前几天和一个朋友的聊天，他顺手奖励了我一篇关于房地产的文章，接着又大方地分享了房产专题的系列文章，看完受益匪浅。想想金融知识对我们生活决策和影响至关重要，于是毫不犹豫地订阅了《香帅的北大金融学课》这个专栏。今天，就分享一下房产专题讲的内容，希望对你在房产配置方面有所帮助。
首先，简单介绍一下香帅以及《香帅的北大金融学课》这个专栏。香帅真名唐涯，北京大学光华管理学院金融系的博士生导师。在金融圈的江湖里，大家都叫她“香帅”。在这个专栏里，香帅通过类比、结合历史故事和现实举例等方式，把深奥的金融理论知识讲的深入浅出，非常适合普通大众和初级学习者了解宏观金融知识，帮助我们在资产配置、投资理财等方面，做出更加合理、理性的决策。
接下来进入正题。
房子对中国的每个家庭而言，是刚需，是痛点，一提到房子，房价等字眼，每个人都有自己的疑问和观点，接下来，先回答一个常被大家提起的问题。
中国房价是否有泡沫？为什么要频繁调控？
房子是一个商品，供求关系决定了它的价格。以北京为例，北京是中国的政治、经济、文化中心，资源的集中吸引了大量的优秀人才、企业聚集，让这种城市充满勃勃生机，也赋予了北京房产更多附加资源。活跃的经济、文化吸引大量人口涌入，对房子的需求大。而北京本身的房产闲置率高，有买了就空着的，有国家机关、事业单位的房子不能卖的，也有城市规划限高等因素，都使北京的房子利用率不高，供给有限，而需求在持续增长。因此北京房价持续上涨的概率很大。
那么这种持续上涨是否合理呢？文中选用了纽约这个城市来做对比。纽约是美国的经济中心，在可比的区位和档次上，纽约核心区的均价换算成人民币约14万左右一平，北京大概是7-8万一平。假设在中国经济继续平稳发展，北京的房子仍有很大的投资潜力。因此，在国家宏观经济持续平稳发展的大环境下，北京房产的附加资源、人口的持续涌入，都使北京房价会持续上涨。它反映的是国家经济的增长和城市的综合竞争力。
除了经济增长，城市化也是影响房价的一个重要因素。
从上图可看出，发达国家城市化率在80%以上，而我国57%的城市化率，仍然有很大的发展空间。城市化过程中人口进一步向大城市聚集，对城市购房的需求依然旺盛，房价由此上涨是一个必然的趋势。
既然房价上涨是一个必然的趋势，也没有存再泡沫，那么国家为什么要频繁调控房价呢？中国过去十几年的经济增速就像一列疾驰的火车，在大城市买了放的人就像买了票，个人财富随着经济发展快速增值，而因为各种原因没能上车的人，在财富上被拉开差距。中低收入的人、刚入职场的年轻人都买不起房，长此以往，房价过快增长，会导致社会财富差距越来越大。没买到房的人买不起房，对生活缺乏希望，由此会产生很多社会问题。房价持续上涨还是一个必然的趋势，房地产调控实际是在调控上涨速度，调节社会财富分配，让国家保持一个长治久安的稳定状态。
不同人生阶段，应该如何配置房产
一、购买首套刚需房
两个原则：“先上车原则”和“稀缺原则”
第一个原则：“先上车原则”
如果把中国经济发展比作一列疾驰的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，买房就是买票上车。因此，无论如何，先买票上车。
需要避开的一个误解是：买自住房不必一步到位。要避免在挑选房子大小、位置等过程中耽误了购房时机，看着房价一路涨涨涨，越来越买不起而后悔不已。那么该怎么办呢？就是先上车，买不起大的买小的，随着小房子增值，再找机会换大的。
第二个原则：“稀缺性原则”
买房时，该买市中心小而贵的房子，还是远一点大而便宜的房子？记住稀缺性原则，房子的价值在于房子附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、各种办事机构等能够为生活带来便利的资源，它们是房子升值的根本。如果实在买不起，可以选择地铁沿线的房子，交通上的便利也可部分代替这些稀缺资源。
二、改善买房
改善买房有两层含义：改善居住条件，改善财务状况
（一）购房改善财务状况的理由是：
1、房价长期上涨的趋势是各国普遍现象。
现实中，缓慢的上涨是长条，持续时间越长，房价上涨的幅度越大。
2、我国所处的发展阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大空间。
目前我国的收入水平只有美国的1/7，只相当于日本上世纪70年代的水平，韩国上世纪80年代的水平，上涨空间很大。经济增长是房价上涨的根本因素，世界范围内的经验已经证明了这一点。在可预见的将来，中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。
3、全球范围内的资产荒
这是一个很大的视角。二战以来，全球经历了长期的经济繁荣和和平稳定，在这段时间里，全球积累了大量的财富，这些财富都是要寻找投资渠道的。但投资机会有限，可买资产越来越少，房地产稳定安全的资产属性一直受到追捧，资产荒也是支持房地产持续繁荣的根本原因。
4、改善房回报率高于股票等理财方式
文中举了这样一个例子。从2003年开始，到2017年这14年时间里，房价涨了差不多10倍，如果你首付30%，用了3倍多的杠杆，房子涨了30多倍。房子的收益率远远超过股票，如果买股票，股票的收益率，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你买了理财产品，或者是债券，它们的收益率就更低了，大概只有1倍。
而且更重要的是，房子不仅收益率高，而且安全、稳定。买股票的话，可能买到了腾讯，也可能买到了中石油，它们很多时候是会赔钱的。在我国股票市场，很多散户其实是不挣钱的。
（二）购买改善房，该如何安排首付和贷款呢？
1、尽量少付首付，多用贷款
2、不仅要多用贷款，而且贷款期限尽量长，帮助减轻近期支付压力，且抗通胀。
3、尽量用公积金贷款。因为它利率低，减少月供。
三、养老房
养老房是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题。
购买养老房要考虑两个关键因素：在哪里买？如何挑选城市？国外的房子要不要买？
（一）在哪里买？如何挑选城市？
城市的发展潜力是首要的考量。文中提到了八大要素：
1、四个常见的已知要素：
1）城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量），取决于资源的集中程度以及城市管理水平。
2）人口流入
3）人均收入
4）土地供应
2、四个不常见的关键因素
1）儿童数量增速。学区房，刚需。
2）上市公司数量。经济活跃度高，资源集中，吸引人口流入。
3）财政收入。财政收入好，政府不会大量卖地，对现有房价形成压力。
4）服务业占比。服务业占比达，发展潜力大。
（二）国外的房子要不要买？
国外很多大城市的房子比国内便宜，与其买国内这么贵的，为什么不买国外便宜的呢？主要有三个原因：
1、国外房子不便宜。主要是国外大城市人口少，相当于国内的地级市，当把国外的房价和国内地级市房价相比，是否便宜，一目了然。
2、和国内可比的城市比，国外房价更高。前文也提到过，同级别的城市比较，纽约房价是北京的两倍。
3、国外房子投资收益率不高。还是以纽约为例，扣除房产税、保险给、管理费之后，实际收益率2%左右，与国内一线城市房租收益率差。而且国内房价增长潜力大，长远来看，还是国内的房产更有投资价值。
看了这么多，你是否对房产配置有了新的看法呢？
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