住房制度改革，涉及到住房在整体国民经济中的地位问题了，是国家发展的战略问题了。住房制度的市场化改革为我国快速现代化做出了非常重大的贡献，拉动了我国几十个行业的快速发展，也推动了我国从每年1万亿美元gdp，发展成为每年产出达15万亿美元gdp的全球第二经济大国，时间却仅花了20年。这样的增长速度，离不开房地产市场的大发展，那么，为什么说房地产市场的发展对中国20年的经济发展有非常重大的贡献呢？以后又会如何呢？
一、住房制度市场化推动经济发展的逻辑。
为什么要进行住房制度的市场化改革？建国初期我国共有城镇住房约2.52亿平方米，但因年久失修，已多属危旧房屋。50年代，国家通过基本建设投资建设住房2.43亿立方米，60年代投资建设住房3.44亿立方米，70年代投资建设住房8.62亿立方米，30年合计建设住房14.49亿立方米。但是同一时期，城镇居民人口则从1949年的5765万，激增到1978年的17245万。到1978年，城市人均居住面积从1949年的4.5平方米下降至3.6平方米。
原因主要有：第一，计划经济体制下住房投资建设主体为国家。住房投资建设完全依靠国家，渠道单一，数量有限，导致需求与供给严重失衡。第二，不允许私人投资建设房屋。降低了人们对房屋的保养和维修的积极性，导致存量的下降。第三，建设标准统一。这种按国家计划统一建设的住房方式，不能满足居民的多样化要求。第四，建设资金投入不足。建国前期，国家战略上对基础工业非常重视，投资占比较大，挤压了对住房建设的投入资金。
为解决住房问题，必须进行相应的改革，从改革开放到20世纪末，这段时间开始了从福利分房到市场化的转型，在经过20年的不断探索和沿海开放城市的试验后，从1998年开始住房制度的市场化改革。
要实现住房制度的市场化改革，必须具备两个条件，第一是住房供应主体具备供应能力，第二是需求主体具备购买能力。
第一个条件包含如下两个问题：一是土地产权问题。即房屋载体的归属问题，由于我国是社会主义国家，土地属于国家所有，这是不能变的。这个问题以模仿香港土地批租制度的方式解决，由于香港有99年的租约限制，所以香港土地使用受制于此，就发展成了具有一定年限的土地批租制。深圳首先模仿该制度发展出了30年使用权的土地出让方式。将土地使用权和所有权分离，解决了住房买卖所涉及到的产权问题。二是住房供应方的能力问题。这个也容易，经过20年的改革开放，国有资本和民营资本都得到了发展，加上此时对金融系统的改革，融资渠道建立起来。
第二个条件是住房需求主体的购买能力。说白了就是老百姓是否有能力购买商品房，这个问题的解决，从这么两方面入手，一是福利分房货币化，建立了住房公积金制度（1999年颁布《住房公积金管理条例》）。二是住房置业担保制度的建立，打通了金融支持购房的渠道（2000年印发《住房置业担保管理试行办法》）。
通过这两个条件具备之后，住房制度市场化的改革一发不可收拾，对中国经济的推动作用非常明显，在1986年，全社会固定资产投资3121亿元，其中房地产投资仅占101亿元，占比3.24%；1998年全社会固定投资28406亿元，房地产投资3614亿元，占比12.72%；到了2019年，全社会固定投资560874亿元，房地产投资132194亿元，占比23.57%。也就是说，随着中国经济的发展，房地产产业在中国经济发展中的比重越来越重，地位越来越高。
那么为什么会这样？
我们知道，经济的发展实质是投入和产出的关系，只有当产出大于投入的时候，经济才可以正常增长，增长速度依赖于两个方面，一是产出和投入之差，即价格和成本之差。二是变现速度，即周转频率，每年的资本周转次数越多，则增长越快。通过者两者就可以确定增长速度。
那么这些跟房地产有什么关系呢？
关系大了去了，假设有一家房地产开发商拿了一块地准备开发，前期的拿地成本算作资本，实际上这部分资本中，自有部分仅占20%-30%，其余都是银行贷款，之后，与建筑公司签订合同，建筑公司再以合同为担保向银行贷款，用于购买建筑材料及农民工的劳动力资源，开工之后，开发商再以预售方式向购房者出售，购房者再向银行贷款，这时，开发商的资金就已经回笼了，根本不用等房子盖好，就可以继续购地，开始下一轮操作了，而等这快地的房子盖好，开发商都不知道已经开发第几块地了，所以，这时就会逼迫建筑商加快施工进度，压缩施工时间，同时，也会向材料提供商施压，加快材料供应，而材料供应商也以与建筑商的供货合同为由，向银行贷款，扩大生产规模，几轮博弈下来，基建狂魔就此诞生。
在这个循环中有两个要点，一是银行资金的供应充足。二是销售速度，可以及时回笼资金。
银行资金来源有两处，一是老百姓的存款，这20年房地产市场的发展，也恰好是中国老百姓收入增长最快，投资渠道匮乏，习惯性存钱买房的20年。二是新增货币，主要来自外汇占款，由于人民币绑定美元，且实行强制结汇制度，大量出口挣到的美元被强制兑换为人民币，相当于增发了大量新的货币。所以此时，货币供应充足，为房地产发展提供了充足的子弹。
销售速度依赖条件有二，一是资金支持，就是老百姓有钱购买，来源有二，（一）攒钱，（二）贷款。二是房价的上涨预期，只要房价是上涨的，早买就比晚买强。这种预期加速了销售速度，加快了资金的回笼，客观上提高了资金的周转率，进而提升了增长率。
由于房地产市场的资金周转效率最高，利润率也就居高不下，自然会吸引大量资本投资房地产市场，也由此导致房地产在整体固定投资中的占比越来越高。
二、住房制度市场化的取得的成就和产生的问题
自1998年住房制度改革以来，受益于我国史上最大规模的城镇化和经济增长，居民住房需求集中释放。从1998-2020年，中国城镇化率从33.4%上升至63.89%，年均提升1.39个百分点，住房需求快速增加。
中国房地产业由此历经二十年的长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。从1998年到2019年，房屋年新开工面积从2亿平增至22.7亿平，累计上涨11.35倍，年复合增速12.26%。房地产开发投资完成额从1998年的0.28万亿元增至2019年的13.22万亿元，累计上涨47.21倍，年复合增速20.15%。商品房销售面积从1.2亿平增至17.2亿平，累计上涨13.1倍，年复合增速14.1%。销售金额从0.25万亿元增至15.97万亿元，增长63.88倍，年复合增长21.89%。城镇人均住宅建筑面积由1998年的18.7平米，增加到2019年的52.5平米。看起来增加不多，但这是城镇人口由1998年的4.16亿增加到2019年的8.48亿的基础上，人均拥有量的增加。
由此看出，住房制度市场化之后，房地产行业在过去20年中得到了巨大的发展，前面所说的那些问题也基本得到解决。其贡献是主要的，好处也是巨大的，主要贡献体现在如下几个方面：
第一，房地产是我国经济高增长的最重要的动力来源。从1998开始，国务院就将房地产业定位为支柱性产业。20年来得到了巨大发展，主要体现在：一是行业规模庞大，可以很容易撬动经济成长，对经济增长直接贡献高；二是产业上下游链条够长、关联行业也多，其投资和消费能够带动一大批上下游关联行业的发展。比如，房地产开发投资可以带动相关建筑业及材料配套行业的发展，房地产消费可以带动装饰行业及家具、家电等室内用品的发展，同时在金融的助推下可以带动通信信息，数字媒体、物流管理、物业管理的行业的发展。2020年，中国房地产行业增加值为74552.5亿元，占GDP比重7.3%。房地产业和上下游产业占比超过30%。
第二、房地产行业是地方政府收入的的主要来源。根据国家统计局数据，2020年卖地收入8.4142万亿元，2020年全国土地收入占到全国财政总收入18.2895万亿元的46%，占到地方财政总收入10.0124万亿元的84.03%。可以说，地方政府基本上都是靠房地产在养活，当然这跟中国的税制有关。
自1994年分税制改革后，事权下沉、财权上移，地方政府财政压力加大。房地产为地方政府筹集稳定的财政收入。
房地产相关税收是地方政府的最重要税收收入。与房地产相关的税种主要有11个，其中契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收。随着房地产市场迅速发展，房地产相关税收规模持续扩大。
土地出让金是地方政府最重要的预算外收入，也是当前单项占比最高的地方政府本级财政收入。通过房地产，地方政府以市场化的方式变现国有土地使用权的未来价值。1998年，土地出让金规模507.7亿元，占地方本级财政收入的10.2%，2020年土地出让收入8.4142万亿元，占地方本级财政收入的比例提升至84.3%。
第三、房地产相关产业是农村转移人口的主要就业渠道。改革开放以来，我国城镇化进程进入快速发展时期。1978-2019年，城镇人口由1.7亿人增长至8.5亿人，增长7倍多；如此巨量的人口涌入，需要能够吸纳巨大就业岗位的行业的发展，而房地产相关行业恰恰具备这样的能力，像房地产上下游中的建筑、装饰、水泥、砖瓦等低技能行业天然就是大量农业转移人口的就业岗位，其中，光房地产本身2019年吸纳就业岗位394万人，建筑行业吸纳就业岗位5427万人，加上房地产业上下游各类企业吸纳就业岗位，不可简单估摸，但肯定是一个非常庞大的数量。
经过20多年的发展，住房制度市场化改革结出了丰硕的成果，却也在成果背后隐藏了非常巨大的隐患。其中，最重要的隐患是由于过度市场化，导致社会底层人民的住房问题突出。归纳起来，存在的问题主要有：
第一、对社会中低收入者的住房保障重视不足。在住房制度市场化过程中，各级政府重视房地产的市场化，对没能力购房群众的住房问题基本忽视，道理也很简单，市场化后，卖地可以产生收益，而社会底层老百姓是需要投入资金保障的，是需要花钱的，在没有硬性制度要求的情况下，是没有动力解决的。
第二、人地错配矛盾突出。人地错配有两层含义，其一是指就业地与有房地不一致，导致原有房屋闲置，而需要重新在工作地购买住房。其二是指国家在土地供应上的错配，在需要土地供应的地方供应不足，在不紧要土地的地方供应充足，这个矛盾导致，土地紧张的城市，房价高企，而土地供应充足的地方却由于缺乏就业机会，导致人口流出。
第三、住房的过度金融化导致房价高昂。住房的金融化是指住房成为资金融通的媒介，房价的持续上涨，使得住房成为最优担保品和财富保值增值的载体。大量资金进场玩起了击鼓传花的游戏，使得高昂的房价成了收割了真正的购房者数代人的财富的金融工具，拉大了贫富差距。这种现象败坏了财富创造的健康机制，导致短期投机氛围浓厚，不利于财富创造产业向高端迈进。
第四、房地产业的发展对其他产业发展形成挤出效应。房地产行业的高利润，导致大量产业资本进入，导致其他产业投资不足，影响这些产业向中高端产业链的攀登。说起来也很简单，就是“荷兰病”，荷兰在20世纪60年代发现了大量石油和天然气，大量资源向这些行业倾斜投资，导致其他行业衰退的结果。这种现象如同，山西的煤炭，河北的钢铁等都对其他行业形成了挤出效应，导致其他行业发展不起来，这些都是“荷兰病”的体现。而房地产业的发展，也会对其他产业的发展形成挤出效应，这几年大量的工厂从深圳迁往东莞就有这方面的因素，深圳地价的高涨，使得工厂各项成本提升，导致企业竞争力减弱，只能迁往他处。如果你要说，迁走的都是低端产业，那么华为的工厂迁走，难道也属于低端产业么？很显然是深圳房地产的发展对华为的发展产生了不良影响。
第五、地方政府财政收入依赖于非税的卖地收入不具有持续性。卖地收入占据地方财政收入的大头，使得地方财政稳定性非常脆弱，一旦卖地收入出现大幅下滑，将导致地方政府运营困难，产生不可预期的不良后果。特别是现在大部分地方政府通过举债建设市政工程，如果收入出现问题，债务问题就可能爆发。
三、住房制度改革该往何处去？
说了这么多，现在才算进入主题，前面摆了一堆成就，谈了几点问题，意思其实也非常明白，住房制度市场化对我国经济是有巨大好处的，调整当然也会有，但市场化方向是会坚持的。
其实中央早就对住房制度改革定调了“房子是用来住的，不是用来炒的”，说明，中央对房地产市场的股票化，非常不满，已经着手解决。今年恒大地产的债务暴雷，说明房地产业已经处于产业调整的十字路口，政策基本已经明确。接下来的数十年，房地产业不可能再像这20年一样高歌猛进了。
那么到底将会怎么改呢？
我认为，第一，在坚持市场化的基础上，加大对底层人民的住房保障力度。这部分将不属于市场化的内容，而是由政府主导下，通过国有力量建设基本的住房保障系统，为低收入群体兜底。这个功能可能会设立新的职能部门进行系统操作。
第二，解决人地错配问题。人地错配问题实质上是城市之间发展不平衡的结果，部分城市治理能力优良，吸引到大量的就业机会。实际上有两种途径，一是增加对有用地需求的城市供地，这个过程可能会涉及18亿亩红线的制约，所以还是要形成土地置换机制，使得有空余建设用地指标的城市转化为紧缺城市建设用地指标，两者之间可以建立补偿机制。二是通过产业的转移，将就业机会向供地充分的城市转移。这就涉及城市管理能力和营商环境的治理，产业集聚在超大城市是由于超大城市的城市治理能力和营商环境相对较好，办事成本低廉，可以有效降低营运成本，如果其他城市能够改善治理能力，提升营商环境，为企业创造良好的营运环境，则可以承接从大城市迁出的企业，创造有效的就业岗位，化解人地矛盾。
第三，降低房屋的金融属性最有效的办法其实是增加持有成本。人们买入房子，是房子具有良好的投资属性，投资是买入资产的过程，而资产是能够带来收益的某种载体，所以只要房子能带来收益，就不可能规避掉人们买入的欲望。要化解房屋的金融属性，就必须改变房子的收益预期。提高房子的持有成本是比较有效的手段，而不是在交易环节增加成本，交易环节增加成本只会降低流动性，而不能改变其投资属性。增加持有成本后也可以化解地方政府的财政压力，毕竟住房是存量，而不是增量，存量的收入具有稳定性，而增量则不太稳定。所以，房产税的实行对住房的金融属性具有消减作用，减少了投机行为，也就对房屋的价格具有压制作用。
总的来说，住房制度改革是必然的，方向应该是，市场能解决的交给市场，市场不能解决的，政府必须跟上，予以解决。中国是社会主义国家，完全像美国那样的市场化，是不允许的，也是不道德的，即使像美国那样的市场化国家，也有大量住房保障机构，比如房利美、房地美，吉利美等住房保障支持机构。所以，实行“二元制”住房体制，几乎就成了必然。在这个过程中成立几家机构来履行新职责，或者解散几家单位来注销其原先职责，就不是这里讨论的范畴了。
