根据上上篇文章，实惠法拍房，自己不懂，绝对坑你没商量！咱们聊到第一条就是法拍房不能过户的问题，咱们今天就来聊聊法拍房在竞拍之前需要第一个注意的问题：能不能过户？
两个案例：
案例一：当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房，并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知，该房还欠着一笔土地出让金，最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍法拍房时要注意，一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”
案例二：在拍卖平台上，一套中国铁建江南国际城的建筑面积为87.64平方米的房子，以269万元的价格拍卖成功。但江南国际城，是个还在建设中的住宅小区。因为这套房子未交付，也就意味着原房主本身并未取得房产证，而按照规定，拍卖房是不能直接过户的，因此这套房子存在二次过户的情况，待房子交付时，需要缴纳的税费包括两次契税和一次增值税，以及还需要缴纳物业维修基金等费用，实际成本并不低。
以上两个案例标明，即使拍卖成功了，也有些房产是没有办法过户的，或者需要缴纳大额的税费。对于我们投资房产来说，这会浪费大量的资金和时间成本，因此，要尽量避免这样的房产。
竞拍前，我们首先要确认好房产能不能过户，这可以从几个方面来确定。
第一：这套房是不是期房。一般情况下，住房交付后一年之内才能拿到房本或者不动产证。只有出了不动产证之后，才能办理过户。
第二：土地有没有问题。即使有房本，有些土地在交房后被开发商抵押或者被法院查封，只有房产证，没有土地证，仍然不理不了过户。
第三：房屋被拍卖的原因。大部分的拍卖房屋属于经济纠纷，被法院查封。这一类的房产竞拍后还是比较容易过户的。但是有一部分是原房屋涉刑事案件。被限制了人身自由，不能如约办理过户。一般情况下风险都需要由买受人自理。
第四：单位房无法办理过户.。有一部分单位住房涉嫌经济纠纷，被法院查分拍卖。这类房是没有办法办理过户的。
法拍房在拍卖中，还会有很多问题。那么我们需要秉承一个原则，未交付住房，单位住房，安置房坚决不碰。因为这类住房有两个弊端，一需要全款缴纳，二无法再办理贷款。这违背了我们竞买法拍房的初衷。
对于如何考察房产究竟能不能过户，还需要我们在每一步都认真考察，多听，多问，多学习。
第一：认真看法院竞拍公告。竞拍公告中一般会标明房屋的状态，是已经交付了还是未交付，有没有房产证，有没有租赁合同。
第二：找中介机构查询土地信息。一般情况下，法院竞拍公告中会有房产证号，但是房管局只能找本人查询土地信息。我们在竞拍前，一定要找中介机构帮你咨询下房产土地有没有问题。
第三：实地考察。在确定了该房产，有房产证，土地没有被查封之后。我们还要练习法院的人进行集中实地看房。看房只是看一下房产的装修状况。如果有心竞拍，还要学会走访，包含物业、左邻右舍等。调查本套房产的基本状况，水电费、物业费情况。以及这套房产有没有其他的纠纷等。
第四：走访周边的二手房中介。二手房中介对周边的房产情况很熟悉。包括小区的交房时间，物业状况，交通状况，配套情况等。对小区的均价有一个大致的把握，这对于后期我们制定竞拍策略会有很大的帮助。
最终过户的时间问题和资金的使用成本都是我们在竞拍法拍房上要考虑的机会成本。因此，做些房产竞拍前的调查还是很有必要的。
