最近一段时间，在我们看到各家房地产企业纷纷想方设法进行促销赚钱的时候，之前已经在房地产市场沉寂许久的万达突然传来了消息，王健林旗下的万达商管携380家广场赴港上市，在房地产市场深度调整的今天，万达做出这样的举动其目的到底何在？无债一身轻的王健林该怎么看？

一、万达商管冲刺赴港上市？

根据钛媒体的报道，近日，珠海万达商管向香港联交所递交了招股书，拟面向全球发行股份，募集资金用于投资、收购、扩大在管物业面积，改造场景、硬件，战略投资等。

相较于此前A股6年漫长等待却无功而返，此次返港上市看起来顺利许多。自8月20日证监会首次接收上市材料，到珠海万达商管递交招股书，仅用了2个月时间。

招股书透露，珠海万达商管是中国目前最大的商业运营服务提供商，主要业务是为商业广场提供运营服务，包括商业管理服务、物业管理服务，及增值服务。截至2021年6月30日，公司管理全国204个城市380座万达广场，在管商业广场建筑面积共5420万平方米，平均出租率为98.8%。其中的独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。同时，万达商管还有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。2018年至2020年，万达商管的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

根据弗若斯特沙利文统计资料，截至去年末，珠海万达商管在管建筑面积排名世界第一，超过中国第二名至第十名的总和；储备项目建筑面积及管理的独立第三方商业广场数量皆排名中国第一。

招股书显示，2018年至2020年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元，2021年上半年收入106.36亿元，比去年同期增长42.7%；2018年至2020年，净利润分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元，2021年上半年净利润为6.56亿元；2018年至2020年，核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元，2021年上半年为20.65亿元。

根据经济观察报的报道，上市前，万达商管的Pre-IPO融资中，获得了来自碧桂园、腾讯、蚂蚁和PAG太盟投资集团等机构的486亿港元（约60亿美元）融资。而据招股书，万达商管此前估值已达280亿美元（或人民币1800亿元）。2015年起，万达商管开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。2021年，万达集团计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%；同时，计划签约70个轻资产万达广场。

二、如今的万达到底该怎么看？

说实在，说起万达相信大多数中国人都不会陌生，作为中国曾经房地产的翘楚，王健林可是长期占据中国首富的位置，直到当年万达出现债务问题，当时的王健林可谓是遭到重创，然而之后通过一系列的资产瘦身，现在的万达似乎已经是“轻舟已过万重山”的感觉，在其他房地产企业纷纷自救的时候，万达却开始了自己的上市之路，从2016年退市到连续6年冲刺A股上市未果，如今万达商管又再度回到港股，现在的万达到底该怎么看？我们又该如何看待万达的未来呢？

首先，虽然万达还是那个万达，但是内核已经不一样了。2016年万达商业从港股退市的时候，那个时候的万达是个标标准准的房地产公司，万达商业拟上市的资产以商场、酒店、文旅项目为主，这样的项目里面蕴含着大量的房地产元素，可以说是完全的房地产公司。不过，这一切的转折发生在2017年，2017年底的时候，万达商管的资产总额为6891.05亿元，负债总额为4462.53亿元。高额的负债让万达提早出现了当前不少房地产企业都面临的债务问题，面对着债务问题在一番艰苦抉择之后，万达商管选择了抛售。王健林先是割肉将万达商业地产的77个酒店项目以199亿的价格出售给富力地产，再以近440亿元价格将13个文旅酒店项目91%股权卖给了融创，合计金额为637.50亿元。这样大规模的抛售让人不禁感慨王健林狠起来的时候真的是有些让人害怕，不过效果是很显著的，到2019年底万达商管的负债就已经降到了三千亿以下。并且就在同一年，同样是2017年年初，王健林宣布在万达内部来自于非房地产业务的收入已经开始超过房地产业务，万达开始全面去房地产化，如今的万达商管其实已经不再是之前大家熟悉的房地产公司，万达的名字虽然还是那个万达，但是2019年底，万达商业集团彻底从房地产业务剥离，成为纯粹的商业管理运营企业。

其次，王健林开始玩轻资产抢夺市场风口。在去房地产化之后，万达已经开始变轻了，不过万达的玩法更是直接了当，这就是轻资产运营，不再把大量的资金砸到商场里面做重资产的运营，而是想方设法降低自己的资产运营的压力，用轻资产的方式来抢占市场的份额，在引入了腾讯、苏宁、京东等互联网公司之后，万达开始在玩轻资产运营方面变得得心应手，截至2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产部分占比超过80%，2021年计划签约70座轻资产万达广场。而对于当前市场来说，轻资产运营可以说是房地产领域的高科技，在资本市场上，举个最简单的例子，同样一个集团的上市公司，碧桂园的市盈率始终在4倍徘徊，但是同一家公司的碧桂园服务市盈率高达50倍，可以说在房地产领域，轻资产运营堪比互联网高科技的市盈率水平，让轻资产成为了市场的绝对风口，而王健林目前就要抢夺这个风口。

第三，万达商管的风险到底在哪里呢？相信熟悉我们的朋友都知道，我们在分析一家新上市企业的时候，不会一边倒的只说好话，说完了万达的优势我们也必须要说下万达的风险：

一是万达的对赌协议其实压力巨大。万达商管虽然很有可能其规模会超过当前上市的绝大多数商管类上市公司，但是万达的对赌协议其实具有巨大的压力，万达方面与投资者设有对赌协议，万达方面同意保证珠海万达商管2021年到2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。这么高额的对赌协议，一旦万达完不成任务，将有可能带来较大的市场风险。

二是轻资产运营虽好但市场竞争激烈。我们前面说了，万达商管的在管建筑面积非常大，但是问题是商管已经是一个轻资产运营的赛道，在这个赛道之中，由于没有了资产门槛的压力，对于大多数市场参与方来说，参与市场竞争的可能性还是很大的，所以市场竞争非常激烈，万达能否始终保持自己的优势还是个未知数。

三是万达的资产负债水平依然较高。虽然我们之前说了，万达卖掉了很多资产，把自己的资产负债率降低了很多，不过近年来，珠海万达商管的资产负债率则一直保持在80%以上。招股书显示，2018年至2020年，公司资产负债率分别为80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年资产负债率则为80.4%。较高的资产负债水平，也让万达未来的表现存在较大的不确定因素。

万达回归港股上市从目前来说应该不是一件难事，问题是回归之后的万达能否讲好自己的故事呢？