一、公有房屋征收补偿协议的签约主体
依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（俗称“71号令”）相关规定，公有房屋征收补偿协议由房屋征收部门与公有房屋承租人签订，公有房屋承租人以租用公房凭证记载的承租人为准。但实务中通常会出现两种情况：
一是公有房屋承租人户口迁离本市的，该房屋内有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
二是公有房屋承租人死亡的，由该房屋内有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的需自行协商确定承租人。房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，或者未进行新承租人变更的，房屋征收部门会提请房屋征收评议监督小组组织召开协商会议来确定签约主体，协商确定的主体作为签约主体，如当事人仍协商不一致或缺席协商会议的，监督小组会作书面记录并提出确定签订主体的建议提交房屋征收部门，房屋征收部门将书面记录及建议等送交公有房屋出租人，最终由公有房屋的出租人根据《上海市房屋租赁条例》等规定在15日内确定承租人。
因此，一般来说公有房屋征收补偿协议由承租人签署，征收过程中出现公有房屋承租人死亡的通常会由在该房屋内有常住户口的共同居住人推选签约代表签署，无法推选的则会按照上述程序确定签约主体。
二、公有房屋征收补偿的构成
依据71号令第27条（征收居住房屋的补偿、补贴和奖励）之规定，征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：
（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；
（二） 价格补贴；
（三） 特定房屋类型的套型面积补贴；
（四） 居住困难户的保障补贴；
（五） 搬迁费和临时安置费。
对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定。
上述（一）至（三）项的评估价格、价格补贴和套型面积补贴俗称“三块砖”，是对被征收房屋价值的货币补偿，以房屋面积进行评估计算而不考虑房屋内户口状况、居住状况，因此该部分征收补偿款承租人和共同居住人都有权分割。
第（四）项居住困难户的保障补贴是指按照上海市经济适用住房有关住房面积核定规定以及相关的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。居住困难户需要由承租人向区住房保障机构提出申请并提供相关证明材料，经审核认定为居住困难户的，区住房保障机构会将居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期15日。由于该部分征收补偿款是对被征收房屋内人员的居住权保障，并且居住困难户及其人员人数都体现在公示及补偿协议中，因此在司法实践中被认定为居住困难的人员一般都可以分割该部分征收补偿款，但具体数额会综合实际居住人员、住房条件等因素进行分配，不会绝对均分。
除上述四项征收补偿外，公有房屋承租人还可以获得第（五）项搬迁费和临时安置费以及上海高院解答中的“搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费”。搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，与房屋内实际居住人关联较大，一般应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等；奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。
综上，公有房屋征收补偿由多项补偿项目构成，不同项目的补偿分割归属于不同的被安置对象。
三、公有房屋征收补偿款的分割
依据71号令第44条规定，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。该条规定实质明确了公有房屋征收补偿款应归属承租人和共同居住人，理论上也只有这两类主体才有权分割补偿款。上海高院解答也明确了分割的原则，即承租人、同住人之间一般遵循一人一份、均等分割的原则获取补偿款。但实践中，被征收的公有房屋内家庭人员、实际居住情况比较复杂且各不相同，共同居住人（同住人）的认定已成为公房征收补偿分割纠纷案件中较为普遍的争议焦点之一，同时也包括其他因素影响着法院的审理认定，在此进行归纳：
1.共同居住人（同住人）
根据71号令的规定，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
该规定简单概括即需要同时满足三个条件：（1）房屋征收决定作出时在该房屋内具有常住户口。（2）房屋征收决定作出时已在该房屋内实际居住生活一年以上，像“空挂户口”不作为共同居住人不能享受征收补偿款。（3）在本市未享受过福利房屋或虽享受福利房屋但居住困难。这里的“其他住房”仅限于通过福利性质取得的房屋，比如原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等等，当然自购的商品房是不包括在内的。同时这里的“居住困难”标准是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况，按照以往规定即人均居住面积低于7平方米。
除了上述认定标准外，还有四类人员虽不满足上述条件也可被视为同住人：
（1）具有本市常住户口至拆迁许可证核发之日（2011年新令实施后作出房屋征收决定的，则一般以房屋征收决定作出日），因结婚而在被征收公有住房内居住的，即使居住未满一年的。但这一类人员仅能领取一处公房征收补偿款，无权再获取他处公房的征收补偿款。
（2）在本市无常住户口至拆迁许可证核发之日（2011年新令实施后作出房屋征收决定的，则一般以房屋征收决定作出日），因结婚而在被征收公有住房内居住满五年的。
（3）在被征收公有房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的。这一类通常需要在法院审理过程中提供家庭成员协商调解的记录、出警记录等材料来证明家庭矛盾、居住困难等原因，同时“在外借房居住、他处未取得福利性房屋”的条件也需满足，如果因居住困难或家庭矛盾而在外买房居住或又申请其他福利房居住的都会被认定为空挂户口。
（4）房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
以上是共同居住人的认定标准和影响因素。同时，已在本市他处公房拆迁征收中获得过货币补偿的，获得单位购房补贴款后有能力购房而不购房的，将本来享有的他处公有住房权利处分而居住在被拆公房内的，这三类实际居住的人员即便满足了共同居住人的认定标准，按照上海高院解答也通常不视为同住人。
需特别说明一点，具有两处以上公房的承租人，对各处被征收房屋的补偿款均有权分割补偿款，不受上述限制。
需特别说明一点，具有两处以上公房的承租人，对各处被征收房屋的补偿款均有权分割补偿款，不受上述限制。
2.其他因素
（1）部分人员可以酌情多分的情况：
承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；
承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；
对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
（2）当事人间的协议、承诺等。实务中有很多人员在户口迁入或入住被征收房屋时，就房屋居住、房屋拆迁等作出过书面承诺不实际居住、放弃拆迁补偿利益，或者在房屋拆迁征收时就房屋征收补偿如何分割达成书面协议的，这些承诺或协议属于一方或双方的真实意思表示，既不违法也不损害社会公共利益的，法院通常会认可该承诺或协议的效力，将该承诺或协议作为分割的重要审理依据。
（3）特殊对象的照顾
根据目前检索到的房屋征收决定及案例，黄浦区对于征收范围内的特殊群体有相应的照顾标准政策（其他区暂未检索到），通常会在征收补偿方案中进行公示，这类特殊对象主要集中在孤老、孤幼、孤残（享受社会救济、救助的）；持有“上海市社会救助领取证”，领取最低生活保障金的人员及享受遗属补助的人员；持有各类残疾证的残疾人员；符合上海市医保规定的大病医保范围的人员；经劳动能力鉴定机构鉴定为完全丧失劳动能力和部分丧失劳动能力的人员；经认定的烈属或病故现役军人，因公牺牲人员的直系亲属，享受离休待遇的老同志，年满80周岁或90周岁的高龄老人，支边支疆及知青等等，对于特殊照顾对象会一次性给予一定的照顾补贴，照顾补贴性质的补偿款理所当然的属于特殊照顾对象个人所有。
综上，法院在审理公有房屋征收补偿款分割案件过程中，需要综合考量多方面因素，我们在解答或代理这类纠纷案件时，无非是针对承租人身份、共同居住人认定、房屋来源、房屋实际居住情况、各方对房屋的贡献程度、家庭成员特殊情况等方面组织、提供相关证据，为当事人争取最大化利益。
陈博扬律师，北京市京师（上海）律师事务所高级律师，电话祥见律师网站，免费咨询！
