- 本节比较特殊，2019版教材共4页半，确通常考2单1多。我在梳理考点时，发现每句话都考过，大部分还不止一遍。鉴于此，本节不再列考点，而是把短短的4页半教材顺一遍更为合适。
1.理解质量保修制度的概念内涵
教材原文：
质量保修制度，是指工程验收后，在规定的保修期内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修，由责任单位负责赔偿损失的法律制度。
注：这段话的隐含之意：
①施工单位负责维修的范围，只是工程建设本身原因导致的，这种原因可能是施工单位责任，也可能不是。无论是不是，都是施工单位维修。
但是，工程建设以外的原因，比如酒店交付后，保修期内一个客人把大门破坏了，施工单位没有义务必须来维修。
②这个规定本身有bug，因为规定是保修期内，工程主体的保修期高达50年以上，能生存50年的施工企业少之又少。第49年发生问题，去哪儿找原施工企业？
但是，为了落实这个法律制度，衍生出扣留质保金的规定，从法理上讲，保修期没结束，就不能退质保金，这显然是不合常理的。为了解决质保金退还的问题，又规定了质量缺陷期，质量缺陷期本质上是为了弥补上述规定的bug。因此，质量缺陷期和保修期是完全不同的2个概念。
此外，教材又说：
建设工程保修期起始日是验收合格之日。
缺陷责任期起始日是通过竣工验收之日。
注：这两个时间没有区别，说的是同一天，只是不同文件的不同说法而已。
2.质量保修书的提交时间和内容
施工单位在提交竣工验收报告时，即验收前，向建设单位提交质保书。
质保书中应明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。
注：之所以明确，是因为：
①因为不同建设工程的保修范围是不同的。如果都一样，就不需要明确。
②保修期限是当事人可以约定的。约定只要大于或等于最低法定保修期限都是有效的。
3.建设工程的最低保修期限
这是法定年限，法律总是规定下限，当事人的约定可以高过法定，但不能低，低了就属于违法行为。
所以，考试经常出干扰项，比如某选项“防水工程约定8年”。不要一看教材没有8年的说法，就选错。教材的防水5年是最低保修年限，理论上只要约定大于等于5年都是对的。
法定最低年限：
①基础设施、房建地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限。
注：这里不是50年，是设计的合理使用年限。
②防水相关，均5年。
③供热与供冷，2个采暖、供冷期。
④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，2年。
注：这里是给排水，不是防水。
4.建设工程超过设计文件合理使用年限怎么办？
超过合理使用年限，并不意味着一定要报废、拆除。只要经过有资质的勘察、设计单位鉴定，重新界定使用期。并根据鉴定结果，经有资质的施工单位采取加固、维修措施后，可以继续使用。但是，不经鉴定、加固而违法继续使用的，所产生的后果由产权所有人自负。
注：不是原勘察设计单位鉴定，也不是原施工单位加固。
5.关于质保金的规定
①规定缺陷责任期，就是为了解决质保金返还的问题。所以把质保金和缺陷责任期放在一起学习记忆。
缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由双方在合同中约定。
承包人原因无法如期验收的，以实际通过验收之日。发包人原因的，在承包人提交竣工验收报告90天后，自动进入缺陷期。
②关于质保金，实行国库集中支付的政府投资项目，质保金管理按国库集中支付有关规定执行。其他政府投资项目，质保金可以预留在财政部门或发包方。
缺陷责任期内，发包方被撤销的，质保金随交付使用资产一并移交使用单位管理，由使用单位代行发包人职责。
社会投资项目，发承包双方可以约定将保证金交由第三方金融机构托管。
注：看清楚哪些是可以？哪些是应当？
③缺陷责任期到期后，承包人向发包人申请返还质保金。发包人收到申请后，应14天内会同承包人核实，如无异议，按约定将保证金返还。
6.质保金违法行为法律责任
①施工单位不履行保修义务或者拖延履行的，责令改正，处10到20万罚款，并对保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
注：考过10到20万罚款数额。
②施工单位申请资质升级或者增项的，在申请之日起前1年，不能有未履行保修义务或者拖延履行的行为。
注：考过1年这个期限。
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