房地产价格变动与居民增长支出的分析（开题报告）

一、国内外研究概况、选题的依据和意义
（一）国内外研究概况
1、国外研究概况
国外学者对于房地产市场的研究早在20世纪80年代就已经开始，对于房地产市场与居民消费之间的关系的研究也已经比较成熟，其研究方向主要集中在房地产价格波动是否会影响居民消费，房地产价格波动影响居民消费的内在机制以及影响程度等方面。由于不同地域的经济条件、房地产市场的状况不同，居民消费文化和习惯也存在较大差异，再加上研究人员在研究过程中采用的研究方法、样本数据的选取、研究模型的建立等方面存在的差异，房地产价格变动对于居民消费的影响并没有得出统一的结论。将国外学者对此研究的结论进行梳理归纳，可以发现，房地产价格波动对居民消费的影响主要存在三种结论。
（1）房地产价格变动对居民消费具有财富效应
第一种研究结果表明房地产价格变动对居民消费具有财富效应，即房地产价格上涨会促进居民消费。Benjamin等（2004）采用美国总量的季度数据进行研究发现，房价上涨会引起居民资产升值，提升居民的消费信心，进而促进消费。Bover（2005）针对西班牙住房市场与居民消费相关数据的分析计算得出西班牙住房的财富效应为0.015。Carroll（2007）利用财富效应来研究美国房地产价格与居民消费之间的关系，通过计算表明，美国长期房产的财富效应的边际消费倾向为0.09，短期为0.02，且房产的财富效应明显高于股市的财富效应。Raphael（2009）以美国1989-2001年的家庭数据进行微观分析，发现房地产价格上涨能实现房屋资产增值，进而促进居民消费，房屋资产每增加1%，居民消费提高0.06%。Calcagno & Fornero（2009）将研究对象区分为年龄较大居住者家庭和年轻人家庭，研究了意大利房地产价格变动对家庭消费的影响，结果发现，无论是对租客还是房主来说，房价上涨都会刺激居民消费增长，而且房价变动对年龄较大居住者家庭的消费影响更加显著。Miller & Sklarz（2011）使用美国1980-2008年间的数据实证研究，结果表明房价显著正向影响当地城市生产总值GMP的发展变化。Simo-Kengne，et al.（2015）运用参数向量自回归的统计方法，实证研究美国1890-2012年住房增长率对居民消费的影响，发现一般住房价格上涨会对居民消费产生积极影响。Beatrice & Kengne（2015）通过对住房资产和股票资产的横向比较研究，发现房地产的回报率一般为正，即房地产价格对居民消费具有显著的财富效应。
（2）房地产价格变动对居民消费具有挤出效应
也有一部分学者认为房地产价格变动对居民消费具有挤出效应，即房地产价格上涨会抑制居民消费。Sheiner（2008）选取美国一系列微观数据进行实证分析，最终得到的结论为，对于未来一段时间内有购房意愿的潜在购房者而言，当房地产价格上涨时，会在很大程度上抑制居民的消费支出。Yoshikawa & Ohiaka（2012）的研究同样发现，当房地产价格上涨时，房屋租赁价格也会随之上涨，绝大多数租房者会因此减少消费支出，即出现房地产价格挤出效应，只存在很小一部分租房者会在商品房价格上升时打消购房的想法，即便如此，房地产价格对居民消费仅表现为无显著影响，而绝不会出现财富效应。
（3）房地产价格变动对居民消费无明显效应
另外，也有很大一部分学者研究发现，房地产价格变动对居民消费并不会产生显著的影响。Poterba（2000）研究发现，对于已经拥有房地产资产的消费者而言，他们会受到利他主义的影响，比如相对于将房产抵押或变卖来增加自身消费，他们更倾向于将房产赠送给下一代。因此，即使房价上涨会导致房地产资产增值，居民消费支出也不一定会受到影响。Phang（2003）通过对新加坡房价与居民消费的相关数据进行统计分析，发现对于新加坡居民而言，房价的变动并不会对其居民消费总量产生显著影响。Tan & Voss（2003）则基于澳大利亚的相关数据展开实证研究，结果也证明了房地产价格变动并不会明显影响居民消费行为。Buiter（2008）基于房地产的特殊属性进行论述，他认为房屋对于家庭既是重要的财富资产，也是长期消费商品，房价上涨并不会导致房屋拥有者将其房子变卖换成现金，所以房地产的财富效应微乎其微。Sousa（2009）以欧洲一些地方的季度数据为样本数据，实证分析了房价变动对居民消费的影响，结果同样显示房地产价格变动对居民消费的财富效应非常微弱。Park & Bahng（2010）对韩国房地产市场的实证研究同样表明房地产价格变动对居民消费的影响并不显著。
2、国内研究现状
随着我国房地产市场的繁荣发展，房地产价格波动所带来的影响逐渐引起了学者们的广泛关注。由于我国房地产市场住房体制改革实行较晚，房地产价格波动对居民消费的影响研究主要是在借鉴国外研究成果的基础上展开。
（1）房地产价格变动对居民消费具有财富效应
李亚明和佟仁城（2007）对上海、北京、天津、深圳、重庆等城市的一系列数据进行了实证分析，研究证明了房地产价格波动确实会影响本地居民的消费与财富积累。王子龙，许箫迪，徐浩然（2008）利用我国1996-2007年的数据进行检验分析，结果表明房地产价格上涨能对居民消费具有促进作用，并且在经济增长和居民收入增加的条件下，这种财富效应更为显著。黄静，屠梅曾（2009）则选择了微观分析的研究方法，结果同样证明我国房地产价格对居民消费与财富积累有积极作用，且长期财富效应大于短期财富效应。齐红倩（2013）的研究也表明我国房地产市场的财富效应明显，即我国房地产价格能促进居民消费增长。丁杨和罗良清（2014）对我国1998-2011年的相关数据进行了总结，并引入VAR模型展开实证分析，最终得出房价上涨能够刺激居民消费增长的结论。赵昕东和夏之壶（2015）基于SVAR模型探讨房价上涨究竟会不会挤占居民消费，最终结果表明房价增长对居民消费产生的财富效应要远远大于挤出效应。石维芳（2017）通过1992-2015年的相关数据，利用计量经济学知识进行建模，来研究房价变动与居民消费之间的关系，其研究结论显示房价上涨会在一定程度上提升居民消费水平。
（2）房地产价格变动对居民消费具有挤出效应
张存涛（2009）通过建立误差修正过的数学模型，对我国1987-2007年的相关经济数据进行协整分析，探求我国房地产市场波动是否会拉动我国居民消费，却得到了相反的结果，即中国房地产市场价格的上涨并不会促使居民增加消费，反而会抑制居民对社会部分商品的消费。张存涛对该研究结果给出了合理的解释，即现阶段我国的经济发展和金融市场尚未发展成熟，房地产较难变现，而且绝大部分房产拥有者主要是基于满足居住需求，自住为主，出于投资目的居民较少。李成武、李婷（2010）对全国范围内的房地产价格进行研究，发现房地产市场对居民消费主要体现出挤出效应。史兴旺（2010）也认为房地产价格的上涨只会阻碍居民消费，因为房价上涨不可避免地加剧了居民的买房压力，从而减少其在其他商品上的消费支出，导致整体消费水平下跌；另一方面，房价上涨还会扩大收入分配差距，使居民消费需求减弱。王轶君、赵宇（2011）运用条件均值的研究方法评估了房地产价格与居民消费之间的关系，结论显示，当房价的涨幅超过2%时，房地产价格的滞后四期会显著负向影响居民消费。陈斌开等（2013）以中国六个省份的微观数据为样本研究了房价与储蓄的关系，他们认为绝大部分无房者都存在买房诉求，房价的上涨会促使他们增加储蓄已达到买房目的，储蓄率的提升进一步抑制了居民消费。李勇、何德旭（2013）同样整理了我国多个城市的相关数据来研究我国房地产价格和居民消费之间的相关性，研究表明房价上涨对居民消费带来的财富效应远远小于挤出效应，过高的房地产价格会在很大程度上阻碍居民消费需求的增长。吕风勇（2016）基于货币政策、通货膨胀及CPI构成的角度来研究房价与物价之间的关系，研究表明房价上涨会同时拉动物价上涨，从而提高居民生活成本，降低居民消费水平。
（3）房地产价格变动对居民消费的影响具有样本差异
随着房价与居民消费的深入研究，部分学者发现房价对居民消费的影响并非一成不变，而是随着某些条件的变化而变化，比如社会经济发展阶段、地区分布、收入水平、是否拥有房产等。刘小明（2009）同时从微观和宏观两个角度研究房地产的财富效应和挤出效应，两个层面的结论都显示房价波动对居民消费呈现出了倒U型的影响机制，当房价低于某一特定值时，房价上涨能促进居民消费，而当房价上涨过高时，会抑制居民消费。褚昌友（2014）研究了经济周期作用下房价波动对居民消费的影响，发现当经济处于繁荣阶段时，房价持续稳定增长，居民对未来收入的预期往往比较乐观，此时房价上涨对居民消费会产生促进作用，居民消费的增长也会反过来提高房地产价格。而当经济处于衰退阶段时，房地产价格则会抑制居民消费。段忠东（2014）选取中国35个大中城市作为研充对象，发现房价波动对居民消费的影响主要受房价增长速度、居民收入的影响。房价低速增长能促进居民消费，高速增长则会抑制居民消费；当居民收入快速增长时，房价上涨能促进居民消费，当居民收入增长不明显时，房价对居民消费的影响不显著。陈健、高波（2012）采用我国2000-2008年31个省市的面板数据进行实证分析，研究表明房价波动对居民消费的影响存在明显的地区差异。其中，在中部和东部地区，房价上涨増加了中低收入人群的购房负担，迫使他们减少个人消费来为未来的购房需求做储蓄准备，因此房价上涨会抑制居民消费；在西部地区，房价普遍较低且涨幅较小，居民购买房屋的压力并不大，因此房价上涨反而会刺激居民消费。许家军、葛扬（2011）研究了北京、上海、广州、深圳等一系列一线城市，其房地产价格波动对居民消费的影响，结果发现，房地产价格只会对部分高收入家庭产生财富效应，而对于绝大部分中低收入家庭而言，则表现出了挤出效应。郑雪姣，汪婷（2018）的研究也表明，不同收入程度的群体，其消费水平受到房地产价格波动的影响程度不同，收入越小影响越小，高收入阶层受到的挤出效应最为明显。
（二）选题的依据
1998年，我国正式实施住房体制改革，中国房地产市场快速发展，房地产产业规模逐步扩大，并成为我国国民经济发展的支柱型产业。然而，随着房地产产业的崛起，过多非理性的房地产投资导致房价水涨船高，由此带来的各种社会经济问题日益突出。同时，随着我国城镇化建设进程的加快，居民的住房需求持续提升，而日益增长的房价却给人们带来了巨大压力。因此，国家持续进行宏观调控，期望能维护房地产市场的健康平稳发展。但从长期效果上看，国家宏观调控对于控制房价合理增长的效果并不显著，房价过高对居民消费的消极影响仍然是社会关注话题。另外，在经济学领域，一个国家的消费、投资、出口是拉动经济增长的“三驾马车”。然而长期以来，我国的经济增长主要依赖于投资和出口，国内消费动力较弱。我国经济发展正处于转型升级阶段，而如今国际形势复杂多变，过度依赖出口和投资会抑制经济增长。因此，在内部消费相对不足，房地产价格不断攀升的经济背景下，探究房地产价格波动与我国居民消费之间的关系显得尤为重要。
（三）选题的意义
1、理论意义
以往研究学者针对房地产价格波动对居民消费的影响并没有得出统一的结论。部分学者认为房地产价格对居民消费具有财富效应，即房地产价格上涨会拉动住房所有者的财富积累，进而促进居民消费增长。另一部分学者认为房地产价格对居民消费表现出了挤出效应，即绝大部分无房者往往都具有买房需求，房价上涨会加剧他们的购房压力，往往会减少消费以增加购房资金储蓄，从而出现房价过快增长对居民消费产生挤出效应的现象。还有少部分学者研究发现房价波动并不会对居民消费产生明显影响。不同的研究结果往往是因为研究者所采取的研究样本、区域、消费结构、群体特征等方面存在差异所导致的。因此，本文首先以全国部分城市的相关经济数据为研究对象，从宏观总量上探究房地产价格波动对居民消费的影响；其次将居民消费结构进行区分，探究房地产价格波动对居民居住性消费和居住外消费分别会产生什么效应；最后，将群体按收入水平进行区分，探究房地产价格波动对于不同收入水平的居民的消费所产生的影响。希望通过具体研究样本的分类处理，增加相关文献研究成果。
2、现实意义
房地产市场的繁荣发展推动我国经济发展的同时，也带来了许多经济和社会问题。第一，在居民住房需求增加和土地可用数量减少的双重作用下，房地产价格持续上涨，而不断增加的住房刚性需求进一步维持房价居高不下，这种现状催生了大量的投机购房行为，非理性的房地产价格决定机制由此形成，不利于房地产市场的健康发展。第二，对于以自用居住为目标的实际住房需求者而言，过高的房价显著加剧了其购房压力，导致许多中低收入家庭的居民只能选择减少消费支出来增加购房储蓄，而高收入家庭以及房地产投资商却可以通过出租或出售房屋获得更多的收入，两极分化日益深化，我国社会贫富差距问题日益严重，不利于社会的稳定发展。第三，房地产所带来的高额利润会导致越来越多的房地产开发商为了追求利益最大化，用强拆强买等不正当的手段争夺土地使用权，不利于经济的稳定发展和社会的长治久安。因此，通过深入研究房地产价格波动与居民消费之间的关系，有利于为政府优化房地产市场环境，社会经济稳定持续发展提供相应的政策建议。
二、研究的基本内容、拟解决的主要问题
（一）研究的基本内容（小四号宋体，加粗）
本文的研究内容主要包括理论研究和实证研究两大方面。在理论研究方面，首先通过梳理和阅读以往研究学者的研究成果，阐述国内外关于房地产价格波动影响居民消费的相关文献；其次基于绝对收入理论、持久收入理论以及生命周期理论，阐述房地产价格波动对于居民消费的影响机制。在实证研究方面，首先选取全国31个省市2010-2021年之间的相关经济数据，建立动态面板模型，采用SPSS统计软件分析房地产价格波动对居民消费的总量影响；其次将居民消费结构区分为居住性消费和居住外消费，实证分析不同消费结构的影响机制；最后将居民收入水平分为低、中、高三个层次，实证分析房地产价格波动对不同收入群体消费的影响。并结合理论研究和实证研究得出的结论，为调动房地产行业促进居民消费增长提出相应的意见建议。
（二）拟解决的主要问题（小四号宋体，加粗）
本文主要希望解决三个问题：第一，从全国各个省份的宏观数据上来看，房地产价格波动是否会对居民消费产生影响，以及会产生财富效应还是挤出效应？第二房地产价格波动对居民消费的效应是否会受到消费结构的影响，以及在居住性消费和居住外消费两项不同结构的消费层面，房地产价格波动的影响效应是怎样的？第三，房地产价格波动对居民消费的效应是否会受到消费者收入水平的影响，以及在低收入水平、中收入水平和高收入水平的消费者中，房地产价格波动的影响效应是怎样的？
三、研究方法、步骤及措施
（一）论文（设计）的研究方法
1、理论分析法。本文通过梳理绝对收入理论、持久收入理论以及生命周期理论，阐述房地产价格波动对于居民消费的影响机制。
2、实证分析法。本文选取全国31个省市2008-2018年之间的相关经济数据，建立动态面板模型，采用SPSS统计软件分析房地产价格波动对居民消费的总量影响、不同消费结构以及不同收入群体的影响效应。
（二）论文（设计）的研究步骤
第一章，绪论。通过梳理和阅读以往研究学者的研究成果，阐述本论文的研究背景和研究意义、国内外文献综述、主要研究内容和研究方法。
第二章，房地产价格波动影响居民消费的理论基础。主要介绍绝对收入理论、持久收入理论以及生命周期理论，并阐述房地产价格波动对于居民消费的财富效应和挤出效应的作用机制，为下文的实证分析做好理论铺垫。
第三章，房地产价格波动影响居民消费的实证分析。首先，选取全国31个省市2008-2018年之间的相关经济数据，建立动态面板模型，采用SPSS统计软件分析房地产价格波动对居民消费的总量影响；其次，将居民消费结构区分为居住性消费和居住外消费，实证分析不同消费结构的影响机制；最后，将居民收入水平分为低、中、高三个层次，实证分析房地产价格波动对不同收入群体消费的影响。
第四章，结论及政策建议。总结前文得出的实证结论，并根据实证检验结果，给出相关政策建议，促使政府更好地发挥作用，充分调动房地产行业促进居民消费增长的积极作用。
（三）论文（设计）的研究措施
本文通过理论研究和实证研究相结合的方法，对房地产价格变动对居民消费的影响进行定性分析和定量分析。在理论研究方面，主要是在以往研究学者的相关理论成果的基础上进行归纳总结，阐述房地产价格波动对于居民消费的影响机制。在实证研究方面，本文选取全国31个省市2010-2021年之间的相关经济数据，建立动态面板模型，采用SPSS统计软件分析房地产价格波动对居民消费的总量、不同消费结构、不同收入群体的分别影响。并结合理论研究和实证研究得出的结论，为调动房地产行业促进居民消费增长提出相应的意见建议。
四、主要参考文献
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