解密酒店公寓及服务公寓与住宅的区别

看点与思考:

什么样是公寓?Apartment是什么意思?它与住宅有何不一样?酒店式公寓、服务式公寓与公寓式酒店有何不一样?


最近,上海对商办类的公寓出手管理了,在住宅限购政策下,商办+公寓=商住=住宅了,有机可乘!所以得管。

公寓的概念,究竟是怎么回事?它与纯住宅有什么关系呢?

公寓一词来自英文的Apartment,意思是提供多人或家庭居住的公共性居所。

狭义的公寓是指商住性质的楼房或是有一些公共服务设施、主要用来投资或出租的小户型楼房。

广义来看,一些多层或高层住宅,也可归类为公寓。不过,现在开发商为了营销,都把多层“做”成“洋房”了。

高层住宅的大户型房屋,一般会美其名曰:大平层,或平层官邸。

在郊区大片地建高层住宅的现象,国外很少;国外城市郊区一般是别墅和排屋的社区,在中心城区,才有些高层。

酒店式公寓,也叫酒店公寓,是提供酒店一样服务和管理的高档公寓。

它是一种特殊形式的酒店。酒店式公寓一般是在酒店管理机构的统一运营管理下经营。

这类公寓一般只租不售,它实际上是酒店长租客房的一个变种,是比较便宜而且可以享受住家生活的酒店客房。

它要求租期为一段时期比如三个月、半年或一年,不像一般酒店那样一天也行。

租客一般为商务型客户或企业客户。酒店式公寓因不出售产权,开发商要有一定经济实力,所以此类公寓较少见。

服务式公寓,一般是指有较好服务与物业管理的公寓,是以出售产权而尽快回笼资金为主的房地产短线投资项目。

它是一种特殊的公寓。目前国内酒店公寓只在一些大城市有一些,而服务式公寓项目就更少了。

服务式公寓在美国比较多一些,美国一般公寓都带有服务设施:室外游泳池、烧烤台、公用洗衣房、健身房等。

此外,它的物业管理公司还会举办周末业主聚会,而所有这一切均包括在房租内,不另外收费。

服务式公寓从实质上说还是公寓,只是服务的硬件与软件有一定要求,有别于一般住宅公寓而已。

对开发商而言,开发此种产品应有明确的客户定位及市场预测,因服务标准高,物管费亦相应增加,销售有难度。

酒店式公寓和服务式公寓在投资理念、产权归属、经营环境、服务水准上是有明显区别的。

两者亦有一些共同特征,比如都是居住功能齐全方便、附精装修、配备家具和家居用品。

它户型一般面积较小,多为一室一厅或两室一厅等。所以,也叫小户型公寓。

旅游地产项目中可能会做产权式酒店。它是属于一种特殊的酒店业态,它的特殊,在于将经营权跟所有权剥离。

它多以“售后返租”形式将所有权卖给投资客,把经营权集中,再委托酒店管理公司经营管理,以保障投资回报。

一些特色旅游景点城市多有产权式酒店,而且它还有“分时度假”的经营。

分时度假就是你投资一套产权酒店的客房,你每年有一定的酒店分享时间(Timeshare),在此期间你可以来你的房间居住。

这个时间之外的所有时间都交给了酒店管理公司统一对外经营,酒店经营利润,每年给投资人分红。

投资人完成首付,可按揭贷款,还款额可用年度分红的钱来冲,有时还有余,但也许要补贴,看酒店经营情况。

这种房间产权清晰,物业升值时容易变现。所在地旅游业越发达,越有升值空间。

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