有问题，找专家！专家出马，一个顶俩！

问题补充：有了小朋友，刚性需求。想换一个大一点的房子，但现在房价太疯狂了。现在到底要不要换房子呢？应该现在出手吗？

专家回答：林黑白 （@Managershare）

不知道题主是哪个城市？北上广这样的一线？还是二线、三线城市？我是在上海的，想跟题主分享一下我这几天的购房经验。

我是市中心的一个小房子，40多平米。想换一个两房。

然后我就开始网上找房子，看看各个网站，觉得价格还是我能承受的。于是就开始给中介打电话。然而，电话后的事情就不受控制了。

基本上我在网站上看到标价400万的，现在价格都在580-600万之间了。看了两天的房子，我已经对于卖掉小房子在同地区买个两房的房子已经不抱什么希望了。

绝望的原因在于：房价涨得实在是让人瞠目结舌。

起初我觉得我能买500万的房子，怎么也能算是个90平米的了吧？但我迅速就知道，我买不了90平米的，我只配买70-80平米的。就算如此，电梯房我也就不用考虑了。80平米的2000年后的房子，一般在560-620之间。

也就是单价7万－8万……如果看老公房，我这个板块的房子，单价也在6万以上。而且房龄非常老，80年代居多，90年代就几乎没有了。后来有了，不过这是另外一个故事。

带我看房子的3个中介，都是从事这个行业3年左右。用他们自己的话说，最近，正是赶上了好时候啊……房子不愁卖也不愁没人买。

“有一个xx公寓的房子，头天晚上房主挂出来470万，到了晚上，有人去看了后，就涨到了490万。第二天一大早，房子就卖掉了。510万！”有一个中介讲了这个故事。

而他所指的那个小区，是常年没有房源的。但凡出来一套，“基本上就是我们还来不及带人去看房子，这房子就卖掉了。”另外一个中介说。

在大概3、4年前，我曾经想换房子，有一个中介带着我走到这个小区，对我严肃地说：“我跟你说，你要瞄准这里。这个小区太好了。老干部房，而且安静，房子质量和电梯都很棒。这里房子一旦有，你就赶紧买！”可恨我当初没有把他的话真正听进去啊。。。。

事实上，多年来，我所在的这个板块，虽然是市中心，但由于没有新房，所以涨幅都很平稳……也就是长期保持平稳上涨的趋势。但是在2015年下半年开始疯狂。

2015年上半年，我看我家附近的均价还在4.5万－6万之间，现在，半年后，已经是6-9万之间了。

看了我家这个板块的房子看得七七八八后，我已经开始看更远一点，甚至比较偏远地方的房子了……我觉得自己已经算是既得利益者了，毕竟我至少还是有个小房子的。可我已经买不起我自己房子所在区域的房子了！

回来说到我想置换的那个小房子。我起初并不想挂出去，可经不住中介的劝说，就随便找一个中介挂了下。第一个中介跟我说：“你这挂牌220万吧。”

我当时就傻眼了，这是疯了吗？他说，我保证给你卖出去，而且很快。220万的概念，对我这个房子来说就意味着一个平米要5.5万啊！我故作冷静地说，好吧。那就这样挂吧。

第二天，另外一个中介带我看房子的时候，顺便问我，你的房子是不是要卖啊？我说如果看好了，就是要卖的。

“我帮你挂出去吧。”

“多少钱？”

“250万你觉得如何？”

如果当时有人在远处看着我的话，我的头发肯定是竖起来的！一天，我的房子单价就6万多了？？？这世界必须是疯了！

“你千万不要让别的中介来找你看房子啊。你的那个小区很少房子出来的，而且你又是小户型……绝对好卖！我们中介行业，但凡知道一点消息，就能去房管所把你的电话号码查出来。这样你肯定受不了的。”

我当时没往心里去。可是，250万的价格刚挂出去。当天晚上到第三天，我几乎都在被各种中介轰炸着，纷纷表示要看房啊要看房。有的甚至说，我客户就在我们店里，他已经定了一个房子，但你的房子他也想要啊……balabala各种。

我不仅是头发竖起来，而是头皮要爆炸了。

然而250万的让我目瞪口呆的价格，并没有什么用。就像我前面所说，当我卖掉这个小房子之后，我已经买不起我的房子所在的区域的其他房子了！

来简单算算这笔帐吧。如果大家有兴趣的话。

按照上海市的规定，总价超过450万，面积超过90平米的房子都算非普通住宅。需要缴纳营业税。当然，这个税卖家是不承担的。这也意味着，如果你的目标房子超过这个标准，比方500万，你至少需要缴纳大概20万的税。

这也使得很多中介会想办法把总价做低。也就是比方，500万的房子，做低到450万，那就是银行贷款的总价也就一般为450万了。当然也可能银行估价比450万还要少。

姑且算一个很美好的银行，给你估价正好450万，愿意按这个总价贷给你7成，也就是315万的话，你首付的时候要付掉50＋450*0.3=185万。

这还是最好的情况。如果银行给你估价400万的话，那么你也就是只能贷到280万的贷款。这意味着，你需要付（500-280）＋450*0.3=355万。

如果对方满五唯一，你又是首套房，那么你大概需要交1.5的税。也就是7.5万的契税。

现在来讲，卖家的价格都是到手价，这意味着卖家的1%的中介费是由买家承担的。于是，买家还需要付2%的中介费。也就是10万。

所以，当决定买这套500万的房子时，买方需要付出185+7.5+10=202.5万的现金，承担315万的银行贷款。（一般来说，公积金也就能贷60万，所以至少银行商业贷款是由255万的。所以姑且算315万都是商业贷款吧。）

如果遇到一个银行，真的完全不顾及房价的疯狂，真的给这个市价500万的房子估价400万的话……我250万离355万有整整100万的差距！！！这意味着，我不但买不成房子，而且还会因此赔上大概60万！我需要付违约金的！！

我们来算一下，每个月要还多少钱。

如果你买的500万的房子房龄够新，你又够年轻，能贷款30年，而且资质非常好，能打8.5折的话。你需要每月还款15348.94(元)。这样情况下，你需要还给银行的利息总额为2375616.82，也就是240万。

但如果像我那样，周边房龄都大多数为80年代的房子的话，而我又40岁的话，那么，大概只能贷款20年，每月还款19371.73(元)。这种情况下，我需要还给银行的利息总额为1499215.43，也就是150万。

那么再回来算我的小房子如果到手250万，那么，我首先要还掉尚未付清的20万的贷款，接下来付出去（至少）202.5万的第一批现金。总共222.5万。剩下27.5万的现金。按照一般来看的话，可能需要装修。就姑且算简单弄弄，只剩下20万了。

每个月如果按照还款1.9万，也就是2万来算的话，20万只够支撑10个月的贷款。再加上我目前的存款等，我大概能支撑2年。2年后，我的生活将因为每个月需要还2万的贷款，而陷入真正的困境中。

现如今，一个普通的上海家庭，月收入能超过5万的真的不能算作大多数。一般家庭，月收入在3-5万之间，而2万的贷款就占据了40-67%的额度。如果更年轻一点，月收入在2万的家庭的话……或者，比如2年后，我们家庭出现什么重大变故，例如生病、失业，都将让我们家立刻陷入赤贫的境况中。

这意味着，我如果买了一个500万的房子，那么，我的家庭将禁不起一丁点的风险。

反正总的来说，如果我卖掉这个小房子后，我只能在更偏一点的地方，选择更差的幼儿园或者小学、初中……才可能让我的小孩能够拥有一个独立的房子。否则，我们全家就会挣扎在贫困线以下。

这就是一个普通上海家庭的现状。至于题主你是不是要换房，千万不要去想着未来是不是会涨成怎样，主要是看你现在直至接下来至少5年里的承受能力。

我个人认为，换房是要看你的承受能力和换房的原因的。你的实际需求是：1、给小朋友一个房间，所以你要两房；2、自己的生活水平不受打扰。也就是不会成为房奴。

与此同时，如果你和我的状况差不多的话，你可能需要放弃一些东西，例如：更好的幼儿园和小学……也就是放弃学区房。更大的房子。也就是你必须要买500万以下的房子。

一定要考虑自己至少10年的风险，为自己留足重大疾病或者失业的准备金——毕竟现在经济大环境并不好，房价是陷入莫名的狂热中。

如果你不是有一笔意外的财产的话，就先不要考虑升值这一类投资需求了。对于你来说，你的房子是为了改善居住环境，而不是为了投资的。这一点也需要非常清楚明确地告诉自己。

最最重要的是，千万不要听中介跟你说，不买就不行了，错过这个你要后悔了…… 这些话。中介只是为了实现交易的达成，他并不能保证你的贷款能不能足量批下来，（其实做低房价是违法的），更加不能保证你每个月能还上贷款，你的生活质量是否会受到严重影响……

所以，一定要坚持自己的目的和底线啊！亲！