许多的开发商以开发住宅的思维方式来开发商铺，开发住宅只有开发商和消费者，涉及到只有两家，而开发商铺需要开发商、投资者、经营者、消费者四个环节。
这是一个闭环，只有把这个闭环围合了之后，商铺才能实现顺利运行。
一、致命错误：商户被迫迎合商铺
许多商铺建设的时候，没有考虑后期是怎么使用的（或者经验不足），有一些开发商可能意识到这是个问题，但因为中间环节太复杂，执行和操作太困难而放弃的比比皆是。
结果，许多的商铺建起来之后，不太符合商户实际经营的需要，出现了——商户适应商铺的情况。
直接导致的结果就是：
1、商户的商业价值不能充分的实现，归结到消费者不愿意到商户那里去消费；
2、或者，是商户们能使用的价值率有些低，商户不愿意给投资户交租金，租金价值过低；
3、这样又使得投资户的投资回报太低，导致不愿意购买商铺。
反映到开发商这里，就出现了商铺难卖的现状。
二、梦想丰满，现实骨感
尤其是三四线城市的商铺，许多中小投资户，买卖商铺的经验相对较少，对于投资的回报要求太高，基本处于并不现实的心态。
商铺出售，一般都采取返租的政策，宣传的都是10年左右回本，每年最低8%的回报。尤其是前三年，宣称都在8%左右。
其实，从商铺经营的实际来说，第一二年要达到8%基本上是不太可能的。
目前，市场上通行的都是开发商在前三年进行补贴，开发商也不是做慈善的，于是这部分成本就加到销售价格上了，造成商铺的销售价格过高，给予投资户的回报也是羊毛出在羊身上，大多数的投资户也知道这个小小的伎俩，于是对于开发商就越加的不信任了。
投资户对于投资回报的要求，从情感上是可以理解的，但是从实际操作上来讲，是不太符合市场的规律的。
投资户过分的要求和期望，催生了市场上商铺头三年畸高的【期望回报率】。
于是，大家都是这么高，某些开发商给的低了（或者宣传低了）就没有什么竞争力。所以恶性循环，但是金钱的付出是实实在在的。
三、解决方案
1、定制化需求
商铺的销售，最好的办法就是采用定制化的需求，彻底了解商铺经营户对于商铺设计的要求，尽量按照他们的要求来设计。
而商户的要求，其实多数也是来源于消费者的要求。
消费者的要求，其实是千差万别的，更为重要的是，消费者的需求是随着时间的变化而变化的，许多的商户，本身水平也不是特别的高，并不能总结出消费者的需求，于是他们也提不出许多有价值的建议。
2、学做满汉全席
一个商铺的成功，包含以下这些部分综合评定：
第一，消费者喜好；
第二、商户的经营方式和模式；
第三、投资户的投资预期；
第四、开发商方面的水平；
第五、建筑、景观、美学等水平。
真的想要经营好整个商业地产，并且让商铺变得值钱好卖，上面这五个方面需要开发商全部来进行协调。
如同卖住宅就是普通小店的厨子，只是会一两个招牌菜简单搞定；但是，卖商铺就像是大型宴宾楼的名厨，得会做满汉全席才行。
