一路向西，我觉得，是一句正确的废话。

因为，谁TM不知道？

稍微了解深圳的人，都会认同“一路向西”的说法。

深圳发展的重心，一直就在向西迁移，房价也是西边涨得更快。

市场上经常会有这样的说法，“投资向西，自住向东”。

作为房产大V，不提无脑买西边没问题，但如果你说要买东边，那肯定会被批得体无完肤。

那么是不是一定西边更好？东边是不是真的不能买？我想分享一些我的看法。

1

首先，为什么深圳西边房价涨得更快？

因为深圳发展的主脉络是一路向西。

那为什么深圳要西发展呢？

我的看法是，主要有以下两个原因：

1.地形结构；

2.路径依赖。

老深圳人都知道，深圳最早是从罗湖开始起家，罗湖火车站是深圳的第一个火车站，罗宝线是深圳的第一条地铁线。

其实看地图就知道，深圳为什么要向西发展。

因为以罗湖为中心，我们可以看到，西边有平整空地，而东边呢？对不起，有梧桐山挡着。

因为西边地多，而且还可以填海，所以市政府有足够的动力向西发展。

大家有没有发现，深圳重点发展的区域，其实都是填海填出来的？

比如欢乐海岸、世界之窗、前海、后海和宝中等等。

这几个地方，以前要么是鸟不拉屎的地方，要么就是在海里，谁能想到现在会是这样？

所以，填海成本低，又是空地，能省去很多麻烦，而且土地都在政府自己手里，填海区相当于一张白纸，想怎么规划都可以。

所以从投产比的角度上看，政府相对更愿意投钱砸资源进填海区，最终表现出来的结果，就是城市的重心一路向西。

那么，路径依赖又是什么意思？

也很简单，就是既然政府已经规划向西发展，并且也投入资源下去，为了回本创收，接下来他们只会在西边付出更多，而不是选择直接放弃，让投资完全打水漂。

所以，自罗宝线开通之后，深圳就一直在向西发展。

2016年，深圳曾短暂的提到过“东进”战略，当时口号喊得很响，但结果不会骗人。

大家一看，西边有这么多条地铁规划，而东边，搞了这么多年，才熬出一条3号线，所以大家自然会用脚投票。

2

很多人都知道，买房要跟着政府规划走。

一路向西，大方向肯定是对的，但问题是：西边的房价，已经涨疯了。

其中，最明显最疯魔的板块，就是宝中。

回顾宝中这半年的涨幅，南山业主看了都想打人。全深圳，没有一个板块，涨得比宝中更快。

从去年10月底开始，宝中就利好不断。

前海扩容上报，腾讯大铲湾拍地，双11豪宅线取消，这三波利好砸下来，直接把宝中业主的信心给拉爆了。

11月之后，宝中的涨幅就开始变得“疯魔”，近期虽然交易短期暂停，但前几天又来了个深圳40周年大礼包。

没有人知道礼包是啥，但市场普遍猜测，与前海扩容有关，总之，无脑买宝中，就完事了。

那么，为什么宝中会这么热呢？

因为宝中有着全深圳其他板块没有的顶级规划+顶级配套。

前海中心和罗湖-福田双中心，是深圳未来最高战略级别的城市中心。

而宝中，可能会成为前海中心的一部分，毫无疑问是深圳未来的发展高地。

除此之外，宝中配套相当完善，商业、交通、文体设施一应俱全。

整体规划有序建筑，多以合围花园小区为主，宝中既能完美衔接南山科技园，还有一定的海景资源，生活和居住环境非常舒适。

而且由于前海住宅稀缺，使得宝中成为了承接前海的第一生活圈！

本身起点高，又有各种利好，所以宝中的房价也是水涨船高。

现在的宝中，问题不是你买不买，而是你买不买得到。

有数据统计，去年9月宝安的房源挂盘量是4746套，而到了今年2月份，只有2256套，数量不到以前的一半，惜售现象相当严重。

而在价格上，最靠近摩天轮的宝中顶级豪宅盘熙龙湾，已经挂出21万/平的高价。

可能有朋友会问，现在的宝中，到底值不值得买？

我觉得，类比股市，可能更容易理解，那就是：

如果你发现一只股票的单价，已经超过了1000块/股，你到底还买不买？

答案其实很简单，取决于它是不是叫“贵州茅台”？后续会不会涨得更多？

现在追高买宝中，影响的主要是你的成本，但你要看的，其实是整体的投资回报率。

如果后续还会大涨，那么现在看来，还是捡了便宜。

目前宝中最值得期待的两大利好，一个是前海扩容，一个是名校预期。

市场的风声，已经抬高了房价，至于价格会不会被夯实，我们都可以拭目以待。

3

所以深圳西边发展更好，东边的房子就真的不能买么？

我觉得，其实也不见得。

首先，你得想清楚，你买房到底是自住还是投资？

如果是自住，那么通勤时间，比你想象的更加重要。

我认识不少华为的客户，他们都更愿意把首套房买在坂田，甚至是龙中大运。

你说，难道他们不知道南山宝中更好么？

我觉得肯定不是，之所以买在东边，主要是为了工作和生活考虑。

毕竟从宝安到龙岗，不管你是开车还是坐地铁，你每天至少有3小时都得耗在路上，这日子根本没法过。

至于西边涨得好不好，那都是他们买二套房，才要考虑的事情。

现在既然是自住，考虑的事情就很简单——哪里离公司更近，预算内哪里居住体验更好？

所以，公司和生活在哪，买在附近其实也没问题。

再来说说投资，投资龙岗的最大问题是，龙岗面积大，住宅供应多，而且政府规划较少，所以过去十几年收益明显跑输大盘。

虽然龙岗整体投资回报一般，但整个龙岗片区，到底有没有涨幅高的板块和产品？

大家仔细想想，坂田是不是龙岗？龙岗中心区的学位房涨得好不好？龙岗刚需上车次新地铁房的表现如何？

深中龙中学位房单价破7.5万/平

我觉得，每个片区，其实都有涨幅好的和涨幅不好的。

只不过热点片区，涨幅好的，产品多门槛低，而像龙岗这样，涨幅好的产品，可能相对更少，也更加依赖专业程度。

所以，你问我，东边到底能不能买？

我的观点，是肯定可以买。

因为你总不能说买不起西部，就彻底不买深圳了吧？再怎么样也可以先上车再置换，这样也比什么不做更强。

而且在预算有限的前提下，很多时候你只能买在东部，毕竟你在这里，能多买一个房间。

大部分家庭，其实不会考虑纯投资，他们最先想的，还是先解决住的问题。

前几天，贝壳报告显示，自3-4月以来，深圳三房以上的大户型，成交量有着明显提升，5套房子里就有1套是90平以上的大房子，而且龙岗成了大房子的“置业首选”。

深圳东边，坂田的万科四季花城、龙岗中心城的公园大地以及布吉的翠枫豪园等，都是买家们青睐的热门楼盘。

所以，你说他们真的不知道，同样的价位，买西部可以赚钱么？

我想，肯定是知道的，但那又怎么样呢？

4

总结一下，我觉得如果是自住，你买在哪里其实都可以。

你家里如果有娃有老人，那的确可以先解决自住，在东部买套大房子。

毕竟买房不是目的，让家人过得更好才是。

而如果是投资，我觉得买东还是买西，最终还是取决于你的资金预算。不同资金体量，有不同的打法。

我个人建议是，350万总价以下，其实可以考虑买罗湖和龙岗的两房或者小三房。

看最新的成交数据就知道，最近二手市场福田和罗湖300-500万的房源，占比非常高，当然龙岗的220万-350万的成交也非常活跃。

事实上，深圳69%的二手房成交价都在500万以下，好多人买的都是低总价楼盘。

有钱的总是少数，大部分人买的还是总价低的房子。西部涨最快的房子，也是低总价。

不信你看，即使是宝安涨得最疯的小户型，花样年花郡，单看它的总价，感觉也没那么吓人，1室35平，在400万左右，普通人够一够，还是买得起。

我通常会跟客户建议，350万以上，主要考虑南山、福田、宝安、龙华和罗湖，350万以下，主要考虑龙岗、盐田、坪山和光明，大鹏完全不考虑。

为什么要根据价格选择不同的区域呢？

原因有两个：总价限制和资金偏好。

总价限制，很好理解，很多时候，不是你想买在哪，而是你能买在哪。

预算有限，即使你看中的房子再怎么涨，也和你没啥关系。

那么，资金偏好是指什么？

其实是说，资金也会有喜好，会找最适合它的去处。

举个例子，比如：

你买房的预算突破1000万以上，那么你要看的，其实就那么几个区域，甚至就那么十几个楼盘，不可能说会专门跑去龙岗盐田东莞去买顶豪？

毕竟，钱还是很挑剔的，大体量资金，不是随便哪里，都看得上。

所以，结合总价限制以及资金偏好，你就大概知道，你到底该在什么板块，买什么样的盘。

当然，如果你还是不确定该怎么买，可以来南山海岸城找我喝茶聊聊。

我觉得，买房，说到底，还是个系统工程，得根据每个人的具体情况，定制出差异化方案。

建议永远要因人而异，甲之蜜糖，很可能就是乙之砒霜。

其中的细节，远远不是一句简单的，“一路向西”就够了，你觉得呢？