投资逻辑：盈利模式与高成长+低估。

【物业公司与地产公司的核心分别】物业管理公司的好處是每年不用從零0开始 :

1. 今年管理10个盘，明年增加5个，便轻松有50%增長

2. 但卖楼的，今年卖100亿，明年不能只卖50亿，要卖150亿才能有50%增長

3. 这是物管公司和地产公司的核心巨大分别。

这也注定了中外物业公司市盈率都是高的。

地产公司卖楼只能收一次钱，物业管理公司却能每年收钱，甚至每月收一次钱, 一年收12次。收50年，收100年也可以, 是现金牛, 所以别看轻物管行业。

卖家电，卖电冰箱，卖电视，卖衣服等零售, 甚至卖楼赚的都是辛苦钱，每次买家不知那里找, 什麽时候出现。

但物业管理公司每月问业主收钱，业主每月也要交钱，业主乖乖交钱,  是永续行业, 确定性高。因此外国都给物管公司很高的市盈率。(由於我国近年已建立失信制度，如果不缴交物业费，被法院判决会进入失信明单，不能坐高铁飞机等，所以逾期不交物业费的情况已大幅改善。物业公司物业费近年收缴率平均保持90%以上的高水平。)

营运不好的酒店，写字楼，商场可能有人流不足的问题，而且如果附近有新建的商业还可能会被吸走部份人流。

但物业公司管理的楼盘入伙了基本不用担心人流，买了不住也要交物业费，而且是独市生意。

物业为后地产时代。开发公司2015年开发100万平方，2016年开发150万平方，2017年开发200万平方。一锤子买卖完了后，物业公司可以管理450万方。开发公司继续开发。理论上算三年开发公司业绩增长一倍，物业公司业绩增长了3.5倍，所以是物业。   

然后物业股普遍估值高，普遍PE25-30左右，佳兆业实际18年核心利润实际1.05亿，市值才十几亿，低估。股本少，每股盈余EPS高。另外奥园物业管理一千万方+面积，市值30亿+市值，佳兆业物业手上管理的是三千万方+面积。此外佳兆业集团销售增速也在持续高速增长。所以是佳兆业物业。

立贴于$蓝光嘉宝服务(02606)$ pe22市值73。$新城悦服务(01755)$ pe40市值69。$佳兆业美好(02168)$ pe38市值23

估值与展望：

$新城悦服务(01755)$ 2022年目标10亿，安全边际打八折8亿，按打35pe，市值280亿，四倍空间。 如能实现10亿目标，市盈率给当前市盈率，市值410亿，大约5-6倍空间。 五年内，新一轮后地产时代物业造富时代已经来临？

$佳兆业美好(02168)$ 市值低于三十亿，仍极度低估。1亿x30pe 平常心+本分 静待花开

    这是2019年10月18日的一个白日梦:物业假如理想化模型一点 3x2x2x2x2这种模型我觉得五年内也许也不是不可能发生的。 新城悦 佳兆业物业 蓝光嘉宝 时代邻里 融创物业 保利物业。 五年内好好感受这个时代发展的脉搏，正如过往的五年地产黄金时代，当年看中新城，奥园，时代，融创的陈福li，小bing，chad,lamlap，即使是恒大，雅居乐涨幅也有六七倍。伟大的后地产时代物业黄金五年是不是到了?最伟大的后地产造富时代?我是像错过地产一样后知后觉还是像巴赫te，chad 小bing这些他们一样？这股力量也许比努力一辈子还重要。