最近有一部影视作品才刚刚开播就已经刷爆了我的朋友圈。

那就是由国民级女神孙俪和当红小生罗晋主演，众多知名演员参与的电视剧《安家》。

其实这种以房产中介为题材的影视剧在国内还是很少见的，一些故事情节多少有些借鉴了日本的热播剧《卖房子的女人》。

但是故事中的那些关于房产中介生态、购房中的人性以及房产买卖的技巧还是很真实的。

今天我就花些时间谈谈剧中的那些人和事，希望对大家今后买房、卖房有些启发。

01

这部剧主要讲的是房产中介公司安家天下的优秀经纪人房似锦（孙俪饰）在上司的安排下进入一家连续几年都业绩不佳的分店担任双店长。

一方面她要以自己雷厉风行、专业果断的风格彻底整顿这家店行事懒散的风气，另一方面也要暗地帮助上司踢走门店原来的店长徐文昌（罗晋饰）。

徐文昌，人送外号“徐姑姑”，是个特别“佛系”的人，是邻里公认的“老好人”。

不仅对员工管理宽松，而且总是以“问心无愧”的理念帮助客户挑选房产，面对如此霸气的对手他似乎有些应付不过来。

情节刚开始的几个安家和它旁边中介门头的镜头我差点笑出猪叫，大家随便感受一下。

这不是链家？

这个应该暗指太平洋吧？

由于电视剧才播了5集，只出现宫蓓蓓和严叔两个买房人，但是这四个人已经把生活中典型的买房人和房产中介的形象勾勒的相当真实了，所以值得我一一来说一下。

02

大家可能觉得徐店长人很善良、随和，任何时候都是从客户的角度出发，秉持“问心无愧”的理念做生意，不赚黑心钱，应该是值得托付的好中介的形象。

但是在我看来他善良有余，进取不足。

由于他太过于为客户考虑，导致严叔叔和宮蓓蓓一直没有成交，如果是在过去几年房价迅速上涨的环境下，这对客户来说就是极大的风险。

其实他很清楚宫蓓蓓和严叔的需求，但是总以一种“随缘”态度安排底下人帮两位买房人找房子。

而底下人也是懒懒散散，或是遇到棘手的人就抱怨，盲目带看，也不能给出自己专业的建议，或是一味等待，连自己被别人抢单都不知道。

很多时候，中介帮客户买到理想的房子，是在帮助客户，但是前提是得速度快，而且是客户想要的，这两点他们都没做到。

而房似锦又走到了另一个极端，相对来说处理事情就简单的多，她的一切行事准则都是从利益出发，帮客户找到合适的房子，签单，赚佣金。

而整个过程只需要专业，不需要融入太多个人的感情，她的座右铭就是“没有我卖不出去的房子”。

可是如果你真的遇到这样的中介，结果也不妙。

比如她为了尽快促成成交，并没有对宫蓓蓓购买了奇葩户型做风险提示。而在徐店长建议严叔一家要贷款买房时，她却说贷款要额外付出高额的利息，进而打消了他们贷款的念头。

房产经纪，本质上就是卖家买家的桥梁，任何不以客户意愿的不作为和过于作为，都是不对的。

对于中介经纪人来说，每次撮合成交也许只是一次交易，一笔佣金，做生意时间长了，难免会把客户物化。但是对于购房者来说，买错一套房，真的可能会改变他们的一生。

这是说给经纪人听的，也是说给购房者听的，在购房这件事上，大家只能靠自己，把自己变得多专业都不过分。

而宫蓓蓓和严叔的买房故事都是非常好的实战案例，下面我们就来仔细分析一下。

03

宫蓓蓓和她老公都是典型的高知形象，两个博士毕业，一个是工程师，一个是知名的妇产医生，但是来上海七八年都没能为自己的家人买上一套合适的两居室。

宫蓓蓓的主要问题就是要求太多，没有抓住自己的核心需求，盲目的让中介带看，有非常强的戒备心理，缺乏与中介的坦诚沟通。

所以大家可以看到，她一直都在抱怨，抱怨带看的房子都是总价很高，没有储物间，户型不够完美，而且一直盲目带看，浪费她的时间。

她的另一个买房的问题就是看房的区域太狭窄，老是固定在一个区域，就看那么几种类型的，当然没法找到合适的，也无从说对比。

所以对于真的非常急切的购房者应该以目标区域为圆心，以地铁5站路的距离，找不同物业、房龄、户型、价位的房子都看看，相互比较，才能知道什么房子是真正适合自己的。

因为买房子是看缘分的，扩大范围才能求到缘。

最后，在她精挑细选之下竟然买了这么一个奇葩户型的房子，我在图上标注了下这个户型的槽点，大家仔细品一下。

好像这个南北不通透还是她特地要求的，我真的很难想象她以后再需要置换的时候，这么小众和个性化的需求究竟何时才能找到下家愿意接盘啊。

对于宫蓓蓓来说，还有个问题大家也需要注意下，因为她是置换买房，在当下应该是先全力卖房，拿到房款，至少是房子挂出去，有很多人有意向的时候，才适合大范围看房。

但是她却把精力都放在买房上，顺序都搞错了。而且卖房的时候打法也不对，对于卖房我有简单的三点建议。

1、出售前简单的装修下，最便宜的日式风就行，然后空关一段时间，保持房子良好的卖相。这点房似锦做的就很好，她在卖房给宫蓓蓓前其实对奇葩户型的房子做了改造和简单装修，我截了些图，大家参考下。

有木有满满的高级感？但其实这种装修不贵的，而且装修费用最后都会转嫁给买家。

2、大门钥匙多配一些，放在附近不同的门店，可以提出小的激励措施，比如一个月内卖出奖励一部iPhone；

3、注意让价的尺度，小幅慢降，不要轻易跟中介量底价，除非是见到了真正想跟你谈的客户。

04

如果说宫蓓蓓一家是年轻有为的中产阶级，那严叔严婶就更代表了那些来沪务工的辛苦打工者。

他们每天从凌晨2点忙到早上8点，一个包子一个包子的攒房款，就是能让自己在上海漂泊十几年后能安个家，让儿子娶上媳妇。

但严叔和严婶一家最大的问题就在于太老实，过于相信熟人。

作为买房人，无论你跟中介私下关系再好，也不能把所有事都托付给中介，毕竟是几百万的交易。

对于普通人来说，一辈子买房子可能就那么几次，大家最近一段时间买猪肉可能都要货比三家，比较之后再下手，但就是面对买房人生大事时，反而变得草率。

电视剧中还有个情节就是严叔、严婶的儿子在他们签约时要求加上他老婆的名字。

临阵加减名字这种事情，是交易中的大忌讳。

直接的影响是，根据最新婚姻法解释，即便是婚后买房，只要能证明是一方父母出资，只写子女一方名字，全款无贷款买房，那产权只属于子女一方所有。房子有贷款或者加名字后就是共有。

间接的影响是，房产证上有了老人和孩子共有，这套房就做不了按揭贷款，未来还会占用子女房票，极大影响资金效率。

最后徐店长劝严叔、严婶用贷款买房，合理运用杠杆。

老两口最终还是拒绝了徐店长的好意，因为这多出来的房贷利息相当于他们要再卖80万个包子，而且也心疼儿子因此背上房贷的压力。

其实大可不必，因为贷款不能仅仅只看利息，在通胀的大背景下，一切负债皆是资产。

当按揭利率足够低，低过信托理财收益率，负债套利是可以赚钱的。

05

我建议大家有时间还是看一看这部剧，最后我还有8点关于买房的真诚建议。

1、房产中介里有很多专业且值得托付的人，也有为了利益不择手段的人，购房者要有自己的判断。

要像择偶一样认真选房，毕竟未来许多年，你和房子会长久地在一起。

2、最容易吃亏的购房者是长这样的：行业精英，买房小白，宁愿花大把时间去挣辛苦钱，也不愿意多研究下买房这件人生中最重要的事情。

所以买房那半年，请把手头的事情放一放。

3、装修是可以改变房子灵魂的，在买房之前就要想好装修方案。

这样装修之后即使未来10年都不换房，也能住的很开心。就像下面简单的户型改造，不仅优化了空间布局，更极大地增加了储物空间。

4、年轻人不要惧怕房贷，觉得房子就压得喘不过气的人生，换一样东西照样也会让你窒息。

房子是唯一一个可以贷款30年可以买的东西，我们要珍惜这来之不易的红利。

5、多一个卫生间很重要。很多户型可以多切割出一个房间，但卫生间是不行的。

一旦有了孩子，父母过来带孩子，家里人口多了你就知道多一个卫生间是多重要。

6、有孩子的家庭一定要买学区房。抛开学区房能给孩子求学路上的诸多便利外，买学区房本身就是家长给孩子的一个示范：

做什么事都要全力以赴，先尽人事，才有资格听天命。

7、下定前一定要人肉体验周边配套，双腿丈量位置距离。

剧中有个细节我特别感动，就是房似锦给宫蓓蓓一家亲手画了一张附近的配套地图，获得了客户信任。其实这些细节，大多中介做不了，购房者应该自己做。

8、买房是一个家庭的共同决策，千万不要孤军奋战。

在逼定这件事上，房似锦有很强的的策略性，各个击破，支开了宫蓓蓓的老公，最后的结局是怎么样的呢？

宫蓓蓓为了能看到星空的阁楼，买下了10年没卖掉的硬伤房！

未来很多年过去之后，当宮蓓蓓找不到下一个宮蓓蓓来接盘的时候，一定会为这个决定后悔的。

06

看了这么多中介套路，大家也不要太悲观。

我们正欣喜的看到，现在的中介行业其实越来越正规了。比如自链家开先河之后，大中介们都跟进了真房源。

毕竟少一点套路，多一点真诚，才能让从业者走的更远，活的更长。

但在这个行业完全规范之前，购房者们还得靠自己。

买错房的基本是三类人：纠结的人、要的太多的人、喜欢贪小便宜的人。

注意不要犯错，你就赢了大半。

以上是正文，来自南山。

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