01

春节在家没啥事，读了几本人口学方面的书。

房地产有句话，短期看政策，中期看土地，长期看人口。我觉得了解下人口，有助于琢磨清楚未来经济发展的趋势。

今天我就从人口的角度唠唠，未来房地产还会不会产生牛市，如果有大概会是啥时候。

先说说生命周期的概念。一般人在20岁之前，都是一个净消费者，换句话说，只花钱不赚钱，手里没啥钱，消费也就不多。

相反老年人手里有钱，但这会儿也知天命了，没啥消费欲望了。吃不动也玩不动，没事跳跳广场舞，也不花啥钱。而真正消费的主力，是保温杯里泡枸杞的中年人，尤其是中年女人。

简单给宝宝们捋下——大部人会在毕业3-5年内结婚，大概在31岁附近买人生的第一套房子。

买了房生了娃娃，便对教育产生了需求，孩子成了家里消费的主力军。

到了42岁左右，收入几乎达到了巅峰状态，当然消费支出也跟着来到了巅峰。

很多人会在这个时候，置换一套品质更好的房子和车子，成为油腻且富有的中年人。到55岁附近，子女开始独立生活，汽车、房子等大件也都买过了。

之后消费开始逐渐下降，转变为对度假、医疗、养老等需求。

这些大概是一个人生命周期里各个阶段的消费需求。

而当个人单位变为百万、千万甚至亿级别，就会形成一个巨大的共振。

利用这个共振，我们用生命周期加上人口数量曲线分析，就会形成对未来房价的预测。我们可以根据这个预测，制定相应的投资策略。

02

来，宝宝们看图。这是中国从建国以来的人口曲线图——

60年代后中国第一次也是最大的一次的婴儿潮，在1963年到1970年左右，也就是60后。

第二次的婴儿潮，在1985年至1989年，也就是85后，正好是60后的孩儿们。

结合上面讲到的生命周期——31岁买第一套房，42岁要买第二套房。

再配合人口曲线图来推算，就能得出一个结论——第一波婴儿潮后，中国会有一个房地产牛市，而且是第一次出现的大牛市。

时间是2005年到2012年，刚好是60后买二套房。

这是两亿多人形成的需求共振，能量是非常大的。

就像地震一样，越大的板块运动，震级也就越强。我们再根据第二次婴儿潮来推算——第二次的牛市就是2016年—2021年，这是85后人生中第一套房子。

所以不会买的太大，我们仔细想想，过去几年是不是小户型更好卖？而这部分人群到了42岁左右，就会开始置换更大的房子。

这样形成了第三波牛市，时间大概是2027年—2030年。这个时候，大户型反而更好卖。

我去APP上面看了一下，开发商卖的新房，大部分都是大户型。原来我们早就被安排的明明白白。

03

大家发现没？按照人口的周期理论，当85后成家立业，也就是2010-2015年，应当再次出现婴儿潮。

但是第3次婴儿潮，却迟迟没有到来，新出生的人口反而不断下降。

前段时间我在微博上看了一组数据——1990年1月1号，上海新出生2784人。

2010年1月1号，变成了380人。到2020年1月1号，只有156人。

一对夫妻平均下来生2.1个孩子，是国际上公认的健康生育指数。这样夫妻两人去世了，还有两个孩子成长起来，人口数量没有变化。

咱们的生育指数是多少呢？大概只有1.6左右。我想当代社会的高房价，是阉割年轻人生孩子的主要因素。

16年房价暴涨时，85后依靠着60后的4个钱包买房了。

也就是说，60后很多是掏空了养老钱，给85后买房的。现在新出生人口少了，给房子接盘的人也少了。而且经济不景气，养老压力更大了。

等85后老了，也就是二三十年后，会不会出现大量的人抛售房子——但是接盘的人跟不上，而导致房价失控呢？当然了，这只是随口一说，大家不要太担心。

不过要注意的是，现在人口是在不断流动的。如果想要去哪里买房子，可以查查这座城市近年来是不是人口净流入。

大概就能判断在第三波房地产牛市，也就是2027年—2030左右时，谁涨的更好。

当然啦，如果是人口净流出，比如东北的大部分城市…

我个人觉得，即使在第三次牛市大概率也不会涨，反而继续下跌。

有没有东北的老铁？求轻喷，我没有针对谁的意思（求生欲很强了）。

说心里话，假设中国再没有婴儿潮，这三波房地产牛市也全部走完了。

房价坚挺的，都是那些人口净流入的经济发达城市。换句话说，越贵的地方，越抗跌，越好卖。

相反，许多城市的房价可能真的和马云说的一样——房价如葱啊。