2020年2月11日，上海市国资委制定并印发《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》第三条明确了租金减免范围，即承租市属、区属国有企业自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。

根据上述文件，享受政策性租金减免需要满足哪些条件呢？

享受政策性租金的减免，需要满足三方面条件：

1、出租人：市属、区属国有企业（国有独资、国有控股、国有实际控制）国企下属企业；集体企业，不包括民企、央企。

备注：可通过以下企业查询软件，查询房东是否是国有企业，包括天眼查、东方财富网等。

2、承租人：承租国有房屋，从事生产、办公、商业配用等经营活动的非国有中小企业。

注意：（1）非企业、非营利组织不行；国企不能享受；中小企业；已经签约（如果2月3月本来是免租期的，可以顺延两个月，闵行和普陀政策中有规定，其他区还没有规定）；要求是实际承租人（落到实处，禁止二房东谋利）。（2）中小企业：先认定行业，符合标准。《国民经济行业分类标准》。（3）以下不属于：民办非企业单位：幼儿园、门诊、体育俱乐部；民办非营利组织：社会团体登记管理条例，商会、基金会、行业协议。

3、租赁房屋。注意：排除非国企（央企、民企）；经营性房屋（排除住宅）。

如不满足于三方面条件，是不是就不能减免租金呢？

答案：不是。有哪些法定事由可以减免租金呢？

如构成合同确定的不可抗力，可以减免。“疫情发生”不影响合同履行；疫情发生后国家管控政策影响合同履新。实际上是你出租人不能营业，影响营业，这种情况符合不可抗力。金钱债务一般不适用不可抗力、情势变更；非金钱债务适用。

商铺构成不可抗力的情形：政府、物业要求缩短营业甚至停止营业。租户可以要求免除缩短、停止营业部分的房租。

办公用房构成不可抗力的情形：：政府要求延期复工，物业要求禁止进入楼宇的，构成不可抗力。租户可以要求房东免除原定复工时间与最终复工时间（最终可进入工作时间）的租金差额。

住房构成不可抗力的情形：政府实行“封路封城”、不允许外来人员回沪，构成不可抗力。租户可以要求房东免除正常入住与禁止入住期间的房租差额。

主张以不可抗力免租的，要求严格的证据；如果达不到以上承租，要求以不可抗力免租的，很难支持。不过，可以进一步看一下是否适用“情势变更”和《合同法》第七章规定的非金钱债务的违约责任和履行、补救措施后的损失赔偿。

附法律条文：

1、不可抗力

《合同法》第117条

不能预见、不能避免、不能克服。

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

2、情势变更

《合同法司法解释二》26条

不能预见、重大变更。（不属于商业风险和不可抗力）

3、《合同法》110、112条

第一百一十条非金钱债务的违约责任

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

第一百一十二条履行、补救措施后的损失赔偿

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

最后想说

疫情突发，无论什么类型合同的履行，各退一步、友好协商，都不失为最好的解决办法。