发刊词
让天下没有难执行的案件。大家好，我们是专注于执行案件的北京嘉善律师事务所执行和保全律师团队，我是团队负责人，常亮律师。欢迎大家收听《涉房产执行案件难点问题律师攻略》系列课程。
房产是民事执行中被执行人的一项重要财产，包括住宅、商铺、工业厂房等不动产。近年来，受经济下行压力加大、被执行人资产表现形式向房产类集中等因素的影响，人民法院受理的涉房产执行案件的数量出现了大幅增长。由于涉房产执行案件难度较大，房产处置难正成为执行难的一种重要表现形式。
涉房产执行案件难度大的主要原因在于：第一，房产处置程序复杂、工作量大且处置周期长；第二，房产处置涉及法律关系复杂。由于涉案房产存在被租赁、买卖等情况，导致了大量的执行异议需要处理。第三，房产处置涉及巨大利益，容易引发被执行人或案外人的暴力抗法事件。房产处置涉及各种复杂的法律关系，是律师在代理涉房产执行案件中需要着重处理的部分。具体来说，在实践过程中，由于善意的买受人及承租人的权利在一定条件下可以受到法律的保护，所以房产的占有人都会以租赁、买受等理由提出执行异议。这类执行异议中有的是权利人依法提出，有的是被执行人与占有人恶意串通以逃避执行。同时，在这类执行异议的处理过程中，对买卖、租赁合同的订立时间、占有人的实际占用时间的审查认定较为重要。在实际执行中，被执行人与占有人恶意串通倒签合同时间的情况经常发生，并且在执行异议审查后，双方当事人争议较大的事实通常必须通过执行异议之诉来认定。所以，房产处置过程中对上述执行异议的处理，通常都需要花费大量的时间与精力。
作为一名前法官，在十余年的法院工作和随后的律师工作中，我也接触、参与了不少执行案件，针对执行中的一些难点问题做过一些研究。目前，我们律所专门组建了一支专注于执行和保全的律师团队，团队也处理了多起执行案件，积累了一定的经验。
在这里，我们结合办案过程中经常遇到的难点问题，参考部分法院的公报案例、指导案例，以及行业内的一些研究成果，作了一些梳理和总结，希望与大家分享。
一般来说，涉房产执行案件中，律师在执行实施阶段的作用较小，在执行异议阶段的作用较大。主要原因是：在执行实施阶段中，法院调查和处置房屋，按目前的财产公示制度，律师能发挥的作用有限，律师很难自己找到被执行人的财产，主要还是依赖法院的调查。但在执行实施阶段如果发生争议，就会产生执行异议，甚至转为执行异议之诉。我们法院的执行异议制度是比较完善的，被执行人如果认为法院执行违法、对自己不利，一般都会提起执行异议。执行异议案件的主要争议是否合法合理，就和诉讼一样，在这个阶段，律师发挥的作用就比较大了。
因此，我们团队经过讨论后，选取了当前涉房产执行案件中主要的四个难点问题。我们将用四节课程的时间对这些问题进行解读分析，并提供律师应对攻略，希望能够为对涉房产执行案件感兴趣的法律界同仁们提供有益参考。
刚才，我简要介绍了我们整个课程的基本情况，欢迎大家关注并收听我们的《涉房产执行案件难点问题律师攻略》系列课程。
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