REITs既有股票市场的特征又有房地产市场的特征，因此可以从两种不同的角度来考虑REITs的估值。第一种方法与大多数股票估值类似，可以把REITs看作一个公司未来经营产生的一系列的现金流的价值。另外，也可以把这个公司看作是许多房地产资产的集合，因此它们可以直接在房地产市场进行估值。
1. 基于股票市场的估值
1.1 运营资本FFO与AFFO
首先，在REITS的世界里收益和现金流是如何测量的？
虽然REITs的记账方式跟公开市场上交易的上市公司股票类似，但是普遍认为REITs根据一般公认会计原则（GAPP）规定计算的净收入，与上市公司的净收入是无法直接进行比较的。根据GAPP规定，折旧的费用掩盖了REITs由需要缴税的收入反映的现金流中的一大部分。因此REITs行业采取了一个特殊的收益测度方式——运营资本（FFO），作为对按照GAPP计算的净收入的补充。但是因为FFO没有一个非常准确而广泛应用在所有REITs上的定义，因此拿它跟净收入比可能会具有不可比性。尽管如此，为了掌握对REITs收益的了解，现金流的记账方式，以及它们是如何与传统的房地产资产收入联系起来的，以下表进行分析：
上表是直接的房地产收入，REITs的现金流项目，以及与一般公司损益表相对应的内容。目的在于比较这三类实体是如何从营业收入开始，计算到最后分配给股东的收益的过程。
- 房地产的总收入叫做潜在总收入；
公司和REITs的这一项都叫做收入。 - 当直接的房地产除去空置津贴以及营运成本之后，就得到了这个房产的净经营收入。
对于公司和REITs来说，收入出去经营的支出、企业管理费用之后得到的就是息税折扣摊销前利润（EBITDA）。 - 对于房地产来说，扣除了维护房产需要的资本支出猴，得到了税前物业的现金流（PBTCF）。除去利息之后，得到了税前权益现金流量（EBTCF）。
对于公司来说，息税折扣摊销前利润除去折旧、摊销、以及利息后得到的为公司的利润或者是净收入。净收入乘以派息比例就是公司给股东的分红。
对于REIT来说，得到了息税折扣摊销前利润，再减去利息费用，就是FFO营运资本。当FFO除去折旧的费用，得到的就是根据GAPP计算的REIT的净收入。
之前介绍过REIT分红比例必须达到90%及其以上，所用的标准就是用现在得到的净收入指标的90%及以上来计算的。如果运营资本FFO不扣除折旧的费用，再减去维护房产需要的资本支出后，就得到了一个重要的指标叫做调整后的运营资金（AFFO）。
AFFO是原则上REIT可以分配给REIT凭证持有者的自由现金流，而且不会危害到REIT未来的发展，因为已经在AFFO里减去了房产相关的资本支出。与直接房地产投资里的EBTCF（税前权益现金流量）是可比的。这也就是为什么REIT往往可以支付超过净收入的90%，甚至可以达到100%的净收入给所有者。这是因为REIT可以用于支付分红的自由现金流，实际上超过了净收入的数量。
1.2 类股票估值方法
理解了REIT实际的自由现金流之后，就可以用股票估值的方法来对REIT进行估值。
第一种，方法比较简单直接，得到需要估值的REIT运营资本FFO之后，可以用相似的REIT的股票价格与FFO的比值乘以需要估值的REIT的FFO值，就是需要的REIT的价值。E = FFO1 X 股票价格与FFO的比值
第二种，既然AFFO为REIT的自由现金流，那么就可以使用现金流贴现模型来估计REIT的价值。不过此时分子为每一期的AFFO，分母为1加上权益资本的预期回报率rE。如果假设AFFO以gE的速度稳定增长的话，使用永续增长模型表示的REIT的价值就是AFFO/(rE-gE)。
第三种，股利贴现模型，使用REIT未来发放的股利计算贴现到现在的价值。如果未来股利以恒定的G增长的话，那么使用永续增长模型表示的REIT的价值就是第一期的股利除以分母rE-G。
假设股利无关，也就是说无论公司发不发股利都对权益的价格没有影响，那么第二种与第三种是等价的，但是使用的增长率不同，AFFO的增长率gE中不仅包含了REIT项下房产收益的增长G，还包括了使用贷款融资带来的杠杆效应。
2. 基于资产的估值
分析师和投资者不仅仅是需要从REITs的价值是未来的一系列现金流的观点来对REITs进行估值。因为REITs的实物资产（房地产）直接在一个运作良好的资产市场中交易，因此我们可以通过将房地产投资信托的价值评估，为其项下房地产的集合来估计它拥有的资产价值。
假设你建立了一个REIT，并注入了200万现金资产，那么在资产负债表上你的权益资本也为200万。如果你想购买一个价值300万的物业，你该怎么做呢？你可以贷款100万，每年需要付利息五万，同时你得到了税前现金流为15万每年的房产资产。此时如果你在市场上将这个房产卖出，你将会得到多少呢？就是300万。那如果你把你手中持有的所有的股份在市场上卖出去，又将得到多少呢？除去借贷的100万，你会得到200万。
从房地产资产的角度进行估值的框架就是：REIT权益的价值等于房地产资产的价格减去负债，就是净资产价值。根据房地产资产的角度来估值，REIT权益价格的增长与REIT项下房地产价格的增长应该成正比，同时因为杠杆的作用，权益的预期回报率会高于资产的预期回报率，所以增长的方向相同，增长的幅度却有所不同。
3. 两种估值方式出现差异
如果用两种方法得到的价值不一样该如何操作呢？
举个例子，假设你持有价值270万的REIT股票，REIT负债100万。在房地产市场，REIT持有的物业价值350万。对于投资者来说，相同的资产在不同的市场估值不同时，就有套利的机会。此时你可以卖出手中相对较贵的REIT股票，得到270万，再贷款一百万，在房地产市场购买价值350万的房地产资产，那么最终套利的利润为20万。
同时如果房地产市场估值较高时，假设为370万，而REIT的价格为250万，同时有100万的贷款，那么此时就可以卖出价格偏高的房地产资产，还完贷款100万之后，购买250万的REIT的信托凭证。整个套利过程净利润为20万。
理论上讲，当两个市场上的估值价值差别比较大的时候，投资者就可以带两个市场上进行套利行为。因此因为套利的存在，REIT的价格除以净资产价格的比值应该围绕着1，上下波动。
但是根据香港过去二十多年的历史数据，REIT的价格大多数的时候都会低于房地产资产的净资产价格，很少会超过净资产价格，这是为什么呢？是因为房地产资产被高估了，还是股票市场被低估了呢？
一些同学可能会认为是房地产市场交易成本过高导致的。如果交易成本过高的话，那么这两个估值的比值还是会呈现围绕着1上下波动的特征，只是在两个市场估值价值差别比较小的时候，套利行为不会出现。
那么会是因为REIT的管理者的技巧更高吗？如果是因为REIT的管理者的技巧更加高明的话，那么REIT应该产生溢价，而且由于管理者的技巧更高，投资者会更愿意把物业卖给REIT进行经营管理，那么REIT就会最终持有大量的房地产资产，但是这样的现象我们并没有观察到。
那么是因为代理人的问题吗？比如说关联交易，REIT的管理者是发起人的子公司，以及管理费用是按照占管理资产的份额来计算的，这样都会造成REIT的价格相对于净资产价值有折价，而且我们还观察到发起人并没有持有股份的REIT的折价相对较小。因此香港市场上REIT的价格相对净资产价格较低很可能是因为代理人问题导致的。
4. REITs的作用
REITs的价格会和REITs持有的资产价格有着非常紧密的正相关联系，这对于我国居民的消费生活有什么启示呢？大多数居民不偏好以租赁代替购买，一个非常重要的原因就是因为租赁无法规避通胀的风险。理论上讲，如果利用REIT作为投资品的话，租户持有REIT相当于以REIT的形式间接持有了房地产资产，那么就可以抵消因通胀带来的租金上涨造成的影响，因为手中的房地产资产价格也增加了。
截至2019年上半年，我国内地的类REITs发行数量达到了52只，类REITs已发行规模达到了1058亿人民币，类REITs市场逐渐规模化规范化，对稳定房地产市场、抑制投机、平滑经济周期起到了积极作用。
