随着房价在政府限购令出台后的依旧持续走高，以及新房在摇号政策出台后的一房难求的局面，许多一二线城市的二手房市场也开始变得更加火热了起来。对于很多刚需购房者来说，当长期摇不到新房后，选购一套合适的二手房就成为了他们的不二之选！学会如何选购二手房，也就成为了他们的必备技能了！在此文中，我将为大家说一说关于二手房的实地看房！
大家都知道，买房之前最好都要先实地看房，尤其是对选购二手房来说，这几乎是必不可少的环节了！那么实地看房我们究竟都要看些什么呢？下面就让我来告诉你吧：
一、看房屋硬件状况：
1. 看建筑类型：板楼还是塔楼
板楼一般是采光通风好的南北通透户型，一梯两户是板楼标配。
塔楼内部改造灵活性好、高层建筑视野好，一般一梯6户以上。
板楼与塔楼之间各有利弊，一般来说，板楼的舒适度要高于塔楼，但是价格也要高于塔楼。我建议大家在经济条件许可的情况下，可以优先考虑板楼。但是如果您看好的房子交通便利、户型好、生活配套齐全、价格合理，就不用特别在意是板楼还是塔楼了！
2. 看户型
看房屋自然采光、通风效果如何，格局是否方正，动线是否合理，面积利用率是否较高，房间有无缺角情况，开间进深比是否合适，动静分区是否良好等。
3. 看房龄
房屋建成年代，关系到房屋老旧程度、居住体验以及贷款年限。房龄越老，贷款年限越短。
那么，既然二手房的房龄这么重要，我们又有哪些办法去查看房龄呢？主要有以下两种：
（1）去房管局查询档案。针对具体地域的房子房管局都有详细的记录和登记备案，这种方法是最准确的。
（2）找房东或者找房子周围的老住户打听情况。这也是叫可行的方法，但是不如第一种准确。
4. 看楼间距
楼间距大小影响采光和私密性。普通小区居住用房可以用“楼高：楼间距=1:1.2“的比值来计算，所以大家在购房的时候一定不要忽视楼房的高度。按照国家规定，以冬至日照不低于1小时为标准，房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）间距为9米，高层与高层之间为13米。
5. 看楼层
对于普通的6层板楼来说，一般楼层由好到差的排序是3—4—5—2—1—6。
对于塔楼来说，一般中高层—顶层—底层。选楼层时也要考虑到家庭成员的需求，有老人小孩的家庭最好不要高于10层。
6. 看使用面积
得房率是指套内建筑面积与销售面积之比。
一般来说，房屋得房率普遍在78%～80%。普通住宅的建筑面积和使用面积之比一般在78%～82%；只有独栋别墅的得房率是100%，也就是说面积都是你自己的；红砖楼的得房率一般是83.3%；如果是塔楼的话，得房率一般也是在81%～82%；板楼一般是在75%～78%，板楼的得房率要比塔楼低。如果大家认为塔楼得房率低的话就是一个误区了。
第二个常见误区是，大家普遍认为得房率越高越好，这也是不对的。为什么呢？因为我认为公摊面积中占最大比例的就是大堂和电梯了。如果一个20层的楼就只有一个电梯的话，那您以后居住是很难受的。因为如果您一旦有点急事，而那电梯又久久不来，那肯定会很不好受的。
因此，我建议大家不要太过注重得房率，如果您选择的楼层很高，牺牲一点得房率，增加一点生活的品质，我认为还是比较划算的！
7. 看朝向
朝向好的房子能获得大量的采光，也能影响室内的温度、湿度及卫生状况。一般来说，客厅朝南的房子，是比较好的。
8. 看采光
是否明厨明卫，采光窗数量和面积大小如何，周边是否有高大建筑物遮挡采光。我建议大家要多次、不同时间段看房，而且其中一定要有一次是在早晨看房。其实冬季也比较适合看房，尤其是冬至前后，昼短夜长，阳光角度最斜，易发生挡光情况，此时看房，能更容易看出采光情况。
9. 看屋顶与水管
天花板是否有水渍、水管是否漏水、老化。
10. 看装修情况
房屋是精装还是毛坯，装修质量如何，购买时装修、家具、家电等是否包括在内。
11. 看税费
满两年可以免增值税，满五唯一可以免个税。
二、看小区内部：
1. 物业：
小区供水水质如何、水压多少；供电容量多少、用电高峰期是否断电；物业费、暖气费、宽带费、燃气费的收费标准和充缴方式；电梯使用年限、维修期限、梯户配比；楼梯有无堆积杂物、消防通道是否畅通；公共设施设备的维修、养护、运行和管理如何；小区环境是否干净整洁；小区治安管理是否严格等等。
2. 休闲配套设施：
是否美观、实用、安全。
3. 居住人群：
观察小区里面，上班族、老人、中年人和小孩哪一类人居多；看邻里之间关系是否和睦；同时也可通过衣着和生活规律来判断小区居民的社会层次。业主群体决定小区整体水平，影响生活品质。
4. 停车位：
数量如何、是否有良好监管等。
5. 绿地率：
绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。有严格的计算要求，不应该低于30%的标准。
6. 交通：
小区内道路是否宽阔，交通是否存在拥堵情况，人车是否进行分流。
7. 污染问题：
垃圾处理状况如何，夜晚是否有噪声污染。
三、看小区周边：
1. 地铁、公交站、超市、医院等配套设施是否齐全；
2. 有无幼儿园和对口学校；
3. 治安环境是否良好；
4. 是否靠近广场或大马路，有无噪音问题。
除此之外，大家还可以选择雨天看房，观察房屋是否渗水漏水，阳台、卫生间地板有无潮湿发霉等情况，小区排水系统如何、内部有无积水、周边路况积水情况如何等；大家还可以选择晚上看房，看小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻、有无摊贩等噪音干扰问题。总而言之，对于购房这么大的事情，多看几次房子，多了解一些房子的相关信息，相信对于大家的最终决策，一定是有益无害的！
以上就是“如何选购二手房之实地看房篇”的全部内容，如果您在阅读完后感觉有所收获，或者对您的真实购房有所帮助，还请在下方为我点赞！感谢各位的阅读，关于“如何选购二手房”，我们下次再接着聊！
