房客必看！租房合同中的10大要点

hello 大家好 我是曹小代 。本期想跟大家聊一聊租房合同，这个话题呢，我经常被身边的朋友问到，想来对于没有学过法律的租房客来说还是有一定的困扰的吧，当对方给你一份10页、20页的合同后，一定很困惑吧，本期就给你划重点啦。

第一，要明确签约主体，是房东？是中介还是二房东呢？

为何与谁签约这个问题非常重要呢？因为，根据我国的《合同法》第224条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

也就是说在没有允许转租的情况下而转租房子的，房东有权把你赶出房子。

如果是与中介签订合同时，一定要检查中介与房东之间的委托合同，是否存在委托关系。在有中介介入的情况下，最好的方式是签署三方合同。

另，如果是与朋友、情侣共同入住的话，建议将多人都写进合同中。

其他法条参考备用：
《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”

《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

《解释》第16条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第二，如何房屋内有损坏时，是房东还是租户自己承担修缮的义务呢？
原则来说，关于修缮属于双方可以自由通过合同约定的内容，因此一定要开清合同的约定。

总体来说，大的东西房东负责，小的东西租户负责。

注意出租房屋维修义务，法律上的规定是：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外

第三，关于是否可以装修呢
如果租户需要装修一定要问一下房东是否同意，并且应当是以书面的方式。微信也是可以的。

因房屋租赁而发生的装饰装修处理办法：

(1)租赁合同无效时，装饰装修如何处理?

①承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物：

A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;

B.不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

②承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物：

A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有;

B.不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第四，什么是“买卖不破租赁”?

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《解释》第20条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制：

①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;

②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。

【提示】

“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。

第五，费用
水电费谁来支付，以及是否有交接清单等。

【很多内容没来得及完善，请期待新版】

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