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以下内容来自子安的分享。
本节思维框架
- 投机取巧的人，永远买不到心仪的房子
- 市场永远比你聪明，学会敬畏市场
- 一年中，哪个时间买房的时机最好？
- 买房最好的建议是长期持有
- 总结
投机取巧的人，永远买不到心仪的房子
今天我们就来给大家讲，买卖时机的选择，以我购买100套房的经验告诉你，如何低买高卖？完美选择买房换房的时机。如何老天赋予你可以预测的能力，你是不是特别想知道房价是什么时候会暴涨，然后在暴涨前多买几套房子呢。或者是房价什么会暴跌。你赶紧卖掉，换一套更大的。我不知道你身边是不是有很多人跟你有一样的想法。
他们买房了吗？
他们做到了吗？
他们的预测成功了吗？
我看到太多人抱有这样的心态，结果就是很难买到自己心仪的房子。望房而兴叹。本节就专门写给你和你朋友这样的人。试图投机取巧预测未来的人。
市场永远比你聪明，学会敬畏市场
开始之前，我先告诉你一个惨痛的事实。实际上市场永远比你聪明，要学会敬畏市场。因此在这个过程中我可能是在市场上从来不做预测的那个人。但是我不做预测我怎么买房呢？我是根据我的计划和我的步骤来买房。不预测市场而只根据步骤行事的人，在市场上来说是极少的。
等房价下跌的人，等到了什么？
首先我们来看一下，等房价低到底有没有等到呢？买还是不买。房价就摆在那里。不高也不低。买不买房，该不该再买房。是不是一直困扰着你。年轻人不再抱怨工作上的琐碎事，而是考虑到如何买到性价比高的房子。中年人在考虑怀二胎换一套更大的房子。老年人想着给子女再添一套房。退休生活能有自己的一个窝。
每个人都想着有家，都等着房价下跌。可是，到底我们等来了什么呢？
1.等一个攒不完的首付
也许我们在等一个攒不完的首付。大部分人的收入还不能够全款买房，即使能也会选择做房贷。现在首套房最低3成。二套房最低5层的首付。
年开始房价就不断地不涨，当时就想着努力赚钱。能够攒够首付，奈何房价每天上涨的速度超过他们攒钱的速度。8年的时间，那些每天都盼着房价跌的人，一边流着泪，一边攒着钱，可是呢？他们在攒一个永远也攒不完的首付。等他们攒够味了，房价又上涨了。等他们攒足了，首付又提升了。这是一个攒不完的事情。
2.等一个优惠利率都没有掉
第二个等，就是等到优惠的利率都没有掉，银行关于房贷关于首套房，关于刚需房给的优惠力度是很大的。这是国家给到民众的福利。利率是最低的，也是有优惠的。通常客户在银行作按揭的时候，利率最低的时候可以打到7折。7折是什么概念？大概4.15%的利率。4.15%是什么概念？也就是你一万块钱的贷款，一年只要付415块，一个月只要付30多块钱。这是一个多么低的利率。
过从17年开始，银行国家去杠杆利政策，实现房子是用来住的不是用来炒的政策导向。一线城市开始回复上调房贷利率。房贷利率从上调10%到上调15%。到上调20%。到上调25%，到上调30%。其实这里面最受伤的就是刚需第一套买房。
在关于个人住房按揭这个事情上面，目前银行的风控政策是偏紧的，偏紧是一个必然的趋势。房贷利率不会再出现前几年那样的打八折，甚至打九折，甚至打七折的情况了。也就是说，未来你如果还想要享受房贷利率的折扣，几乎是极其困难的事情。所以，观望等来的是楼市的调控。等来贷款利率的提升，等来首付款的提升，等来税费的增加。
因此购房者在这里面，虽然房子的价格没有大幅度的提升，但是购入的成本却不断地在增加，这是一个隐性的成本。而确实是你买房当中必须付出的一些成本。它的门槛不是在降低，反而它的门槛是在不断不断地提高。只是以别的方式来实现。
统计显示，今年以来，全国主要城市发布的房产调控政策已经接近了80次，房源统一摇号成为一些城市调控新政策的突出的特征。从各地反映来看，购买摇号这一新的调控手法，正在成为限购、限贷、限价、限售并列的楼市调控的政策标配。
3.等到地价上涨
你想一想，全国14亿的人口，却有着50亿的人能够住得下的房子。而一线城市的房子却争先抢盖楼王，更新地标，为什么呢？因为地价越来越高。
据统计，18年第一季度，全国300个城市共计推出土地住宅面积10084万平方米。同比增加33%。其中成交的宅基地面积8415万平方米。同比增加21%。与此同时，在土地出让金方面，300个城市的宅基地出让金额总共有7600多亿。同比增加34%。
换句话说，实际上调控下来的市场暗流涌动。表面上控制地王，溢价率成效明显，1到3个月300个城市的宅地平均溢价率22%。同比下降17%。实际上土拍单价还是在节节上升。达到了土地均价9131平方米的新高度。同比上涨11%。
而土地价格的上涨，本来它是面粉来的，把它盖成房子，它就变成面包来了。你说如果面粉卖一块钱，面包做完了，加工费、奶油费、七七八八的费用加上去，它卖的价格能比一块钱低吗？不能呀。它至少要卖两块钱。它才能得挣。所以，就出现了一个面粉贵于面包。也就是说，一手楼拍的土地价贵于二手楼再卖的价格。那么也就是说一手楼后面开盘的价格，一定会更高于它原先买入的平均地价的价格。
4.等一个逼自己买房的理由
买房需要一个理由？很多人内心其实就是非常抗拒买房的。因为这个决定太重大了。他需要更多的缓冲空间。但在现实生活中他就不得不买房。他们不想用大半生的经历把赚的钱给银行还月供。却每天都在幻想着有家以后的各种美好的生活情态。人都是矛盾的，或许他们不买房，等到的是一个能说服自己买房的理由。
比方说，单身的等到一个真爱，然后对方的父母逼着自己买房。二胎的等孩子长大了，孩子没有足够地家庭生活空间的时候，不得不买房。养老的，等父母变老了，已经爬不上几十年的楼梯房的时候，不得不给父母买一套电梯房。这些所谓的理由，可能只是你不想面对工作上的不努力、生活上的不负责，可能它们只是一个你想逃离这个世界，逃避这个社会的一个借口吧。
目前房地产和金融信贷，仍然是撑起我国GDP的最主要途径。房价跌，开发商、银行都不会愿意的。经济不会允许的。你想，为什么？买一套房子100万，银行出70万的贷款来付这套房子的70万。而你只付30万。银行付你的钱，比你付的钱还多。你说银行愿意让它跌下来吗？显然这是不乐意的呀。
任志强说：想等待房价下跌占便宜的人总是没有得逞，反而等来的是房价一次比一次高，最终成为买不起房的一类人。
在楼市里面，任志强一直是看涨派的最佳代表。他对中国楼市的理解比很多人都深刻，所以信他的人也多。不过以前相信任志强的人都没有吃亏。也没有后悔，因为这部分人到最后都成为有房一族，也不会再为住房而烦恼了。相反他们还在关注任志强对于楼市的预测。而买不起房的都愤怒了，他们说任大炮你闭嘴。
当然这只是一个结论。但结果是，楼市的价格仍然，不以买不起人的意志为转移，该上涨的时候它还得上涨。市场中该抢房还得抢。所以，最近任志强都说的，当前的房价是被按住的，就像一个葫芦瓢一样的，按到水里面去。总有一天它是会弹出来的。
所以，最适合买房的时机其实是现在。虽说任志强澄清了不是让刚需炒底，而是对于普通购房者来说，你能买得起的时候就是你最佳买房的时机。毕竟对于买房来说，他们总是要做一个抉择。如果身边的朋友亲戚劝你买房的时候，可能你永远都是半信半疑的。最终还是一次一次地错过了买房的时机。毕竟房价还是要涨。盼望着低价或者房价一跌的时候，这些可能都已经不太现实。
以我购买100套房的经验告诉你，种一棵大树最好的时机是十年前，其实是现在。买房也如此。回头看十年前的房价永远是最低的。十年以后看现在的房价。仍然是最低的。因此对于买第一套房的人来说，我的回答永远是：如果承受得起，现在就买房。也许是明天，也许是下一周，也许就是这一周。这就是一个最好的时间。
一年中，哪个时间买房的时机最好？
你是不是经常听到金9银10？你是不是认为那这个时间是最好的买房时机呢？以前我也是这么想的。但是以我买100套房的经验告诉你，这也许是不对的。这个时间对于开发商来说，确实是一个销售的特别好的时间。对于中介来说是一个赚钱特别好的时间。但是对于购房的你来说，并没有多少的折扣可以选择。为什么呢？因为很多人都选择在这个时间段买房，市场好。房东就没有太多让利的空间了。
所以，一年当中最好的买房时机最在市场上最冷的时候，这就是我要给说的第二点。一年当中，春节前买房是一个不错的买房子时机。会有一大部分人对春节买房，他们是持一个观望状态，因为那个时候市场很冷淡。大家都准备着过年关了。因此期待政府会在来年会有政策出台调控楼价。让楼市更加松动或者下降。
所以会有大量的需求被压制。压制到明年。明年一开春，楼高就处在一个比较竞争激烈的状态。因为在开春，大家过完春节，都想在春节以后买个房。相对来说，春节前的竞争就没有那么激烈。比较宽松，选择的机会也会更多。根据近几年的数据显示，春节前涨幅平均都在5%以上，有的甚至达到10%以上，而且每年3月涨幅都比较大。主要原因是因为需求被大量地释放出来。春节前房价趋于稳定，节后趋于涨幅比较大。另外还有个很重要的原因是，春节前想卖房的业主都是缺钱急于变现的。而买房人又特别少。这样下来你就有极好的仪价空间了。
对于换房的你来说，什么时机买卖最好？
你是不是觉得，卖的就要抓紧挂在中介那边就可以了。这没有区别呀。是的，我以前也这样认为。但是我买的房子多了以后，我发现这里面还是有一些细微的差别的。在房价上涨的时候，你是先卖了再买，还是先买了再卖？
16年房价上涨的时候，我一个朋友他准备把房子卖掉，然后再买一套。当时我就告诉他：你千万不要先卖了再买，等他卖完收到钱，房价已经涨了很多了。你所付出 的首付就会多很多。他听了我的建议，果断地先买了一套房子，当然这时候他面临着就是压力很大。因为一下子有两套房子在那。然后过了一段时间大概是三个月到四个月的时间，他再卖掉自己手头的房子，他惊喜地发现，比当初三四个月之前卖的多卖了50万。而这50万就可以抵他好大一部分的首付了。事后他一直感激我当时给他做了这么一条建议。我也感激他，当时为自己的勇气做了一次选择。
那么现在一二线的房价市场都是非常地平稳。甚至有些还处于下调的空间。你又该如何选择。那么在这种时机点，如果你选择先买房子然后再卖房子，也许就是一件很坑爹的事情了。反倒你要运用逆反的策略来实现。就是在这种调控严格及下调的情况下，你应该先卖掉自己的房子，然后再慢慢在市场上选择，选自己真正心仪的，低于市场价的房子才好。
所以，对于换房的人来说，如何低买高卖，选择最佳的换房时机呢？在这个第三点当中我就告诉你。最好的建议就是在市场行情往上的时候，上涨的时候，你一定要做一个先买后卖的动作。中间有个时间差。会为你攒出一小部分的首付。而这一小部分的首付也许就是你三年的工资总和。
那么在市场平稳的或者市场上调控比较严格的时候，你一定要实现先卖掉房子。再买房子的一个策略。因为在这个时候回款的周期都会很慢。市场上也会比较不稳定。所以如果你在这个时候选择先买后卖的方式，你就会面临极大的压力。而且面临很多的不确定性。也许房价再往下掉一点呢。这些都是有可能发生的。虽然只是阶段性的，所以，这就是我给换房人最好的建议了。
买房最好的建议是长期持有
那到底有没有一个时机，是能够踩中每一个上涨的节点呢？这个问题问得特别好，等一下我们结论来讲。很多人总是遗憾的告诉我，如果我能在14年的时候在深圳买房子就好了。那么我现在就是一个大富翁了。我总是遗憾的告诉他：没有如果。我们无法预测市场上每一个节点，而且无法找准每一个节点，
但是我有一个朋友总是可以做到。它的名字叫做长期持有。长期持有一个物业，你无法在最低的点买入。但是如果你长期地特有的话，你可以获得每一次涨幅的丰收。而长期持有的关键在于， 长期拥有稳定的现金流。我们可以从别人的物业当中的租金增值部分，来获得长期稳定的现金流。以维持我们长期持有的物业的目标。然后就可以蒙对每一个节点，吃到鱼尾，吃到鱼身，还能吃到鱼头。所以，买房最佳的建议是长期持有。买房不要等，买完了再等。
总结
- 买房最好的时机是十年前，其次是现在；
- 春节前买房是不错的时机；
- 换房的人最好的建议就是上涨时先买后卖，平稳市场先卖后买；
- 买房最好的建议是长期持有。
Dr.魏的《家教教育宝典》学习计划
