如果要我用一句话来形容它，它就是地产投资中常被提及的别人家的风景——背靠大树好乘凉，有配套有环境，且处处是为它所用的卖点。然而，这块已经出锅的大饼，却意想不到的变成了大家不愿触碰的冷餐。
这个拥有5.4米层高的恺德中心公寓，脚下是投资90亿元的光谷地下空间；旁边是不到100米的地铁口；光谷大悦城、龙湖天街、绿地芯中心、瑞安光谷创新天地也是它的邻居，甚至就连区域的管辖要务部——东湖高新管委会，都与之近在咫尺。如果要我用一句话来形容它，它就是地产投资中常被提及的别人家的风景——背靠大树好乘凉，有配套有环境，且处处是为它所用的卖点。
然而，这块已经出锅的大饼，却意想不到的变成了大家不愿触碰的冷餐。在不缺卖点和自身拥有令人仰望的身高优势的同时，为什么没能出现一房难求的局面。在我看来，无非两点。一是价格，二是酒店式公寓属性的管理模式。
对于投资型的公寓产品，大家最关心的莫过于能否达到投资回报的预期值。而这一点，恰恰与价格有着直接的关联。让我们来看看区域内其他公寓产品的价格：
世界城创世界B2栋公寓，40-60平方米loft公寓，5.1米层高，均价12800元/平方米；
光和创谷，单间69-96平方米，层高4.5米，均价约13000元平方米；
龙湖光谷天街（龙湖中·光谷城香颂），23-110平方米天街铺，层高4.5米，均价约11000元/平方米，单价9500元/平方米；
中建之星公馆，平层公寓在13500-14500元/平方米；
国采光立方4.5米层高公寓，均价13800元/平方米；
绿地光谷中心城公寓平层均价14000元/平方米。
再看看恺德中心的价格，5.4米层高，整体均价在23000元/平方米，与周边同类产品均价价差近1万元/平方米。单看价格，就会让投资者望而却步。试问，它是哪来的勇气，敢给出高出区域市场一倍的价格。后来细看，原来跟酒店式管理的公寓模式挂钩。
在营销中心现场，有两块立牌上的内容格外引人注目:一句是“十方酒店托管运营，年收益综合超6.7%，”。另一句是“第十五年月租金标准达到164.12元/平方米。”
品牌酒店，以租养贷的响亮口号，交房后6个月就可产生收益。的确吗，看如此诱人的“售房返租”形式，能不让人心动吗？
可仔细想想 ，15年的期间，到底是钱景还是陷阱呢？
所谓“返租”，就是发展商在提高成本后，给予消费者一种诱人的承诺，也是商用物业惯用的销售手段。销售人员大概算了笔账，54平米的公寓总价为134万元，甲方统计的14年半累计租金为123.4万元，年均租金85103元，月租金搞到7092元，且相当于15年赚了2套房。
此外，在销售人员手中的54.05主力户型收益测算表中可以清晰看到，第五年的月租金收益7448元就会高于月供7400元。这让我不禁又会心生疑虑，这个测算结果是否准确？
对此，一位从事地产工作的朋友告诉我，返租公寓能否真正保障买家稳定的回报，并不是由开发商宣传决定，而是由市场的承接力确定。换句话来说，酒店式公寓的价值体系，并不是周边住宅价格高来决定。
住宅和公寓是两种截然不同的估值体系，仅仅因为周边住宅价格高，公寓价格相对便宜就入手公寓，那很可能是要吃大亏的。
酒店式公寓的价值是由公寓租金决定的，它的租金决定的它的价值。要判断一套酒店式公寓值不值得买，其实很容易，先查一下这套公寓目前市场上接受的月租价格。
比如光谷东的月租普遍在2000元，那么2500*12=2.4万的年租金，除以5%的收益，得到60万的总价格，就是这个区域，公寓的合理价格。
公寓价格高于60万的，意味着你的年化收益低于5%，就不太划算了。或许有人说，开发商都把账面算清楚，高风险=高回报，要不赌一把？
我劝你，出手要谨慎。
特别是不要过于相信15年的返租期，因为你最大的风险不止是在发展商约定的年限里拿到租金，过了这个年限，收益就无法保证。更大的风险是一旦运营方管理不善，管理方跑路，损失则转移到业主方。
以恺德中心公寓为例，当你购得一套公寓之后，其实并不是用于自住，而是交给十方酒店代理运营，然后定期向你支付租金的酒店式管理。原本正常出售的公寓只要交付给你就完事了，为什么开发商还要自找麻烦从你手上租回来？还承诺丰厚的租金？
这一切的背后，到底是良心发现，还是人性之光呢？
其实，类似15年包租期，综合回报率超过6.7%的项目。其最大的风险就是最初的承诺往往不能兑现。现实生活中这种法律案件更是数不胜数，比如：租金不到位、物业管理发生问题、开发商跑路、管理公司跑路（破产）、楼盘烂尾。
而我在恺德中心的公寓合同的内容中发现，当酒店公寓在未满15年期间撤离，仅赔付撤场当年6个月的租金。我初略估算了一下，一旦酒店管理方中途撤场，你的公寓可能还面临着租不出去，或者租金不理想的情况。
当你就想卖掉公寓。市场的实际价格是1万/平方米，所以你出售的总价是54万，亏损80万，还极有可能卖不出去。
当然，这不是最惨的，最惨的是你投入的资金就被套牢了，还买了一套很难出租、更难卖出去的公寓。也就是说，开发商饼画得挺大，但风险却是肉眼可见的，小白买家还是绕道吧。
