自国家租售并举的政策出台以来，监管层逐渐加大培育发展住房租赁市场的力度，诸如土地拍卖市场要求房企自持土地;支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等。与此同时，2017年10月23日，保利地产(600048,股吧)发行了国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，发行总额不超过50亿元，利好政策持续释放。此外，一二线城市流动人口长期保持在2亿以上规模，也催生了巨大的租赁需求，国内的租赁市场规模超过万亿。
在政策红利和租赁市场潜在的巨大空间下，长租公寓作为租赁市场中新兴力量，正进入快速生长期。除了自如、魔方等机构化长租公寓之外，各家房企、酒店集团也在纷纷试水长租公寓业务，长租公寓市场呈现遍地开花的态势，但什么样的长租公寓能成为风向标呢?
长租公寓主要分为集中式和分布式两种组织形式，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。企业的发展必须结合这些运营指标来看发展速度，并选择合适自身的业态。
图表：集中式和分散式公寓区别
一、集中式公寓
集中式公寓的运作模式较为传统，主要是以独栋商业楼宇为运作标的。公寓运营商通过收购或租赁的方式获得整栋楼宇的管理权后，包租后对房屋进行统一改造，最后再将公寓租赁出去。受制于市区黄金地段的高租金以及房源紧俏，集中式公寓多分布在近郊等位置，靠近产业园区、或是高新科技园区等。因此，集中式公寓适合精品开发，也更容易注入公寓的企业理念。此外，得益于房屋较为集中以及社交距离较短，运营团队可以更好的构建社交圈以及提供社区化服务。
目前YOU+、魔方、泊寓、新派、窝趣、未来域等都是集中式公寓，其中泊寓是万科旗下租赁品牌，成立于2015年8月，其主要针对青年白领，依据其居住习惯，打造富有青春气息的全能新品。万科在房企中位列龙头，拥有成熟的开发链，其在改造、品牌上具有先天优势，万科物业也能够为泊寓的服务提供更多保障。2017年，万科泊寓已经进入25个城市，获取房间数8.4万间，根据计划，2017年总获取房间数量超过10万间，预计到2018年，万科将拓展公寓目标45万间。
2017年1月，万科在厦门推出万科驿居，主要针对客群为男性。此外，还有针对蓝领的安心公寓，以女性为客户群体的蜜柚公寓等，集中式公寓通过对租客进行细分从而筛选出某种人群(白领、留学生、男性、创业型等)，使同一细分群体的租客相互影响，未来发展方向可能是其细分市场带来机会。
图表：集中式公寓典型品牌梳理
二、分布式公寓
分布式长租公寓起步相对较晚，模式较为单一，房源主要来自分散的房东，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造。相对于集中式公寓而言，其包含的部门更加多样化，有庞大的运营系统，合理速度扩张后可以帮助分布式公寓产生规模效应。与此同时，由于房源较为分散，产品层次相对丰富，租客可以有更多的选择空间，可以满足不同群体对房屋的格局、地理位置、家装等方面的需求。也正因此，运营商在产品运营过程中难以标准化，管理成本相对较高。
目前红璞公寓、蘑菇公寓、水滴公寓等模式均是分布式，自如作为链家旗下租赁品牌，经过3年的探索和发展，2016年5月拆分独立发展，目前运营较为成熟。公司拥有多条产品线，装修风格多样，同时也提供组后维修、双周保洁及管家服务等，可以进行线上预订，通过O2O模式重组租房市场格局。
图表：分布式公寓典型品牌梳理
三、未来风向标
就目前市场来看，集中式和分布式公寓并非完全分离，毫无联系，像自如以及优客逸家在集中式和分布式的业态模式均有涉及。虽然集中式公寓在前期资金投入较高，但容易产生规模效应，后期的管理成本，尤其是人力成本较低。综合来看，集中式公寓凭借自身优秀的用户租赁体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势。
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