最近吉林小伙在长沙花200多万入手十几套老破小，每年收租20万，成功实现30岁退休，让大家开始讨论通过租金实现财务自由的可行性。但在讨论之前，让我们先说两个结论，结论一，他并没有财务自由；结论二，他的这一操作甚至未必是赚钱的。
为什么说他并没有财务自由呢？因为你不能把几个月或者一两年的被动收入当成是可持续的。老破小的租金回报率为什么高？人都不是傻子，租金回报率高说明就这个回报率，这个低总价，人们也宁可租而不是买，是不是？那就说明这个回报率背后，本身就附带了大家对它的快速贬值预期，高租金回报率是去弥补这个快速贬值预期的。
所谓的用租金财务自由，其实是不太可行的，因为让你财务自由的，其实是房子背后代表的资产本身，只有这个资产会上涨的前提下，租金才有意义，比如很多人说的要在低价的时候多收几套老破小——这个“低价”其实就是赚的房价上涨的差价，而不是租金，租金只是其中一种表现形式。
如果房子本身不上涨，甚至叠加了贬值预期，那么租金未必能够抵得过房子的跌价幅度，因为房子一年比一年老，前期你要租出去就得先赚回来那一堆装修费，未来还需要面对各种修缮费用。你看似拿到了现金流，其实很可能是你把房子给反向按揭了——你拿的是自己的房子每年受损的本金部分，拿的是自己的钱。
它不像股票，股票是一个系统，背后是一家公司，这家公司有机地组合在一起，为市场提供贡献，同时不必损它本身的净值——虽然不是所有公司都能这样，但我们至少可以找到一些稳定提供贡献而不会折损净值的公司，而房子则是要确定性地折损净值，只是它的折损更隐蔽，即你不挂牌出售，对这个折损是没有知觉的。
更何况想靠这个fire，那就必然会等到正式版本的房产税——你要退休嘛，又不是三五年的投机，那哪怕房产税现在不出，可你forever，就100%会被你等到——你觉得十几套房子要交多少？本身就是老破小，隐性成本高，6%的年租金回报率吃掉隐性成本后应该是不到4%，再一收房产税，叠加房产税出完房价大跌一波，是不是可能10年租金就白收归零了？
所以这事儿在长期就是不太靠谱的，我建议大家在干之前算清楚账，fire是一个好目标，但它不是做一个动作就可以一劳永逸达成的，它也是个技术活，是需要你不断地随着社会的变化而调整的，否则可能你每个月拿到的现金流，不过是自己给自己发工资，自己吃自己的存量钱罢了。
（完）
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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。
