以前楼市比较热的时候，对开发商发布的广告可认定成要约的案例很好奇，昨天看到一个类似的案例，分享一下。
原告看到开发商发布的广告心动，想买该开发商所开发房屋，广告页上很醒目的字体显示买一楼送院子，其与开发商签订商品房买卖合同，购买了该开发商所销售的一楼的期房一套，向开发商支付了首付款，与银行签订了分期支付房贷的借款合同，并将房屋抵押给银行。
该房屋建成后，开发商向原告交房，其发现所购一楼并不带院子。与开发商交涉无果后，将开发商及银行诉至法院，诉讼请求为，解除的房屋买卖合同，、借款合同，开发商向其返还购房首付款及利息，向其返还其向银行支付的贷款本息，向银行返还其所申请贷款剩余本金。
法院审理后认为，原告提供的通话录音、证人证言及处罚结果、售楼部宣传展板等多组证据，能够认定房地产公司承诺案涉房屋赠送小院，该承诺具体明确，对杨某购买该房屋有重大影响，且杨某购买该房屋价格明显高于其他楼层及相邻楼栋一楼房屋价格。
开发商所发布广告明确具体的显示，购买该开发商销售的一楼房屋带院子，有理由让原告相信其购买的房屋带院子，原告基于该广告购买房屋的，且该广告影响原告购买房屋的价格的，该广告系邀约，非邀约邀请。基于此，虽然案涉商品房买卖合同中未约定案涉房屋带有该院子，但开发商应该向原告交付带院子的房屋。
现开发商违约，向原告交付的房屋没有院子，导致原告购买一楼带院子房屋的合同目的不能实现，原告要求解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求应予支持。要求开发商退还房款等诉讼请求一并予以支持。
本案中，开发商有个辩解意见：其发布的购买一楼房屋带院子的广告页的角落部位，用小字标注有限于某两栋楼，因原告购买的并非上述两栋楼的一楼房屋，故开发商宣传的真实情况是购买该房屋本就不带院子，原告诉请无事实与法律依据，应当予以驳回。
对此，判决书说理部分陈述，因开发商做广告用超大字体显示购买房屋赠送小院，并将赠送二字圈住，其未在显著位置标注仅限某两栋楼，足以让公众认为购买案涉房屋赠送小院，应支持原告的诉请。否则若采纳开发商辩解意见，有违诚信原则，长此以往，不利于开发商的信誉及经营。
法律条文：
《中华人民共和国民法典》第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
