济成本时，这家公司也必然会采取合作态度；总之，握住一家公司最关心的东西的时候，也是一家公司最配合的时候。
现实中，一方面因为司法资源的有限，所以人民法院的执行力度很难跟上，而执行力度的欠缺就会造成司法公信力的丧失，进而让很多开发商有恃无恐，即购房者赢得了判决，但却无法获得判决书中确定的房屋；另一方面法律的规定很宽泛，所以其无法应对现实中存在的若干具体问题，而现实中的应对方法又存满了各种灵活性，这就让很多开发商能够钻到法律的空子，进而让执行本身丧失其应有的作用。
以上只是困局之一，这是法律层面的困局，过了这一关，需要面对的第二关就是真真实实的现实问题。
02
法院的判决书中如果存在语义解释的多重性，这种多重性就会成为开发商拒绝交付房屋和履行其他义务的抗辩。
交付符合“条件”的房屋，什么是符合条件，根据法律规定，经过“竣工验收备案”的房屋才可以交付，但是很多人等不了，开发商也等不了，所以往往在合同中约定通过五方验收合格的房屋即可交付，好的，五方验收合格的房屋就是“交付条件”。
但是，普通的购房者怎么能获得这个文件呢？现实是很难，因为这个五方验收是开发商内部的一个验收程序，所有的文件也握在他们的手中，他们如果不想给你看，你是看不到的。基于此，如何符合这个条件。
执行法官如果灵活处理，那么，这件事就比较简单，符合交付条件就是开发商自己承诺房屋可以交付，例如出具交房通知书等书面材料，在这样的情形下，房屋自然符合可交付的条件。如果法官不能灵活处理，那么这个交付条件就一直握着开发商的手里。
此外，还可能存在交房的时候房屋已经被装修且已经入住，这时，又得耗时耗力的再进行一次排除妨害诉讼，这对当事人的损耗是巨大的。
此外，还存在多个法院对涉案房屋采取了查封和保全措施，房屋的交付本身即不可实现，这时获得房屋的成本已经升高，甚至远超房屋本身的价值，但是，回头要钱更不可能，一方面是没钱，另一方面是要钱还需要再次提起诉讼，这又是一次巨大的损耗。
最后实在托不住了，怎么办？现实中还真的没有太好的办法。
03
有的人占房，有的人查封，有的人旁观，有的人上访。
都是不容易，都是不小心，都是被欺骗，都会有损失。
怎么办？
只能防患于未然，在发生之前就将这些风险看到并制定有效的防范措施。
