刚刚结束“包租公”项目现场勘察，决定分享出来，一起探讨生意经。
基本情况：
在上海核心地段，集中于内环以内，从房东手上长签直租清水房，自己花钱精装后高价转租，做包租公。同时代运营、代管理和代出售，收取服务费。
基本要素：
//租入价格：1.5万/月，付三押一，首年免租装修期2个月，每年付租11个月，租赁期8年。
//装修费用：约2000-3000元/平，每套装修均价30万左右。
//租出价格：2.5万元/月，付三押二，平均每年实租期11个月。
现在，动动你聪明的大脑算一算，这个生意值得投资吗？
留点悬念，最后说结论，先演算收支模型：
收支模型：
1、主要投入是装修成本，按1套投入30万算，10套就是300万，100套3000万。因为纯个人投资，以10套核算较为合理。
2、租期到手收入：(2.5-1.5)*88*10=880万
3、投入成本：300万元，资金成本通常按6%计入，预计回本周期3年，含资金成本的总投入：354万；
4、管理费用之人员工资：10套房子的装修、管理、维护，至少需要三个人，按平均人力成本1万元计（含社保、公积金，这个薪水不算高），年工资费用：36万，8年合计288万；
5、管理费用之销售费用：按每套每2年退租一次，中介佣金8千（月租金的35%收取），租赁周期销售费用：0.4*4*10=16万；
6、综合税率按5%计算：2.5*880*0.05=110万；
综上所得，预期租赁期净利润：880-354-288-16-110=112万，年化收益率4.49%，比存银行略高一点，但肯定不能让人兴奋。
听完我演算，朋友是个大聪明，脑子一转，说能做出220万利润出来，年化收益率上升到7.87%。可是，这个收益还是差点意思。
我们转而讨论另一个话题，上海有种群租房，养活了一大帮二房东。我们开始帮二房东算账。
A.群租房会将一套房隔成很多房间，基本就是清水房，几块活动木板隔开，装修费用极低，毛利率更高。
B.群租房会按间收取网费、水电费，增加了获利空间。
C.群租房没考虑税金，又省了一大笔，但这是肯定不对的。
虽然群租房的生意是值得做，但这违法违规，所以上海政府明令禁止，一经发现，坚决取缔。
末了，包租公的生意到底能做吗？
我的看法比较灵活，大致如下：
一、如果个人投资者，投个3-5套，赚钱的，肯定比上班强。特别注意：地段最重要！
二、公司化运作，需要精算规模和体量，同时要利用杠杆和低息资金成本，包租公算一个稳妥的生意。最好投集中式公寓！
三、当然，还有大大聪明，可以玩资金盘啊。这就是我朋友发愿初心，因为据说他朋友手头有800套在租，好几个知名地产上市公司想买，他还不舍得卖掉这头现金牛。
看到此，你认同我的观点吗？欢迎留言、探讨。洪秀财愿意输出更多生意模式一起交流。
