只要是真正的股票投资者，就一定绕不过财务报表分析这一关。

万科2019年财报发布了：实现营业收入 3,678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润 388.7亿 元，同比分别增长 23.6%和 15.1%。这些数字对于我们投资者又意味着什么呢？

一、趋势分析

其实，你只需要把这些数字拉长到10年来看，意义就一目了然了。

上面2张图分别是10年的营业收入和净利润走势，可见万科10年的营业收入和净利润一直稳定增长（柱状图），具有良好的发展势头。营业收入从2009年的488亿到2019年的3678亿，增长了6.5倍，年化复合增速22%；净利润从2009年的53亿到2019年的388亿，增长了6.3倍，年化复合增速21.9%。这样的增长率，怎么说都算是不错的股票了。

但是，我们也要注意！它的增速不是很稳定（折线图），特别是2019年，营业收入保持了23.59%的同比增长，但是净利润同比增速却只有15.1%，明显有点跟不上营业收入的步伐。从这个数据中我们是不是闻到了些不一样的味道呢？这个问题我们先记下来，后边再抽丝剥茧，现在还是先把趋势分析进行到底。

上图：权益（也就是净资产），从2009年到2019年，增长了4.96倍，年化复合增长19.5%，与营业收入、净利润基本保持了同步的增长，进一步证明了万科的成长性非常优秀。

净资产收益率，这个巴菲特最看重的指标，重要性不用多说了吧，持股者的长期收益率基本都会趋近净资产收益率。而万科的净资产收益率长期保持20%左右，近年来更是处于高位。

上图是万科10年的现金流量，虽然就2019年来看，由于偿还筹资债务，导致现金流净额为负，但是从5年和10年的长周期来看，总体上经营现金流都能够有效覆盖投资和筹资现金流，现金流总体还是符合要求的。此外，我们还可以从自由现金流和净现比的角度进一步分析。

现金流=现金流-资本开支，是对现金流更加严格的监控指标。从上面的图我们可以看出，万科的自由现金流10年来基本都是正的（除了2013年），特别是2014年以来，一直保持较高数值。

净现比=经营现金流净额/净利润，通常大于1为佳。可见，万科的净现比虽然不太稳定，但近几年总体上是没什么问题的。

到这里我们已经可以清晰的看到，万科的长期趋势和成长性是毋庸置疑的，各项指标近几年也都保持了非常好的趋势，是可以高度关注的标的。

接下来，我们结合房地产行业的特殊性进行进一步的深入分析。

二、房地产专项分析

房地产与一般的企业有两个最大的不同：

一是存货，房地产的存货一般为土地、在建房产等，相对一般的企业，存货很少出现减值损失，而且由于房价不断上涨的因素，存货往往处于增值状态，所以存货往往决定了房地产企业的未来发展空间。

二是预收制度，我们都知道，买房都是用真金白银先买了一张“图纸”，所以在交房前这些预收款是不计入营业收入的，而是计入预收账款（2018年后是合同负债）中的，而实际上这些款项基本已经是锁定了的营业收入，所以预收款项其实是房地产企业的“隐藏利润”。

下面，我们就从存货和预收款入手，试着剖析一下万科的未来发展趋势。

从这张图我们可以看到，近5年来，万科的存货和预收款（含合同负债）都在高速增长，虽然2019年的增速略有放缓，但依然保持了充足的存货和稳定的预收款项。

不仅如此，我们还可以从“购买商品、接受劳务支付的现金”（大头是购买土地），概略推断近5年的土地储备增长率，从中也可以看出万科在囤地扩张上也是非常稳健的。

根据上面这些数据，我们就可以进行一个概略的推断：万科的平均营业周期为1100多天，大约就是3年。这就说明，2019年卖出去的房子，大多是2016年的存货，那么2020年、2021年、2022年呢？是不是也很明确了！所以，未来3年的营业收入保持20%的增速基本没有问题。

当然我们还可以从预收款的角度进行一下测算，未来3年的营收其实大部分已经躺在了预收款（合同负债）项里了，近3年的预收款都超过了存货的一半以上，说明房子还没盖，就已经买了一大半了，而且这些预收款都会随着交房而纳入营业收入中，所以可以认为已经提前锁定了利润。

当然，我们还可以看一下宏观政策。近几年，国家对于房价调控，其实就一个字“稳”。稳是什么，就是保持稳定。这一点在今年新冠疫情的影响下，更显得尤为重要。

美国已经在疫情的担忧下，露出了经济危机的苗头。这种形势下，相信我们国家更要高度关注经济面的稳定运行，那么楼市就肯定不能出问题，即便不涨，但稳一定是不可突破的底线。所以，短期没有看空房价的理由。而下面这组数据呢：

“2019 年全国商品房销售面积 17.16 亿平米，同比下降 0.1%；销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%。”

销售面积下降，而销售金额却上升，说明了什么，不言而喻了吧。

当然，分析了好的方面，我们也要挑一挑“刺”。找找可能的隐患和问题。

三、深入剖析

回到我们一开始就发现的问题：2019年净利润增速跟不上营收增速。

先看利润表。

营业收入，2018年同比22.55%，2019年同比23.59%，略增。但是营业成本呢？2018年同比16.26%，2019年同比26.03%，一下子增加了近10个点。可见，万科在拓展业务上遇到了一定阻力，营业成本控制难度增加。当然，我们也不可能就靠这一点就作出判断。

再看看现金流量表。

2018年销售商品、提供劳务收到的现金，同比增长8.07%，2019年同比增长8.69%，很稳定。而购买商品、接受劳务支付的现金，2018年同比增长8.95%，2019年同比增长24%，收入增速基本稳定，而成本支出增速却明显增加。

但是这里我们又发现了一个奇怪的现象，收入稳定，成本增速变大的情况下，经营活动产生的现金流量净额为什么同比增速还达到了35.9%，明显高于2018年的负增长？

我们看红框圈住的地方，原来是大幅压缩了其他成本开支的增幅（相较2018年）。这就让我们不得不联想到，是否是美化财务报表的手段呢！（当然，这只是个小问题，只是隐约的反映出2019年的生意不如以前好做了，但并不影响大局。只需要把这个问题列入今后财务报表的关注点即可。）

再来看看资产负债表。资产负债表重点关注占资产总额比重较大的项目有无异常，特别是货币资金、应收账款、固定资产、存货、重大投资、商誉等一些敏感项目，经我们初步观察，大部分都没有什么明显异常。下面，我们重点分析一下这几个数据：

货币资金，相对于2018年，2019年占总资产的比例明显下降，且存量也明显缩减，下降了11.79%。而应收账款（数额很小，对总资产几乎没有影响，在这里提出来，只是探讨一种趋势）和预付款项的同比增速都都在增加，这就充分说明2019年生意不好做了，实质性货币资金减少，而应收款和预付款都在增加，对上下游的支配力都有变弱的趋势。

通过分析，我们可以看到，万科财报总体上还是比较干净，没有看到明显的“猫腻”。当然，2019年的生意相对确实难做了。这一点，从毛利率和净利率的变化上也可以窥见一斑。

2019年，万科的毛利率和净利率都有拐头向下的趋势，净利率较毛利率更甚，进一步说明了成本控制难度增加。当然，毛利率和净利率都还处在高位，生意不好做也是大趋势，受影响的肯定也不止万科一家，所以还不用全盘否定，只是要加强对这方面的关注即可。

说了这么多，最后当然是要不要买，什么价格可以买了？

四、估值分析

市盈率和市净率都处在个股近10年11%的绝对低位，总体上处于低估阶段。加之，目前受疫情和外盘影响，万科的股价已经杀到了相当的低位，可以说是入手的好时机。不信，我们用现金流折现来进行一下估值分析。

前面，我们已经分析过，万科近10年净利润保持了20%以上的增速。根据房产专项的存货和预收分析，接下来几年还是有很大概率保持20%左右的增速。但是用现金流折现估值时，我们不妨把这个增速给的极端一些。

我初步按照两组数据估值：

1.假设未来10年平均增速为8%，10年后的长期存续增速为3%，贴现率为常规收益参照10%。估值可以达到77元。

2.更加极端的假设，未来10年平均增速只有5%，10年后长期存续增速假设仅为银行定期存款利率2%，贴现率为保险行业内含价值估算折现率11%。估值依旧能达到50元。

再极端一点，万科2019年每股收益为3.47元，假设到2020年每股收益没有增加，依旧是3.47元，但只要市盈率修复到10，它的股价也能达到34.7元。或者，假设市盈率不变，每股收益达到机构预测的平均值4.15，股价也能达到30元。那么，如果估值和每股收益都能略有增长呢，那可能就是所谓的戴维斯双击了。

窃以为，万科30元以下是非常好的建仓时机，长期持有的话，股价涨到50-70元应该没有问题