一块听听系列课程
[今玖财富创始人、新世界（中国）前项目营销总监、房地产华南KOL关键意见领袖、城市与房地产研究专家]
买房把握三个中心，五个标准！
三个中心思想：
买房要考虑房子的升值！
买房要住的舒服！
买房要考虑孩子！
五个标准：
配套
配套就是生活品质，内外兼修的房子才是好房子。
外部配套：小区的外部资源看方便
交通、学校、商业、医疗、公共绿地
内部配套：小区的内部设计看舒服
园林、容积率、车位、运动、物业
有外无内，市中心单体楼，住的很压抑。
（出行方便、购物方便、小孩上学近，但停车难、小区密度高、没有运动设施）
有内无外，郊区大新楼盘，住的很折腾。
（绿化好，车位多，运动设施丰富，但上班远，购物难，看病很不方便）
一、外部配套
交通：好的交通能够节省很多时间
学校：好的教育让小孩赢在起跑线
商业：好的商业可以真正靠近生活
医疗：好的医疗能够更好治病救命
绿地：好的公园能够提高生活质量
（一）交通
1、地铁房
不要相信销售口中的直线距离，要从步行时间（小区走到地铁口）来看：
距离地铁站点步行5分钟内的房子，成为“正地铁房”；
步行10分钟以内为“准地铁房”；
步行15分钟以内为“近地铁房”。
如果资金有限，只能买相对偏远的郊区，但至少要先看一点，是否有明确的地铁规划，或者已经通了地铁，亲自去交通部门核实，不可相信售楼部一面之词。
2、公交
一定要有，如果没有地铁，公交应该要有，公交是地铁的有效补充和连接，很多公交可以接驳地铁。
3、私家车
上班时间，测试开车到上班地点的距离和时间，越短越好；
上班时间，测试开车到最核心地段的距离和时间，越短越好。
退而求其次，上班时间打开高德地图测试一下时间。
（二）学区（太重要，后面单独详细介绍）
（三）商业
重点关注大型购物超市、菜市场。
（四）医院
医院不宜靠太近，3公里左右有个好医院是好选择。
（五）公共绿地
城市公园是品质生活的重要表现。公园房和滨江房是锦上添花的加分项，但尤其是滨江滨水房绝对不会便宜，绕水而居是人的之天性。
外部配套的五个因素重要程度排序：
学区>交通>商业>医疗>园林绿地
但也要交叉考虑，根据个人情况，进行权衡和妥协去买房。
二、内部配套
（一）容积率
容积率越低越好，越低住的越舒服。
容积率=地上总建筑面积 / 占地面积
1、容积率高的后果
房子密度大，水泥森林住的压抑；
人口密度大，人多复杂安全性低；
内部规划差，横间距近，道路狭窄，停车位少。
2、合理标准
19层以上建筑，合理容积率在2.4-4.5
12-18层建筑，合理容积率在1.8-2.5
7-11层建筑，合理容积率在1.5-2.0
6层以下建筑，合理容积率在0.8-1.2
高层住宅最好超过5，多层住宅最好不超过3。
（二）绿化率
绿化率=小区绿化面积 / 小区占地面积
住宅小区不低于30%，回家就像回公园，是住的是否舒服的重要指标。
（三）车位比
车位比 = 总户数 / 车位总数
车位比，最少1:1，越高越好，尤其是在大城市。
好处：
车是家庭的标配，尤其是在大城市，未来越来越重要。小区车位比高，节省停车时间，停车越方便，住的越舒服。
车位比越高，转手卖房越好卖；
车位比高，小区会设计人车分流，保证大业主和小孩的安全和小区环境。
（四）运动设施
小区生活品质的重要标准之一，现代人越来越注重锻炼。
游泳池：是小区运动设施的第一标准，小区大还是小，运动设施是否区全，看是否有游泳池，不要迷信室内恒温泳池，要么小，要么烂。
健身房、网球场、篮球场可遇不可求，有了更好。
（五）物业
物业管理是小区居住品质的保障，决定小区治安、园林设计、环境卫生、邻里关系！（万科和中海、绿城、碧桂园等老牌房企都比较好）
判断标准：
1）开发商越大，物业管理基本越好。
2）物业费越贵，物业管理也会更好。
一个楼盘在二手房市场的价值，物业服务的优劣正在起到越来越大的作用。
PS:千万不要为了省几毛钱，而去物业费更低廉的楼盘。
