文|首发于微信公众号：小修罗投资
百货业态面对市场潮流的变化，商业结构调整普遍比购物中心业态慢一些。因为百货是统一运营，每层太注重传统品类的“大而全”。早期规划上更注重整体，牵一发而动全身，难以轻易调整单个商业面积。如果股权结构复杂那就更麻烦了，大型百货公司往往是把广场整租下来并设立子公司运营，很多原本的开发商、物业主顺势入股了百货子公司，这时候结构调整，还要征求股东同意。其中$广百股份(SZ002187)$ 此前就把肇庆广百商贸的49%股权买回来后才得以调整商业面积。购物中心本身就是打散租出去，只要招商入驻条件放宽一点什么都能进来，小商户们各自为政，他们会自行调整适合市场的业态，间接保证了站在潮流尖端。在这个时代其实没必要再强调传统品类的“大而全”，大多是冲动型消费、体验型消费。
当然虽然慢了点，大多传统老百货们的结构也已经调整过来了，可是实体商业某种程度和互联网一样也存在马太效应，流失的流量并没有那么容易追得回来。
商业广场的人流量差异很大，小修罗逛街的时候喜欢思考人多的地方为什么会人多，除了地段、配套、常住人口这些硬指标外，运营得好的广场强在哪里，不好的差在哪里。几年下来有了不少的感受，很难详细表达，但是对于运营得不好的，一眼就能看出违和感、不舒服。
