一、选出好REITs
1、海选
同花顺网址：http://www.10jqka.com.cn/
海选条件：房地产信托，标普500，近1年资产负债率小于50%
2、精挑细选
雪球网站<u>https://xueqiu.com</u>，搜索相关REITs
(1)资产负债率近5年平均值大于50%淘汰
image.png
我们在财务数据里点主要指标，再选择年报，往下拉即可找到资产负债率
image.png
然后继续往下翻：
image.png
(2)近5年分红不持续或者不稳定淘汰（如果期间没有分红或者分红下降50%算不稳定）
二、等待好价格
1、美国REITs平均动态分红率合理波动区间：4%-8%
2、美国REITs好价格标准：
（1）平均动态分红率大于8%，
（2）目标REITs分红率大于8%
3、好价格公式
中国投资在美国投资会扣除10%的红利税
上年度的分红 ÷ 8% x 90% = 好价格
3、买进。
(1)把投资REITs 的资金分成3份
(2)买进3-5支不同的REITs
(3)当目标REITs分率＞10%以上时开始买进
(4)目标REITs每下跌5%-10%买进一次，买完为止。
4、长期持有。
(1)持有EEITs时间应该像持有房子一样，一般应在10年以上
(2)特别优秀的REITs可以持有30年以上
(3)持有期间每年能收到两次现金分红
5、卖出。
(1)当所有REITs动态分红率小于4%的时候
这属于系统风险
一般出现在房地产市场价格高位的时候
长期看当所有REITs＜4%时，未来动态分红率会向8%回归
=＞大部分REITs都会出现较大跌幅
(2)当某只REITs旗下核心物业不再有竞争力的时候
比如出租率下降到90%以下
