农村房屋通过租赁等形式进入市场，是盘活闲置资源、促进乡村振兴的重要路径。这一过程需要政策创新、市场机制完善、基础设施配套及风险防控体系建设的协同推进。以下结合最新政策实践与典型案例，从路径设计、实施机制、风险化解等方面进行系统分析：
一、政策创新与制度突破
三权分置深化改革
农村宅基地 “所有权、资格权、使用权” 三权分置改革为房屋租赁提供制度基础。例如，六盘水市出台《农户闲置住房盘活利用细则》，明确农户可通过出租、入股等方式流转使用权，租赁期限最长 20 年全国公共资源交易平台(贵州省·六盘水市)。珠海金湾区通过 “政府统筹 + 智慧平台” 模式，建立农房数据库并搭建 “农闲 E 居” 小程序，实现资源数字化流转与精准匹配珠海市金湾区人民政府。政策需进一步明确使用权流转的收益分配机制，如西安高陵区规定合作社与农户按 1:9 比例分配租金，确保农民获得主要收益。地方立法与合同规范
针对租赁纠纷高发问题，需强化合同标准化。美丽新乡村网推出全国首份《农村宅基地房屋租赁合同范本》，明确权属承诺、改建责任等条款，有效降低法律风险。北京通州区试点经营性自建房安全责任保险，将房屋安全事故纳入保险范围，最高保额 380 万元，形成 “保险 + 监管” 联动机制定南县人民政府。
二、市场机制与运营模式
多元租赁形态创新
短期沉浸式体验：青海西宁 “村房短住” 模式，以每月千元左右租金吸引城市居民体验农耕文化，带动农产品销售。
长期居住与创业：南京 “莱斯乡村共享小院” 计划中，退休教师、设计师等群体租赁农房作为第二居所或工作室，租期 3-5 年，年租金 4-10 万元。
整村运营与产业融合：成都崇州五星村通过 “统一规划 + 村集体托管” 模式，将闲置农房改造为豆腐工坊、民宿集群，年接待游客 300 万人次，带动非遗体验等产业链发展四川省人民政府。
平台化与数字化赋能
专业平台解决信息不对称问题。美丽新乡村网汇聚全国 6 万套农房信息，北京区域年成交量超 3000 套，通过线上匹配与线下验房结合，缩短出租周期至 4 个月。珠海金湾区搭建 “金湾农房运营中心网站”，集成房源信息库与风险预警功能，实现跨部门政策研判闭环珠海市金湾区人民政府。
三、基础设施与公共服务配套
硬件设施升级
农村房屋需满足现代居住需求。青海 “村房短住” 项目要求水电暖网络齐全，改造后的房屋月租金可达千元。成都五星村整合涉农资金完善交通、医疗等配套，12 分钟车程内覆盖三甲医院与商场，提升租赁吸引力四川省人民政府。产业协同发展
租赁需与乡村旅游、康养等产业联动。南京龙尚村引进马术俱乐部、露营基地等业态，形成 “居住 + 休闲” 产业链，租客年均消费超 2 万元。珠海金湾区通过 “周末农夫市集”、音乐节等活动引流，带动民宿集群年接待 3 万人次珠海市金湾区人民政府。
四、风险防控与利益平衡
法律风险化解
权属核查：要求出租方提供宅基地使用权证，平台备案权属信息。
合同监管：推行 “五议两公开” 民主程序，大额交易纳入公共资源交易平台三门县人民政府。
纠纷调处：建立村、镇、区三级调解体系，引入司法确认与仲裁机制南通市通州区人民政府。
金融与保险支持
融资创新：洞头农商银行推出民宿收益权抵押贷款，以未来现金流为抵押，利率低于信用贷款 200 个基点。东莞建行提供 1.38 亿元住房租赁贷款，支持村集体产业园建设。
保险覆盖：北京通州试点自建房安全责任保险，涵盖火灾、坍塌等事故，最高赔付 380 万元，同时通过安全评级调节保费，倒逼房东加强管理定南县人民政府。
防止资本无序扩张
需严守耕地保护与农民权益底线。六盘水细则明确禁止下乡建设别墅大院，要求租赁房屋结构安全且符合规划全国公共资源交易平台(贵州省·六盘水市)。南京亲见村通过 “租客路演 + 专业运营” 模式，优先引入与乡村发展契合的业态，避免过度商业化。
五、农民参与与能力提升
组织化与利益联结
合作社主导：珠海金湾区通过 “企业点单 - 村民建屋” 模式，村民年均增收 200 余万元珠海市金湾区人民政府。西安高陵区由村集体统一出租，收益按 1:9 分配，确保农民获得大部分收益。
培训赋能：农业农村部实施高素质农民培育计划，2023 年培训 324 万人次，重点提升合同签订、民宿运营等技能中华人民共和国农业农村部。
新村民融入机制
建立 “新村民” 参与乡村治理渠道。南京龙尚村吸纳租客担任 “名誉村民”，参与村庄规划与产业发展，形成 “老村民 + 新村民” 共治格局。成都五星村通过 “新村民种子计划”，吸引退休教师、医生等群体入驻，带动文化资源注入四川省人民政府。
六、典型案例与经验启示
浙江洞头：金融创新破解民宿融资难
洞头农商银行首创民宿收益权抵押贷款，通过动产融资登记系统将未来收益量化，为 121 户民宿提供 2200 万元贷款，利率低于信用贷款，助力精品民宿升级。江苏南京：区位与业态双驱动租赁
龙尚村依托距城 20 分钟车程的区位优势，叠加马术、露营等业态，21 栋农房出租率超 70%，年租金达 10 万元 / 栋。高淳区因距城 1.5 小时车程且业态单一，出租率不足 10%，凸显交通与配套的重要性。四川崇州：村集体统筹整村运营
五星村通过 “统一规划 + 专业托管” 模式，将 4 家闲置农房改造为豆腐工坊、酒吧等，年旅游收入近 9000 万元，村民通过租金、务工、分红实现多元增收四川省人民政府。
七、未来发展方向
数字化与标准化
推广 “金湾农房运营中心” 等智慧平台，实现房源、租客、政策的数字化管理。制定《农村房屋租赁服务规范》，统一改造标准与服务流程。银发经济与康养融合
针对城市退休人群需求，开发适老化改造的长租公寓，配套医疗、文化设施。浙江、四川等地试点 “候鸟式养老”，租期 6-12 个月，租金年均 3-5 万元。跨境合作与品牌输出
珠海金湾区举办全省农房盘活推介会，吸引港澳资本签约 1.5 亿元整村授信，推动 “湾区民宿” 品牌建设。可探索与东南亚国家合作，开发跨境乡村旅游线路。
农村房屋租赁振兴乡村需以农民为主体，通过政策创新释放制度红利，以市场机制激活资源价值，以金融保险筑牢风险防线，最终实现 “房屋活起来、农民富起来、乡村兴起来” 的目标。未来需进一步细化地区差异化政策，强化新村民与老村民的利益联结，探索 “租赁 + 产业 + 治理” 的可持续发展模式。
信息来源：五狐商学院
